Newsletter | Quelle performance pour les foncières cotées ? - Résultats du 1er trimestre 2026

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Panel et indicateurs clés

Altarea Argan Carmila Covivio FREY

Gecina Icade Klépierre Mercialys Unibail-Rodamco-Westfield (URW)

Les foncières du panel ont publié leur communiqué de presse dans un délai compris entre 1 et 37 jours. Avec une moyenne de 21 jours, le délai moyen de publication est en légère baisse par rapport à 2024.

• 43,9 Mds€

  de capitalisation boursière

• 139 Mds€

  de patrimoine (données au 31 décembre 2025)

• +1,9 %

  de variation des revenus locatifs à périmètre constant

• -3,8 %

  Variation du cours de bourse sur le T1 2026

Le marché de l’immobilier d’entreprise affecté par les incertitudes politiques et géopolitiques en ce début d’année, clôt le premier trimestre 2026 avec un volume d’investissement de 1,9 milliards d’euros, en recul de 47 % par rapport au T1 2025. 

Le marché des bureaux n’a enregistré que deux transactions majeures (>100 millions d’euros) au T1 2026, entrainant une baisse de 50 % sur un an, pour un volume total de 771 millions d’euros. Parmi ces opérations structurantes figurent notamment la cession par SFL à Hines du 83-85 avenue Marceau (Paris 8).

Le secteur du commerce, avec 849 millions d’euros investis au T1 2026 affiche un net recul par rapport au T1 2025 (1,36 milliards d’euros investis). Toutefois, cette baisse est à relativiser, la comparaison étant fortement influencée par l’opération exceptionnelle Kering (837 millions), sans équivalent sur la période. 
L’activité se distingue par une diversification accrue, avec quatre transactions supérieures à 50 millions d’euros captant 86 % des volumes, un niveau nettement supérieur à la moyenne décennale de 61%. 

Le marché français de la logistique termine ce premier trimestre avec 226 millions d’euros, en recul de 64 % sur un an. Si la volonté d’investir demeure présente, l’ajustement entre les prix offerts et les attentes des acheteurs demeure difficile à concrétiser. Combinée à un environnement fiscal et politique incertain, cette situation conduit à un report des décisions d’investissements. 

2026 semblait débuter plus favorablement avec une inflation que l’on pensait maitrisée, une moindre volatilité financière et une amélioration sensible des conditions de financement. Cependant, la guerre au Moyen-Orient est venue dégrader l’ensemble des paramètres macroéconomiques. Face à la recrudescence de l’inflation, 
la BCE, même si les taux directeurs sont restés stables, laisse entrevoir un possible retour de politiques plus restrictives si la situation venait à perdurer ou s’empirer.

Les foncières du panel affichent une croissance moyenne de +1,9 % à périmètre constant de leurs revenus locatifs. 

Sur le plan boursier, la tendance est à la baisse, avec une performance moyenne des foncières du panel en recul de 3,8 % depuis le 1er janvier.

Actualités marché

Contrairement à fin 2025, le premier trimestre 2026 se caractérise par un nouveau coup de frein ; 1,9 milliard d’euros ont été investis sur les 3 premiers mois de l’année soit une baisse de 47 % par rapport au T1 2025.  
Il s’agit du plus faible niveau enregistré depuis début 2012 et aucune classe d’actifs n’est épargnée par cette tendance baissière.

Dans un contexte macroéconomique toujours instable et des incertitudes géopolitiques persistantes. Le marché des bureaux commercialisés en Ile-de-France connait un repli de 15 % par rapport au 1er trimestre 2025. Ce recul s’explique principalement par le manque de grandes transactions. De plus, seules 7 transactions, ont été recensées lors de ce début d’année, contre 14 au 1er trimestre 2025. 

En 2026, la répartition des investissements se recentre fortement sur Paris intra-muros, avec le Paris Centre Ouest qui devient largement dominant (environ 40–45 % des volumes). Les régions reculent nettement et ne représentent plus qu’une part secondaire (autour de 30 %), tandis que le reste de Paris progresse également pour atteindre près de 20 %.

Fin février 2026, la guerre au Moyen-Orient est venue dégrader l’ensemble des paramètres macroéconomiques et financiers. Face à la résurgence de l’inflation, des perspectives de croissance ont été revues à la baisse, même si les taux directeurs sont restés stables du coté de la BCE, un retour de politiques plus restrictives  est à entrevoir. 

Dans ce contexte instable, les conditions de financement se durcissent, le SWAP 5 ans a augmenté de 50 pdb en 1 mois. L’OAT, qui semblait se stabiliser autour de 3,5 % vient de frôler les 4 %.

Rendement et performance boursière

Le rendement et performance boursière du panel des foncières témoigne d’un marché immobilier très contrasté. Certains acteurs comme Gecina, Argan souffrent d’une diminution de leur cours de bourse.  

À contrario, FREY se démarque nettement avec la meilleure performance du panel. 

Par ailleurs, 3 foncières du panel ont versé un acompte sur dividende sur ce trimestre.

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