Borettslagsmodellen under lupen – bør du ta grep nå?

Borettslagsmodellen har blitt en populær vei til redusert skattebelastning ved salg eller omorganisering av eiendom. Samtidig vurderes det politisk å begrense ordningen. Eier du eiendom, kan det lønne seg å handle før reglene eventuelt blir strammet inn.

Hva er «borettslagsmodellen»?

«Borettslagsmodellen» er en transaksjonsmetode som brukes i eiendomsprosjekter der eiendeler, typisk en bygård, overføres til et borettslag uten at beskatning på gevinst/overskudd utløses. Eier du aksjer i et aksjeselskap som eier en bygård, kan du altså ved å gå frem på riktig måte, selge disse under svært gunstige skatteregler.

Borettslagsmodellen brukes på boligeiendommer. Dersom du sitter med et rent næringsbygg (altså et bygg som ikke er regulert for boligformål), vil borettslagsmodellen i utgangspunktet ikke være aktuell.

Hvem er den spesielt viktig for?

Bruk av «borettslagsmodellen» er særlig gunstig for eiere som har sittet lenge på en eiendom i et oppadgående marked, og dermed har en stor verdistigning på eiendommen. Jo større forskjellen er mellom opprinnelig kjøpesum for eiendommen og dagens markedsverdi på eiendommen, desto større blir den potensielle skattebesparelsen ved bruk av metoden. For eksempel vil de som har eid en eiendom i flere tiår, eller som kjøpte eiendom til en lav pris, kunne få mest igjen ved å bruke modellen. Løsningen kan også passe og benyttes for kortere eiertider eller for andre typer eiendom, men besparelsene vil oftest være størst der prisstigningen har vært betydelig, eller inngangsverdien er lav

Lav skattemessig verdsetting i dag er ingen garanti for at eiendommen ikke blir gjenstand for verdijustering.

En god del eiendom i Norge er enten plassert i eierstrukturer, slik at reell verdi ikke fremkommer ved skattemessig vurdering, eller de har en historisk plassering som gjør at de i begrenset grad har fulgt markedsutviklingen ved oppdatering av eiendomsverdier. Omdanning etter «borettslagsmodellen» kan i disse tilfellene beskytte for justeringen. «Borettslagsmodellen» svelger i disse tilfellene den tidligere manglende oppjustering av eiendommens verdi.

Hvorfor diskuteres «borettslagsmodellen»?

Mange mener at borettslagsmodellen representerer et «hull i skattepolitikken» fordi gevinst ved salg av eiendom som ikke faller inn under fritaksmetoden, er gjenstand for beskatning. Derfor har politikere og medier vist en økende interesse for å begrense unntaket og dermed «tette skattehullet». Hvis det vedtas nye bestemmelser som hindrer bruk av borettslagsmodellen med de nåværende gunstige skattereglene, vil ikke modellen i sin nåværende form lenger være så attraktiv å benytte seg av. Det er altså høy usikkerhet om framtidige endringer kommer og når de eventuell vil tre i kraft.

Bør du ta grep?

Har du høye verdier i eiendom og en forventet stor gevinst hvis du selger, kan borettslagsmodellen være verdt å utforske. Det gjelder særlig hvis du vurderer å selge relativt snart. Samtidig må du tenke på flere forhold:

Transaksjonsmetoden

Transaksjonsmetoden følger enkelte hovedtrinn:

Det er viktig at modellen tilpasses det enkelte prosjekt, da valg av eierform til fellesarealer, og adgang til fortsatt utleie av enkeltobjekter mens salg gjennomføres osv. krever tilpasning. Det er også viktig at selskapet som skal inngå i fusjonen med borettslaget er ryddet, slik at det ikke oppstår fusjonshindringer.

Eksempel

Et investeringsselskap kjøpte en leiegård i 2005 for 10 millioner kroner, og mener at dagens verdi er rundt 30 millioner. Dokumentavgiften ved overføring til borettslag er 2,5 % av denne verdien. Det vil også påløpe noen kostnader knyttet til omstrukturering ved bruk av modellen. Borettslagsmodellen vil imidlertid gi en redusert gevinstbeskatning på ca. 4,4 millioner kroner, (av gevinst på 20 millioner), noe som gjør løsningen aktuell hvis selskapet vil selge hele eller store deler av eiendommen.

Vi i Forvis Mazars hjelper gjerne med å finne den beste løsningen for dine eiendommer.