TVA et particuliers : quels enjeux pour les immeubles de rendement ?

En Suisse, la location d’immeubles ou de parts d’immeubles est en principe exclue du champ d’application de la TVA et ne donne donc aucun droit à la déduction de l’impôt préalable. Cette règle s’applique aussi bien aux surfaces d’habitation qu’aux locaux commerciaux. 

Ainsi, un particulier qui loue un ou plusieurs biens immobiliers n’est généralement pas tenu de s’assujettir à la TVA, quel que soit le montant de ses revenus locatifs, tant que son activité demeure limitée à des opérations exclues. Il existe toutefois certaines exceptions, et même quelques pièges. 

Voici un tour d’horizon des principales situations en matière de TVA immobilière pour les particuliers, illustré par quelques cas pratiques. 

L’option pour l’imposition volontaire 

Bien que l’immobilier soit généralement exclu du champ d’application de la TVA, un propriétaire peut choisir l’assujettissement volontaire pour ses locations à usage commercial. Cette option peut s’avérer financièrement avantageuse lorsqu’un bien nécessite des investissements, rénovations ou travaux d’entretien importants, puisque la TVA sur ces dépenses devient alors déductible, sous réserve du respect des conditions légales. 

En pratique, la TVA facturée sur les loyers commerciaux ne constitue généralement pas un coût supplémentaire pour les locataires, dans la mesure où ils sont eux-mêmes assujettis et peuvent la récupérer dans leur propre décompte. Ainsi, l’option permet au bailleur de déduire l’impôt préalable, tout en préservant la neutralité fiscale pour le locataire. 

À l’inverse, cette option ne s’applique pas aux surfaces d’habitation, qui demeurent exclues du champ de la TVA. 

Exceptions particulières 

Certaines locations sont expressément imposables, indépendamment de toute option : 

• Locations de vacances : soumises au taux spécial de 3,8 % (taux en vigueur en 2025), qu’elles soient proposées directement par le propriétaire ou via des plateformes (Airbnb, etc.). 
• Places de parc : soumises au taux normal de 8,1 % (taux en vigueur en 2025) lorsqu’elles sont louées séparément d’un bail principal. 
• Revenus publicitaires : l’utilisation de surfaces à des fins d’affichage ou pour d’autres supports analogues est imposable, sauf lorsqu’elle est accessoire à une location principale exclue du champ de la TVA. 

Propriétaires privés d’appartements de vacances 

Dans cette partie, nous mettons l’accent sur les particuliers qui détiennent des biens de rendement à titre privé et nous présentons des situations fréquentes tirées de la pratique : 
 

À retenir

• Dès 40'000 CHF de loyers bruts, l’AFC considère qu’il y a une activité entrepreneuriale. 
• Dès 100'000 CHF de chiffre d’affaires, l’assujettissement devient obligatoire. 
• L’assujettissement permet de déduire la TVA sur les dépenses liées à l’activité, respectivement de récupérer l’impôt préalable sur les investissements, sous réserve de preuves suffisantes. 

Conclusion 

TVA et immobilier forment un duo souvent sous-estimé. Certains particuliers, en louant leurs biens de rendement, peuvent être soumis à la TVA sans l’avoir anticipé. Une analyse préalable est essentielle, non seulement pour éviter des risques fiscaux, mais aussi pour identifier des opportunités d’optimisation grâce au droit à la déduction de l’impôt préalable.