Mehrwertsteuer und Privatpersonen: Welche Auswirkungen hat das auf Renditeimmobilien?

In der Schweiz ist die Vermietung von Gebäuden grundsätzlich von der Mehrwertsteuer (MWST) ausgenommen und begründet kein Recht auf Vorsteuerabzug. Diese Regelung gilt sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeflächen.

Somit ist eine Privatperson, die eine oder mehrere Immobilien vermietet, in der Regel nicht mehrwertsteuerpflichtig. Dies ist unabhängig von der Höhe der Mieteinnahmen, solange ausschliesslich steuerbefreite Leistungen erbracht werden. Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen und auch einige Stolpersteine. Es folgt ein Überblick über die Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit Immobilien bei Privatpersonen anhand einiger Paraxisbeispiele:

Option zur freiwilligen Versteuerung

Obwohl Immobilien grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen sind, kann ein Eigentümer freiwillig die gewerbliche Vermietung der Mehrwertsteuer unterstellen. Diese Optierung kann finanziell vorteilhaft sein, insbesondere bei grösseren Investitionen, Renovationen oder Unterhaltsarbeiten. Die auf diesen Ausgaben erhobene Mehrwertsteuer ist unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen als Vorsteuer abzugsfähig.

In der Praxis stellt die auf Gewerbemieten erhobene MWST für Mieter meist keinen zusätzlichen Kostenfaktor dar, da sie selbst mehrwertsteuerpflichtig sind und die Steuer im Rahmen ihrer eigenen Abrechnung zurückfordern können. Die Option zur Versteuerung ermöglicht es dem Vermieter somit, den Vorsteuerabzug geltend zu machen, ohne den Mieter finanziell zu belasten.

Die Steuerneutralität bleibt gewahrt.

Bei der Vermietung von Privatwohnungen hingegen ist eine Option zur Versteuerung nicht möglich, da diese weiterhin von der Mehrwertsteuer ausgenommen bleiben. 

Besondere Ausnahmen – stets mehrwertsteuerpflichtig

Unabhängig von einer freiwilligen Optierung zur Versteuerung gelten bestimmte Vermietungsleistungen stets als mehrwertsteuerpflichtig:

• Ferienwohnungen: Unterliegen dem Sondersatz von 3,8 % (gültig im Jahr 2025), unabhängig davon, ob die Vermietung direkt oder über eine Plattform (z.B. Airbnb) erfolgt.
• Parkplätze: Sind mit dem Normalsatz von 8,1 % (Stand 2025) zu versteuern, sofern die Vermietung separat von einem Hauptmietvertrag erfolgt.
• Werbeeinnahmen: Die entgeltliche Nutzung von Werbeflächen oder ähnlicher Medien ist steuerpflichtig, sofern sie nicht als Nebenleistung zu einer steuerbefreiten Hauptmiete gilt.

Private Eigentümer von Ferienwohnungen

In diesem Abschnitt liegt der Fokus auf Praxisbeispielen von Privatpersonen, die Renditeobjekte besitzen:
 

Wichtige Punkte auf einen Blick

• Ab CHF 40’000 Bruttomieteinnahmen betrachtet die ESTV die Tätigkeit als unternehmerisch.
• Ab CHF 100’000 Umsatz besteht MWST-Registrierungspflicht.
• Die MWST-Pflicht ermöglicht den Vorsteuerabzug auf betriebliche Ausgaben und Investitionen, sofern ausreichende Nachweise vorhanden sind.

Fazit

Mehrwertsteuer und Immobilien sind eine oft unterschätzte Kombination.

Einige Privatpersonen, die ihre Renditeobjekte vermieten, könnten mehrwertsteuerpflichtig sein, ohne es zu wissen.

Eine Vorab-Analyse ist unerlässlich, nicht nur um steuerliche Risiken zu vermeiden, sondern auch um Optimierungspotenziale durch das Recht auf Vorsteuerabzug zu erkennen.