Valeur locative – la fin d’un système, et après ?

Le dimanche 28 septembre 2025 a sonné le glas de la valeur locative. Le verdict des urnes aura été finalement sans appel et c’est une page importante du système fiscal suisse qui se tourne.  

Souvent jugé complexe par certains et injuste par d’autres, ce mécanisme, désormais aboli, aura des conséquences multiples pour les propriétaires occupant leur logement. 

Tour d’horizon des principaux gagnants et perdants de cette réforme historique. 

Gagnants ou perdants ? 

La valeur locative est (était) donc un revenu fictif ajouté aux revenus du propriétaire immobilier qui visait à compenser d’une certaine manière l’avantage de pouvoir posséder ses propres murs plutôt que de devoir payer un loyer. Du coup, l’abolition de ce revenu fictif entraine une réduction du revenu immobilier brut pour tous les propriétaires immobiliers qui ne louent pas leur bien. 

À ce stade, on pourrait penser qu’il n’y a que des gagnants parmi les propriétaires. 

Mais l’histoire ne s’arrête pas là. La valeur locative, considérée comme un revenu, avait pour contrepartie un certain nombre de déductions, et c’est précisément là que le véritable débat commence. Deux déductions principales pouvaient être invoquées : la déduction des intérêts passifs (hypothécaires) et celle des frais d’entretien. 

Les gagnants sont donc logiquement ceux qui verront la valeur locative disparaître de leur déclaration d’impôts et qui n’avaient pas vraiment de déduction à mettre en face. C’est-à-dire les propriétaires qui n’ont pas ou peu de dette hypothécaire et donc peu d’intérêts à payer, respectivement ceux qui n’ont pas de travaux d’entretien effectifs à faire valoir. A noter qu’en ce qui concerne les résidences secondaires, les cantons auront la possibilité de mettre en place une nouvelle taxe foncière. Néanmoins, de nombreux cantons ont déjà mentionné leur intention de renoncer à cette taxe.  

De l’autre côté, les perdants seront les propriétaires qui, bien qu’ils n’aient également plus de valeur locative, ne pourront plus déduire les intérêts passifs qu’ils paient, respectivement les travaux d’entretien qu’ils doivent effectuer sur leur bien afin d’en maintenir la valeur.  

Évidemment, la frontière entre gagnants et perdants reste ténue, et surtout évolutive dans le temps, notamment en ce qui concerne les frais d’entretien. Un propriétaire qui n’a aujourd’hui aucun frais en aura inévitablement à l’avenir, à moins de laisser le bien se dégrader jusqu’à sa vente, faisant ainsi de la rénovation un problème pour le futur acquéreur. 

Et la suite ? 

La valeur locative a donc été abolie par le peuple, mais son abrogation effective ne sera pas immédiate. À ce jour, l’entrée en vigueur du nouveau régime est prévue au plus tôt pour 2028, afin de laisser aux cantons le temps nécessaire pour adapter leur législation fiscale. 

Dans l’intervalle, le régime actuel reste en place. Pour les gagnants de cette réforme, il s’agira donc de patienter encore quelques temps avant de voir la facture d’impôts se réduire.  

Pour les (futurs) perdants, il est peut-être encore possible d’agir :  

• Concernant les dettes hypothécaires, de nombreux propriétaires ont profité des taux d’intérêt bas et de l’avantage fiscal associé, privilégiant ainsi l’investissement d’opportunités ailleurs plutôt que le remboursement de leur dette, afin de maximiser leur rendement global. Avec la disparition de cet avantage fiscal, la rentabilité globale de cette stratégie pourrait s’avérer moins intéressante, rendant le remboursement partiel ou total de la dette plus attrayant qu’auparavant. Un calcul au cas par cas demeure bien entendu indispensable. 
• S’agissant des frais d’entretien, il convient d’identifier la nature des travaux prévus et d’évaluer s’il est possible de les anticiper. Il ne fait guère de doute que la demande en matière de rénovations va augmenter dans les prochains mois, afin que ces dépenses puissent encore être déduites fiscalement au cours des deux années restantes. A noter toutefois que les frais liés aux économies d’énergie et de protection de l’environnement resteront déductibles au niveau cantonal (et communal). Dans ce contexte, les adaptations cantonales pourraient également jouer un rôle important. Une planification au cas par cas est donc également requise.  

L’abolition de la valeur locative engendre une réforme significative du système fiscal suisse qui touchera tous les propriétaires d’immeubles avec des implications très variables en fonction des situations individuelles. Une anticipation de ce changement peut s’avérer pertinente pour minimiser l’impact du changement, respectivement profiter des déductions tant que celles-ci sont encore disponibles.