Eigenmietwert – das Ende eines Systems, und was kommt danach?

Am Sonntag, den 28. September 2025, wurde das Ende des Eigenmietwerts besiegelt. Das Urteil des Volkes war deutlich. Damit wird ein wichtiges Kapitel im Schweizer Steuersystem geschlossen.

Ein System, das vielen undurchsichtig, anderen ungerecht erschien: Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird ganz unterschiedliche Auswirkungen auf Eigentümer selbstbewohnter Immobilien haben. Ein Überblick über die Gewinner und Verlierer:

Gewinner oder Verlierer?

Der Eigenmietwert ist (bzw. war) ein fiktives Einkommen, das dem Einkommen von Immobilienbesitzern hinzugerechnet wurde, als eine Art Ausgleich für den Vorteil, im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung zu leben, anstatt Miete zahlen zu müssen. Die Abschaffung dieses fiktiven Einkommens führt zunächst dazu, dass das steuerbare Einkommen aller Eigentümer, die ihre Liegenschaft selbst bewohnen, sinkt.

Nun könnte man meinen, es gebe unter den Eigentümern nur Gewinner. Doch so einfach ist es nicht. Dem Eigenmietwert standen nämlich verschiedene steuerliche Abzüge gegenüber, und genau hier beginnt die eigentliche Debatte. Zwei zentrale Abzüge konnten geltend gemacht werden:

• die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen (insbesondere Hypothekarzinsen)
• und der Unterhaltskosten.

Die Gewinner dieser Reform sind folglich diejenigen, bei denen der Eigenmietwert künftig entfällt, die aber gleichzeitig keine oder kaum Abzüge hatten. Konkret: Eigentümer mit einer tiefen oder gar keiner Hypothek (und entsprechend geringen Zinszahlungen) sowie ohne relevante Unterhaltskosten.

Bei Zweitwohnungen können die Kantone künftig eine Liegenschaftssteuer einführen. Viele Kantone haben jedoch bereits signalisiert, auf diese Steuer verzichten zu wollen.

Die Verlierer hingegen sind Eigentümer, die zwar künftig keinen Eigenmietwert mehr versteuern müssen, aber gleichzeitig auch keine Schuldzinsen und keine Unterhaltskosten mehr abziehen können, also insbesondere jene mit hohen Hypotheken oder mit nötigen Renovationen zur Werterhaltung der Immobilie.

Die Grenze zwischen Gewinnern und Verlierern ist allerdings sehr schmal. Sie verändert sich im Laufe der Zeit, vor allem im Hinblick auf Unterhaltskosten. Ein Eigentümer, der heute keine Ausgaben hat, wird früher oder später trotzdem renovieren müssen. Es sei denn, er vernachlässigt die Liegenschaft bis zum Verkauf und überlässt das Problem dem nächsten Besitzer.

Wie geht es weiter?

Der Eigenmietwert wurde zwar durch den Volksentscheid abgeschafft, aber es wird noch einige Jahre dauern, bis die Abschaffung tatsächlich in Kraft tritt. Nach aktuellem Stand wird die Änderung frühestens im Jahr 2028 umgesetzt, um den Kantonen genügend Zeit zu geben, ihr kantonales Recht anzupassen.

Bis dahin gilt das derzeitige System weiterhin. Für die Gewinner dieser Reform heisst es also noch etwas Geduld, bis sich die Steuerlast wirklich reduziert.

Für die (zukünftigen) Verlierer besteht unter Umständen noch Handlungsspielraum:

• Bei Hypothekarschulden: Viele Eigentümer haben in der Vergangenheit von tiefen Zinssätzen und den steuerlichen Vorteilen profitiert und deshalb die Rückzahlung der Hypothek nicht priorisiert, um das Kapital anderweitig rentabler zu investieren. Ohne den Steuerabzug könnte diese Rechnung künftig nicht mehr aufgehen. Die Rückzahlung der Hypothek wird damit möglicherweise attraktiver als bisher. Eine individuelle Analyse ist hier unerlässlich.
• Bei Unterhaltskosten: Es gilt, geplante Kosten zu überprüfen. Welche Ausgaben sind vorgesehen, und lassen sie sich eventuell vorziehen? Die Nachfrage nach Renovationen dürfte in den kommenden Monaten steigen, damit diese Kosten noch innerhalb der verbleibenden zwei Jahre steuerlich geltend gemacht werden können.
  Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, bleiben weiterhin auf kantonaler (und kommunaler) Ebene abzugsfähig. In diesem Zusammenhang könnten auch kantonale Anpassungen eine entscheidende Rolle spielen. Auch hier ist eine individuelle Planung erforderlich.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts stellt eine bedeutende Reform des Schweizer Steuersystems dar, die alle Immobilienbesitzer betrifft. Wer frühzeitig plant, kann negative Folgen abfedern oder noch von den aktuellen Abzügen profitieren, solange sie verfügbar sind.