Følger leietaker med på kjøpet når en eiendom selges?

Dersom man skal selge en næringseiendom, eller boligeiendom, er det som utgangspunkt viktig å få avklart hva som bør gjøres med løpende leieforhold i forkant av salg. Med jevne mellomrom oppstår det tvister i domstolene som ofte kunne vært unngått dersom selger og kjøper hadde viet leieforholdet tilstrekkelig oppmerksomhet i salgsprosessen. Dersom kjøper for eksempel har en forventing om å overta eiendommen uten leieforhold og selger ikke har sørget for en korrekt oppsigelse av leietakeren i tide, kan det oppstå problemer.

Hva sier regelverket?

Hva som skjer med leieforholdet ved salg, er som utgangspunkt regulert i husleieloven. Loven gjelder for både boligutleie og næringsutleie i henhold til lovens § 1-1, med en langt større grad av fravikelighet ved sistnevnte utleietype, jf. § 1-2. 

I husleieloven § 8-6 finner man regelen om eierskifte, der første ledd lyder: 

«Ved eierskifte kan utleieren overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.» 

Bestemmelsen er altså i utgangspunktet formulert som en uforbeholden rett for eier og utleier til å overføre leieforholdet til ny eier som ledd i salget av eiendommen. Dette inntas i så tilfelle i kjøpekontrakten.

Loven gir ikke leietaker en rett til å protestere mot eierskiftet og utleierbyttet, uavhengig av om det er snakk om bolig eller lokale som leieobjekt. Det foreligger altså intet krav om samtykke fra leietaker, for eierskiftets gyldighet.

Det finnes imidlertid et snevert unntak i annet ledd som sier at leietaker i enkelte tilfeller kan kreve at selger hefter solidarisk sammen med kjøper for oppfyllelse av forpliktelser i leieavtalen:

«Gir erververens forhold saklig grunn til det, kan leieren kreve at avhenderen er ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter avtalen, med mindre det stilles betryggende sikkerhet. Leierens krav om at avhenderen skal hefte for oppfyllelsen, må settes fram overfor avhenderen innen seks måneder etter at leieren fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.»

Kan lovens regel fravikes i leiekontrakten?

Det er imidlertid intet i veien for at utleier avtaler kreditorskifteregler med leietaker som gir sistnevnte et bedre vern enn det § 8-6 oppstiller, jf. § 1-2. Sistnevnte bestemmelse sier at loven er ufravikelig i leietakers disfavør ved leie av bolig, mens ved leie av lokaler er loven fravikelig med noen få unntak. Friheten til å avtale gunstigere regler for leietaker enn hva loven angir, gjelder følgelig både i bolig- og næringsutleieforhold. Et eksempel på avtale som er gunstigere for leietaker enn det loven angir, er bestemmelser som i visse tilfeller gir leietaker rett til å protestere mot eierskifte. Derfor bør utleier kontrollere leiekontrakten for å avdekke eventuelle slike skjerpende eierskifteregler.    

Regelen om kreditorskifte (utleier-/eierskifte) i § 8-6 er et utslag av det obligasjonsrettslige prinsippet om at kreditorskifte kan skje uavhengig av debitors samtykke, mindre det forbys i avtale eller lov. Motsatt, ved debitorskifte (her: leietakerskifte), er den klare hovedregel at samtykke fra kreditor er påkrevd. Det siste er fulgt opp i husleieloven § 8-1, så vel som i §§ 8-4 og 8-5.

Praktiske implikasjoner

Dersom selger eller kjøper ønsker at et leieforhold termineres før salg gjennomføres, må selger altså sørge for å sende en korrekt oppsigelse i tide før salget. Her gjelder reglene i husleieloven kapittel 9, der det gjelder strenge regler i boligleieforhold, mens ved leie av lokaler/næringseiendom er avtalefriheten forholdsvis vid. Innskrenkningene i avtalefriheten ved oppsigelse i næringsleieforhold følger av §§ 9-7, 9-8 og 9-10, som vil si at utleier ikke kan avtale seg vekk fra at oppsigelse skal være skriftlig og begrunnet, samt at leietaker skal ha mulighet til å protestere mot oppsigelsen. I boligleieforhold vil det for øvrig sjelden kvalifisere til saklig grunn for oppsigelse at utleier ønsker å selge eiendommen fri for løpende leieforhold.

Når eierskifte er gjennomført, overtar kjøper ansvaret som ny utleier i leieforholdet. Dette stiller seg noe annerledes ved tvangssalg, der selger fortsetter å hefte inntil leieren godkjenner kjøperen som ny debitor, jf. tvangsl. §§ 11-22.

I lovforarbeidene (ot.prp nr. 82 (1997-1998) side 95) er det også presisert at eierskifte etter § 8-6 ikke bare omfatter ordinært salg, men også eierskifte som skjer på annen måte, slik som ved utnytting av løsningsrett, fusjon i selskapsforhold, og så videre. Leietaker kan altså ikke protestere mot utleier-/kreditorskifte i slike tilfeller heller.

Hva slags lærdom kan utleier utlede av regelverket? 

• Leieforhold bortfaller ikke ved eierskifte. Leieforholdet overføres til kjøper om ikke annet er gyldig avtalt.
• Leietaker kan ikke protestere mot eierskifte med mindre annet er avtalt. Derfor bør utleier kontrollere leiekontrakten. 
• Dersom selger ønsker å avslutte leieforholdet før salget gjennomføres, må utleier følge reglene for opphør av leieforhold i husleieloven kapittel 9, slik at leieforholdet opphører i tid før transaksjonen.
• Leietaker kan ikke høres med at eierskifte i seg selv i realiteten er en oppsigelse, grunnet regelen om fritt kreditorbytte i § 8-6. Leietaker bør imidlertid varsles om eierskiftet i rimelig tid, etter alminnelig god forretningsskikk.
   

Om de nevnte spillereglene tas i betraktning når man vurderer å selge en eiendom som har tilknyttede leieforhold, sikrer utleier seg mot potensielt kostbare konflikter i ettertid.