Neuerungen durch das Budgetbegleitgesetz 2025 im Immobilienbereich

Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer

Es kommt zu einer Verschärfung der Regelung zur Anwendbarkeit der sogenannten Anteilsvereinigung und damit zu einer Einschränkung der Möglichkeit zur grunderwerbsteuerfreien Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften (Share Deal).

Schon bisher wurde der Share Deal im Grunderwerbsteuergesetz erfasst. Nunmehr soll die Grunderwerbsteuerpflicht diesbezüglich stark ausgedehnt werden:

• Schwellen-Reduktion: Die für die Erfüllung der Steuertatbestände relevante Beteiligungsschwelle soll von 95% auf 75% herabgesetzt werden. Damit orientiert sich der Gesetzgeber an der Sperrminorität für Kapitalgesellschaften. Die Verhinderung der Tatbestandserfüllung durch Übertragung eines Zwergenanteils an einen Sekundärkäufer oder Zurückbehaltung des Zwergenanteils würde stark erschwert werden.
• Mittelbare Anteilsvereinigung: Bisher wurde hinsichtlich der Frage, ob eine Anteilsvereinigung vorliegt, nur auf das unmittelbare Eigentum an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft abgestellt. Nach dem Begutachtungsentwurf soll zukünftig die gesamte Beteiligungskette berücksichtigt werden. Somit könnte auch eine Konzernstrukturbereinigung in Zukunft Grunderwerbsteuer auslösen.
• Zurechnungskreis: Die Anteilsvereinigung wird auch erfüllt, wenn die Beteiligungsschwelle durch eine sog. „Personenvereinigung“ erreicht wird. Diese liegt vor, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.
• Immobiliengesellschaften: Der Begutachtungsentwurf sieht auch eine Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuerpflicht bei Anteilsvereinigung, Gesellschafterwechsel oder Umgründung vom Grundstückswert auf den gemeinen Wert (im Wesentlichen der Verkehrswert) vor. Weiters soll die Steuer von 0,5% auf 3,5% erhöht werden. Diese Verschärfung soll allerdings nur für Immobiliengesellschaften gelten. Diese liegt vor, wenn der Unternehmensschwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt und keine oder nur in untergeordnetem Ausmaß sonstige gewerbliche Aktivitäten verfolgt werden. Eine konkrete Definition des Umfangs liegt noch nicht vor.
• Börsenklausel: Werden Anteile an Kapitalgesellschaften übertragen, die an einer Börse gehandelt werden,  kann es zu keiner Anteilsvereinigung wie dargestellt kommen.

Die genannten Änderungen sollen mit 1.7.2025 in Kraft treten und sind erstmals auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, für die die Steuerschuld nach dem 30.6.2025 entsteht.

Änderungen im Bereich der Immobilienertragsteuer

Es ist bekannt, dass Umwidmungen von Grundstücken zB von Grünland in Bauland regelmäßig mit hohen Wertsteigerungen verbunden sind. Sollte ein umgewidmetes Grundstück verkauft werden, soll dem Gewinn nach dem Begutachtungsentwurf ein Umwidmungszuschlag in Höhe von 30% hinzugerechnet werden. Der Zuschlag ist der Höhe nach begrenzt – der Gewinn darf durch Berücksichtigung des Umwidmungszuschlags den Veräußerungserlös nicht übersteigen.

Diese Regelung soll Veräußerungen ab dem 1.7.2025 erfassen, wobei die Umwidmung ab dem 1.1.2025 stattgefunden haben muss (Inkraftreten des zugrundeliegenden Bescheides).

Wenn Sie Fragen zu diesen oder anderen steuerlichen Themen in Bezug auf Immobilien haben steht Ihnen unser Immobilienteam jederzeit gerne zur Verfügung.