Suppression de la valeur locative : Ce que la réforme change vraiment pour les détenteurs de patrimoine

La réforme ne supprime pas seulement un impôt. Elle redéfinit ce qui est déductible.

La suppression de la valeur locative pour la résidence principale entraîne mécaniquement la disparition des déductions qui y étaient liées, en particulier :

• les frais d’entretien (effectifs ou forfaitaires) ;
• les intérêts hypothécaires relatifs à la résidence principale.

Pour les propriétaires de biens anciens, pour ceux qui entretiennent très régulièrement leur bien ou ceux qui ont une dette hypothécaire conséquente, la perte de ces déductions fiscales peut dépasser l’avantage lié à la suppression de la valeur locative. A l’inverse, les propriétaires peu endettés ou avec une résidence principale ne nécessitant pas de gros frais d’entretien sont majoritairement gagnants. Dans ce cadre, le contribuable dont la valeur locative est plus élevée que l’addition des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien devrait sortir gagnant de la réforme.

Les frais et intérêts liés à des immeubles loués demeurent en principe déductibles, dans la mesure où ils se rattachent à un revenu immobilier imposable. En présence d’autres actifs (titres), ils ne seront déductibles qu’en proportion de la valeur des actifs immobiliers par rapport à la fortune totale.

La logique est donc inversée : ce n’est plus la propriété en tant que telle qui ouvre droit à des déductions, mais l’existence d’un revenu imposable auquel ces charges peuvent être économiquement rattachées.

Ce n’est pas une réforme immobilière. C’est une réforme de l’endettement privé.

L’un des effets les moins commentés de la réforme concerne la déductibilité des intérêts passifs au sens large.

Jusqu’à présent, les intérêts passifs privés constituaient un levier d’optimisation fiscal bien connu, qu’ils soient liés à :

• des crédits privés
• des prêts intra-familiaux
• des financements d’investissements financiers
• des portefeuilles financés par crédit lombard

Désormais, la déductibilité des intérêts passifs est fortement restreinte et dépend largement de l’existence d’immobilier loué situé en Suisse. Les intérêts liés à la résidence principale ou à tout autre actif à l’exception d’immobilier loué en Suisse perdent dans une large mesure, leur efficacité fiscale. Par exemple, jusqu’à la mise en vigueur de la réforme, un investisseur en bourse (non-propriétaire d’immeuble de rendement, ni de sa résidence principale) pouvait déduire des rendements des titres les intérêts passifs, liés,par exemple, à un crédit lombard. Dès l’entrée en vigueur de la réforme, la déduction dédits intérêts ne sera plus autorisée.

La dette n’est donc plus fiscalement neutre. Alors qu’elle permettait jusqu’ici de réduire la charge fiscale indépendamment de l’actif financé, il est nécessaire que le contribuable possède de la fortune immobilière louée en Suisse, faute de quoi les intérêts ne sont plus déductibles (seulement partiellement si le contribuable possède d’autres actifs).

Pour de nombreux contribuables, cela implique une remise en question des schémas de financement jusqu’ici parfaitement admis. Suivant les cas, il peut être utile d’étudier le passage des titres et de la dette liée en fortune commerciale (directe ou indirecte).

Le véritable gagnant de la réforme n’est pas le propriétaire, mais l’actif qui rapporte.

La réforme introduit une distinction claire entre trois catégories de situations :

• la résidence principale, qui devient un actif de confort, mais largement dépourvu d’intérêt fiscal
• l’immobilier de rendement, qui conserve une cohérence fiscale grâce au maintien des déductions liées aux revenus locatifs
• les actifs financiers financés par dette privée, qui deviennent fiscalement plus coûteux

La fiscalité suisse évolue ainsi vers une logique plus économique que patrimoniale : les actifs générateurs de revenus sont reconnus, les autres beaucoup moins.

Gagnants et perdants de la réforme

(sous réserve d’une analyse individuelle)

Même si chaque situation doit être analysée au cas par cas, certains profils ressortent déjà de manière relativement claire.

Profils potentiellement gagnants :

• propriétaires de résidences principales peu ou pas endettées
• détenteurs de biens récents nécessitant peu d’entretien
• contribuables dont la stratégie patrimoniale repose peu sur l’endettement privé
• investisseurs axés sur l’immobilier de rendement correctement structuré

Profils potentiellement perdants :

• propriétaires de biens anciens avec des frais d’entretien élevés
• contribuables fortement endettés sur leur résidence principale
• entrepreneurs et investisseurs recourant à des crédits privés ou à des financements patrimoniaux non liés à un revenu immobilier (les intérêts passifs ne seront déductibles qu’au prorata de ces actifs par rapport aux actifs immobiliers suisse loués)
• détenteurs de portefeuilles financiers financés par dette privée
• Propriétaires d’immeubles de rendement avec une fortune composée d’autres actifs

Entre ces deux profils, de nombreuses situations intermédiaires existent, notamment pour les patrimoines mixtes combinant résidence principale, immobilier loué et investissements financiers.

Check-list pratique pour entrepreneurs et détenteurs de patrimoine

Cette réforme ne nécessite pas forcément une action immédiate pour tous, mais elle justifie presque toujours une analyse anticipée.

Quelques questions clés à se poser :

• Mon niveau d’endettement reste-t-il pertinent en l’absence d’avantage fiscal ?
• Mes intérêts passifs sont-ils rattachés à des actifs générateurs de revenus imposables ?
• Ma résidence principale génère-t-elle aujourd’hui surtout un coût fiscal net ?
• Mes structures patrimoniales restent-elles cohérentes dans le nouveau cadre ?
• Certains arbitrages devraient-ils être envisagés avant l’entrée en vigueur de la réforme ?

Conclusions

La suppression de la valeur locative est la partie visible de la réforme.

Pour les entrepreneurs et détenteurs de patrimoine, cette réforme impose une relecture des stratégies de financement, d’endettement et de détention des actifs. Anticiper ces effets permet d’éviter des surprises fiscales et, dans certains cas, d’identifier de nouvelles marges de manœuvre ou des restructurations de fortune.

Auteur : Emilien Gigandet