Abschaffung des Eigenmietwerts: Was die Reform für Vermögensbesitzer wirklich bedeutet

Die Reform schafft nicht nur eine Steuer ab, sondern definiert auch neu, was abzugsfähig ist.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts für den Hauptwohnsitz führt automatisch zum Wegfall der damit verbundenen Abzüge, insbesondere:

• die Unterhaltskosten (tatsächliche oder pauschale);
• Hypothekarzinsen für den Hauptwohnsitz.

Für Eigentümer älterer Immobilien oder solche, die ihre Immobilie sehr regelmässig instand halten, oder solche mit einer hohen Hypothekenschuld kann der Verlust dieser Steuerabzüge den Vorteil der Abschaffung des Eigenmietwerts übersteigen. Umgekehrt profitieren Eigentümer mit geringen Schulden oder mit einem Hauptwohnsitz, der keine hohen Instandhaltungskosten verursacht, überwiegend von der Reform. In diesem Zusammenhang dürfte der Steuerzahler, dessen Eigenmietwert höher ist als die Summe der Hypothekarzinsen und Instandhaltungskosten, von der Reform profitieren.

Die mit vermieteten Immobilien verbundenen Kosten und Zinsen bleiben grundsätzlich abzugsfähig, sofern sie mit steuerpflichtigen Einkünften aus Immobilien zusammenhängen. Bei Vorhandensein anderer Vermögenswerte (Wertpapiere) sind sie nur im Verhältnis zum Wert der Immobilien im Gesamtvermögen abzugsfähig.

Die Logik ist also umgekehrt: Nicht mehr das Eigentum als solches berechtigt zu Abzügen, sondern das Vorhandensein eines steuerpflichtigen Einkommens, mit dem diese Aufwendungen wirtschaftlich in Verbindung gebracht werden können.

Es handelt sich nicht um eine Immobilienreform, sondern um eine Reform der privaten Verschuldung.

Eine der am wenigsten kommentierten Auswirkungen der Reform betrifft die Abzugsfähigkeit von Passivzinsen im weiteren Sinne.

Bislang waren private Passivzinsen ein bekanntes Instrument zur Steueroptimierung, unabhängig davon, ob sie im Zusammenhang standen mit:

• Privatkrediten
• familieninternen Darlehen
• Finanzierungen von Finanzinvestitionen
• durch Lombardkredite finanzierte Portfolios

Künftig ist die Abzugsfähigkeit von Passivzinsen stark eingeschränkt und hängt weitgehend vom Vorhandensein von vermieteten Immobilien in der Schweiz ab. Zinsen im Zusammenhang mit dem Hauptwohnsitz oder anderen Vermögenswerten, mit Ausnahme von vermieteten Immobilien in der Schweiz, verlieren weitgehend ihre steuerliche Wirksamkeit. Bis zum Inkrafttreten der Reform konnte beispielsweise ein an der Börse investierender Anleger (der weder eine Renditeimmobilie noch einen Hauptwohnsitz besitzt) die mit einem Lombardkredit verbundenen Schuldzinsen von den Wertpapiererträgen abziehen. Mit Inkrafttreten der Reform ist der Abzug dieser Zinsen nicht mehr zulässig.

Schulden sind somit nicht mehr steuerlich neutral. Während sie bisher unabhängig vom finanzierten Vermögenswert zur Verringerung der Steuerlast beitrugen, muss der Steuerpflichtige nun über vermietetes Immobilienvermögen in der Schweiz verfügen, da die Zinsen sonst nicht mehr abzugsfähig sind (und ohnehin nur teilweise, wenn der Steuerpflichtige über andere Vermögenswerte verfügt).

Für viele Steuerzahler bedeutet dies, dass sie ihre bisher völlig akzeptierten Finanzierungsmodelle überdenken müssen. Je nach Fall kann es sinnvoll sein, die Übertragung von Wertpapieren und damit verbundenen Schulden in das Geschäftsvermögen (direkt oder indirekt) zu prüfen.

Der eigentliche Gewinner der Reform ist nicht der Eigentümer, sondern das Vermögen, das Erträge abwirft.

Die Reform führt eine klare Unterscheidung zwischen drei Kategorien von Situationen ein:

• der Hauptwohnsitz, der zu einem Komfortvermögen wird, aber weitgehend steuerlich uninteressant ist
• Renditeimmobilien, die dank der Beibehaltung der Abzüge im Zusammenhang mit Mieteinnahmen steuerlich konsistent bleiben
• die mit privaten Schulden finanzierten Finanzanlagen, die steuerlich teurer werden

Das Schweizer Steuersystem entwickelt sich somit in Richtung einer eher wirtschaftlichen als vermögensorientierten Logik: Ertrag bringende Vermögenswerte werden anerkannt, andere hingegen weit weniger.

Gewinner und Verlierer der Reform

(vorbehaltlich einer individuellen Analyse)

Auch wenn jede Situation einzeln analysiert werden muss, zeichnen sich bereits jetzt einige Profile relativ deutlich ab.

Potenzielle Gewinner:

• Eigentümer von Hauptwohnsitzen mit geringen oder keinen Schulden
• Eigentümer neuer Immobilien, die wenig Wartungsaufwand erfordern
• Steuerzahler, deren Vermögensstrategie kaum auf privaten Schulden basiert
• Anleger, die sich auf richtig strukturierte Renditeimmobilien konzentrieren

Potenziell benachteiligte Profile:

• Eigentümer älterer Immobilien mit hohen Unterhaltskosten
• Steuerzahler, die für ihren Hauptwohnsitz hoch verschuldet sind
• Unternehmer und Investoren, die private Kredite oder Vermögensfinanzierungen in Anspruch nehmen, die nicht an Immobilienerträge gebunden sind (Zinsaufwendungen sind nur anteilig zu diesen Vermögenswerten im Verhältnis zu vermieteten Schweizer Immobilien abzugsfähig)
• Inhaber von Finanzportfolios, die durch private Schulden finanziert sind
• Eigentümer von Renditeimmobilien mit einem Vermögen, das aus anderen Vermögenswerten besteht

Zwischen diesen beiden Kategorien gibt es zahlreiche Zwischensituationen, insbesondere bei gemischten Vermögen, die Hauptwohnsitz, vermietete Immobilien und Finanzinvestitionen kombinieren.

Praktische Checkliste für Unternehmer und Vermögensinhaber

Diese Reform erfordert nicht unbedingt sofortiges Handeln für alle, rechtfertigt jedoch fast immer eine vorausschauende Analyse.

Einige wichtige Fragen, die Sie sich stellen sollten:

• Ist meine Verschuldung ohne Steuervorteil noch angemessen?
• Sind meine Passivzinsen mit Vermögenswerten verbunden, die steuerpflichtige Einkünfte generieren?
• Verursacht mein Hauptwohnsitz heute vor allem Netto-Steuerkosten?
• Sind meine Vermögensstrukturen im neuen Rahmen weiterhin kohärent?
• Sollten vor Inkrafttreten der Reform bestimmte Entscheidungen getroffen werden?

Schlussfolgerungen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist der sichtbare Teil der Reform.

Für Unternehmer und Vermögensbesitzer erfordert diese Reform eine Überprüfung der Strategien zur Finanzierung, Verschuldung und Vermögensverwaltung. Durch die Vorwegnahme dieser Auswirkungen lassen sich steuerliche Überraschungen vermeiden und in bestimmten Fällen neue Handlungsspielräume oder Umstrukturierungen des Vermögens identifizieren.

Autor: Emilien Gigandet