Reavalúo de bienes raíces lleva al alza por cuarto año consecutivo la recaudación por contribuciones

Tres comunas explican casi el 20% de lo obtenido por el Impuesto Territorial. Los recursos se destinan al Fondo Común Municipal, que, a su vez, redistribuye los dineros en todo el país.

Un boletín de pago doblado en tres partes, con los bordes prepicados, llega periódicamente a millones de hogares en Chile, con el encabezado 'Contribuciones de bienes raíces'. Con el papel en mano o directamente en internet, los dueños de terrenos agrícolas y no agrícolas afectos deben pagar, en cuatro cuotas anuales, el Impuesto Territorial. Y los recursos aportados crecen y crecen.

De acuerdo con datos de la Tesorería General de la República, en 2024 la recaudación proveniente del Impuesto Territorial alcanzó los $2,5 billones (millones de millones), que es 10,9% más que en 2023, medido en forma nominal. Si a la cifra se le descuenta la inflación y, para simplificar, se lleva a dólares, el año pasado los montos ascendieron a US$ 2.576 millones. Implica un aumento de 6,2% real respecto de los US$ 2.382 millones de 2023.
Poco más del 40% de las propiedades están afectas al gravamen.

La generación de recursos desde los contribuyentes por esta vía lleva cuatro años al alza. En 2020, debido a la pandemia, tuvo un pequeño retroceso de apenas 1,2% real. Pero en los grandes números, los ingresos por el Impuesto Territorial en 2024 fueron un tercio mayores que en 2019 por encima de la inflación (si se mide con la inflación incluida, el alza en esos cinco años fue de 73%).

Este tributo representa el 1,3% del PIB, cuatro décimas por debajo del promedio OCDE. De hecho, en su informe económico 2025 sobre Chile, la OCDE cree que 'podría haber margen para aumentar los impuestos sobre la propiedad'.

El salto

Para el Estado, las propiedades valen más. El tesorero general de la República, Hernán Nobizelli, menciona los reavalúos de bienes raíces no agrícolas de 2022 y de propiedades agrícolas en 2024 como una de las causas del aumento en la recaudación. Suma 'la recuperación económica del país, especialmente en el último tramo del año 2024', la inflación y 'la aplicación de los beneficios de la Ley de Cumplimiento Tributario, la cual permite la condonación de hasta 100% de los intereses y multas para aquellos contribuyentes que opten por ponerse al día con esta obligación y suscribir convenios para pagar las contribuciones vencidas con anterioridad al 31 de diciembre de 2023'.

Los especialistas consideran que los reavalúos permiten explicar gran parte de la tendencia.

'Son los procesos de reavalúo fiscal los que van incidiendo en un aumento en la recaudación por este concepto; la inflación también incide', dice Consuelo Muñoz, socia de Tax & Legal de Forvis Mazars.

Claudio Bustos, abogado tributarista y socio de Bustos Tax & Legal, recuerda que el avalúo fiscal de los inmuebles se recalcula cada cuatro años por el Servicio de Impuestos Internos. 'Generalmente sigue siendo inferior al valor comercial de los inmuebles', acota.

El reavalúo, indica Bustos, depende en gran parte de la infraestructura zonal asociada a dicho inmueble, incluida la cercanía al Metro o la proximidad de establecimientos comerciales y vías públicas. El conjunto de factores 'puede resultar en un mayor Impuesto Territorial o contribución'.

Dadores y receptores

'(El Impuesto Territorial) es una fuente importante del financiamiento municipal y un pilar fundamental para el Fondo Común Municipal', comenta Muñoz.

De hecho, todo lo que se recauda por bienes raíces termina en las municipalidades, en forma directa o indirecta. Todas las comunas deben entregar seis de cada diez pesos que generan por ese impuesto al Fondo Común Municipal (FCM), donde se redistribuye entre las 345 municipalidades del país. Algunas comunas destinan el 65% al FCM: Santiago, Providencia, Las Condes y Vitacura. Cada municipio ingresa a sus arcas el resto de lo recolectado por las contribuciones.

Donde más contribuciones se pagaron el año pasado fue en Las Condes, Santiago y Lo Barnechea, en ese orden. Entre las tres suman casi el 20% de toda la recaudación del país por ese gravamen.

En 2024, el Impuesto Territorial financió el 61% del FCM. Otras fuentes de financiamiento del FCM son los ingresos municipales por pago de permisos de circulación, patentes comerciales, transferencias de vehículos, multas de tránsito y cobro de derechos por bienes fiscales.