Anmietungskosten des Vermieters für Einrichtungen, Geräte und Betriebsmittel sind keine umlagefähigen „sonstigen Betriebskosten“
In anderen als den im Katalog der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannten Fällen sei der Vermieter nicht berechtigt, Anmietungskosten für Einrichtungen, Geräte oder Betriebsmittel als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Das gelte auch für Kosten, die mit einer Anmietung vergleichbar sind, etwa für ein Nutzungsentgelt oder Leasingkosten.
Sachverhalt
Im Zuge der erst nach Mietvertragsschluss gesetzlich neu eingeführten Verpflichtung zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern baute die Vermieterin während des laufenden Mietverhältnisses Rauchwarnmelder in die Wohnung der Mieterin ein. In der darauffolgenden Betriebskostenabrechnung legte die Vermieterin die Kosten der angemieteten Rauchwarnmelder unter der Position „Miete + Wartung Rauchmelder“ sodann auf die Mieterin um und forderte entsprechenden Zahlungsausgleich.
Laut Mietvertrag war die Mieterin verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen. Die Kosten für Rauchwarnmelder waren mietvertraglich nicht gesondert als zu tragende Betriebskosten vereinbart und auch nicht unter der Position „sonstige Kosten“ ausgewiesen. Jedoch war vereinbart, dass für zukünftige Abrechnungszeiträume später entstehende oder vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Die Entscheidung
Der BGH hat klargestellt, dass von den umlagefähigen Betriebskosten nicht nur die in § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten, nach dem gesetzlichen Leitbild dem Vermieter obliegenden Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ausgenommen seien, sondern grundsätzlich auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von der Mietsache dienenden Betriebsmitteln.
Diesen Grundsatz dürfe der Vermieter auch nicht dadurch umgehen, dass er Betriebsmittel anmiete, anstatt sie zu kaufen. In dem entschiedenen Fall habe die Vermieterin die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder aber gerade deshalb im Rahmen der Betriebskosten abrechnen wollen, weil sie sich für eine Anmietung anstatt für einen bereits dem Grunde nach nicht umlagefähigen Kauf entschieden habe.
Einerseits seien die Kosten der „Anmietung“ von Betriebsmitteln (hier Rauchwarnmelder) entsprechend der allgemeinen Definition von Betriebskosten schon nicht als „Betriebskosten“ einzuordnen. Andererseits komme eine Umlage der „Kosten für Rauchwarnmelder“ nur in Betracht, wenn diese Position ausdrücklich als „sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV im Vertrag vereinbart wurde. Denn im „Standardrepertoire“ des § 2 Nr. 1 bis Nr. 16 BetrKV finde sich keine Kostenposition für Rauchwarnmelder. Sofern eine Betriebskostenart im Mietvertrag unter „sonstige Betriebskosten“ nicht explizit aufgeführt sei, fehle es an einer Vertragsgrundlage für die Umlage dieser Kosten.
Auch scheide eine analoge Anwendung der Bestimmungen nach §§ 2 Nr. 2, 4, 5, 6 und 15 der BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung für bestimmte Geräte wie Wasserzähler, Ausstattungen zur Verbrauchserfassung und ein Nutzungsentgelt für Antennenanlagen jeweils als umlagefähig aufgeführt sind, aus. Diese Bestimmungen seien Ausnahmeregelungen, die nicht auf die Anmietung anderer Betriebsmittel ausgedehnt werden könnten.
Eine andere Bewertung folge auch nicht aus der im Mietvertrag enthaltenen Regelung, dass später entstehende oder vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten für zukünftige Abrechnungszeiträume auf den Mieter umgelegt werden dürften. Zwar sei ein derartige „Mehrbelastungsklausel“ wirksam vereinbart und die Voraussetzungen in tatsächlicher Hinsicht insoweit erfüllt, als der Kostenaufwand der Klägerin erst auf Grundlage und infolge der verpflichtenden neuen Gesetzgebung nach Mietvertragsschluss neu entstanden sei. Unabhängig davon seien die Kosten der „Anmietung“ von Rauchwarnmeldern ihrem Wesen nach aber nicht als „laufend entstehende Kosten des Betriebs des Gebäudes“ im Sinne von § 1 BetrKV zu kategorisieren.
Eine Umlagefähigkeit der Anmietungskosten folge schließlich auch nicht daraus, dass der Vermieter die Kosten für Erwerb und Installation von Rauchwarnmeldern einer Modernisierungsmieterhöhung nach Maßgabe der §§ 559 ff. BGB zugrunde legen dürfte. Modernisierungskosten und Betriebskosten stellten zwei verschiedenartige Regelungsbereiche dar.
Fazit und Ausblick
Festzuhalten ist, dass Betriebskosten vom Grundsatz her den Vermieter treffen und nur umlegbar sind, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist. Die im Katalog des in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgeführten Betriebskostenpositionen sind bereits durch die einfache Formulierung „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ umlegbar. Zur Umlage „sonstiger Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV bedarf es hingegen einer ausdrücklichen Konkretisierung der jeweiligen Einzelpositionen bereits im Mietvertrag.
Grundsätzlich umlagefähig bleiben bei entsprechender Vereinbarung nach alledem die Kosten für die regelmäßige Inspektion der Rauchwarnmelder.
Es erscheint ratsam, die vom BGH prinzipiell als anwendbar befundene Mehrbelastungsklausel zur Umlage zukünftig neu entstehender Betriebskosten in einen Mietvertrag aufzunehmen.
Unsere Anwält*innen beraten Sie gerne in Fragen zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten und bei der entsprechenden Gestaltung von Mietverträgen.
Autor
Sebastian Philipp Steffek
Tel: +49 30 208 88 1446
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 3-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.