Otuđenje udjela u ortaštvu: kada izlazak iz zajedničkog projekta postaje porezno pitanje

U siječnju 2026. Porezna uprava objavila je Mišljenje koje dodatno razjašnjava porezni tretman otuđenja udjela u ortaštvu, institutu koji se u praksi često koristi kod zajedničkih ulaganja u nekretnine, osobito u situacijama kada se projekt realizira među prijateljima ili članovima obitelji.

Povod za donošenje mišljenja bio je slučaj zajedničke investicije u nekretninu, u kojem su fizičke osobe osnovale ortaštvo s ciljem izgradnje apartmanske zgrade na moru. Činjenice slučaja mogu se sažeti na sljedeći način:

• ortaštvo je osnovano u proljeće 2025. između šest fizičkih osoba
• jedan od ortaka u projekt unosi vlastito zemljište
• ostali ortaci sudjeluju financijskim sredstvima i znanjem
• cilj projekta je izgradnja zgrade sa šest apartmana jednake veličine
• svakom ortaku, po dovršetku gradnje, trebao bi pripasti po jedan apartman
• u trenutku postavljanja upita zgrada je tek djelomično izgrađena
• jedan od ortaka želi istupiti iz ortaštva uz suglasnost ostalih
• njegov udio trebao bi preuzeti novi ortak, koji bi mu isplatio naknadu za dotadašnja ulaganja
• dio uloženih sredstava nije dokumentiran vjerodostojnim ispravama

U središtu porezne dileme bilo je pitanje predstavlja li takva isplata oporezivi dohodak te, ako da, po kojoj osnovi.

U svom mišljenju Porezna uprava polazi od odredbi Zakona o porezu na dohodak koje uređuju dohodak od kapitala po osnovi kapitalnih dobitaka. Prema tim odredbama, kapitalni dobitak čini razlika između ugovorene prodajne cijene financijske imovine i njezine nabavne vrijednosti.

Pritom je važno naglasiti da zakon, osim udjela u trgovačkim društvima, kao financijsku imovinu obuhvaća i udjele u drugim vrstama udruživanja ako je način raspolaganja tim udjelima usporediv s raspolaganjem udjelima u društvima kapitala. Upravo na toj zakonskoj osnovi Porezna uprava u ovom mišljenju potvrđuje da se udio u ortaštvu, iako ortaštvo nema pravnu osobnost prema Zakonu o obveznim odnosima, za potrebe primjene poreznih propisa može smatrati financijskom imovinom. Posljedično, istupanje ortaka uz isplatu naknade tretira se kao otuđenje udjela koje može rezultirati oporezivim kapitalnim dobitkom.

Ključan element za nastanak porezne obveze jest vrijeme otuđenja. Ako se udio u ortaštvu otuđi u roku kraćem od dvije godine od dana sklapanja ugovora o ortaštvu, ostvarena razlika između primljene naknade i nabavne vrijednosti udjela podliježe oporezivanju. Ako je od sklapanja ugovora proteklo više od dvije godine, takav se kapitalni dobitak ne oporezuje.

Posebno značenje ovog mišljenja leži u činjenici da Porezna uprava njime razjašnjava kriterij prema kojem se određeno pravo smatra financijskom imovinom za porezne svrhe. Odlučujuća nije formalna pravna kvalifikacija odnosa, već stvarna obilježja prava koje se otuđuje. Ako određeno pravo ima karakteristike udjela, osobito mogućnost prijenosa ekonomskog interesa uz naknadu, ono se može kvalificirati kao financijska imovina.

Ovakav zaključak ima šire implikacije u praksi jer pokazuje da Porezna uprava pri poreznoj kvalifikaciji ne polazi isključivo od formalnog pravnog oblika odnosa, već od njegovih stvarnih obilježja. Ako određeno pravo ima karakteristike udjela – osobito mogućnost prijenosa ekonomskog interesa uz naknadu – proizlazi da se ono za potrebe oporezivanja može smatrati financijskom imovinom, neovisno o tome što se ne radi o udjelu u trgovačkom društvu. Time se potvrđuje pristup prema kojem je za porezni tretman odlučujuća gospodarska narav transakcije, a ne njezina ugovorna ili nazivna kvalifikacija, što ovo mišljenje može činiti relevantnim i izvan konkretnog činjeničnog okvira u kojem je doneseno.

Posebnu važnost u ovom mišljenju ima pitanje utvrđivanja nabavne vrijednosti udjela. Porezna uprava jasno ističe da se kao nabavna vrijednost mogu priznati isključivo oni ulozi za koje porezni obveznik raspolaže vjerodostojnom dokumentacijom, poput računa ili drugih dokaza o plaćanju. Ulozi koji nisu dokumentirani ne mogu se uzeti u obzir pri utvrđivanju porezne osnovice, što u praksi može dovesti do znatno višeg iznosa oporezivog dobitka nego što bi porezni obveznik očekivao.

Ako su ispunjeni uvjeti za oporezivanje, porez na dohodak od kapitalnih dobitaka plaća se po stopi od 12 %. Otuđenje udjela mora se prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od osam dana, dok se sam porez plaća prema rješenju Porezne uprave, u roku od 15 dana od dana njegove dostave.

Ovim mišljenjem Porezna uprava nije promijenila porezni okvir, već je potvrdila i konkretizirala primjenu postojećih zakonskih odredbi na institut ortaštva. Time je dodatno razjašnjen porezni tretman situacija koje se događaju u praksi, ali su do sada često bile pogrešno percipirane.