De Hoge Raad: verkoop verhuurd appartementencomplex met of zonder btw?

1 December 2025

Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad besloten prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie over de vraag of de overdracht van verhuurd vastgoed door een projectontwikkelaar belast is met btw. In april 2024 concludeerde Advocaat-Generaal (A-G) Ettema dat de transactie moet worden aangemerkt als de overgang van een algemeenheid van goederen. In dat geval is geen btw verschuldigd over de levering. Wij verwijzen in dat kader ook naar een eerder gepubliceerd document onderaan deze pagina.
In dit artikel gaan we nader in op de vragen die de Hoge Raad gesteld heeft en de impact hiervan op de praktijk.

Achtergrond

Wanneer sprake is van de overgang van een geheel of een gedeelte van een algemeenheid van goederen hoeft geen btw afgedragen te worden en treedt koper in de plaats van verkoper. Van een dergelijke situatie is sprake als met de overgedragen bestanddelen een zelfstandige economische activiteit kan worden uitgeoefend en deze wordt voortgezet door de koper. Dit kan ook het geval zijn bij een onroerende zaak die in verhuurde staat wordt overgedragen. De Nederlandse rechtspraak biedt echter nog geen eenduidig antwoord op de vraag of een onroerende zaak die door een projectontwikkelaar is ontwikkeld en vervolgens kort wordt verhuurd om de verkoop aantrekkelijker te maken als een overgang van een algemeenheid van goederen gezien kan worden. Over deze vraag gaat ook de huidige procedure.

De situatie

Het complex met 77 woonappartementen was eerst een kantoorgebouw en is door de projectontwikkelaar zelf ontwikkeld naar een woon-zorgcomplex. De projectontwikkelaar heeft de appartementen, na deze zelf drie en een halve maand verhuurd te hebben, in verhuurde staat verkocht aan een belegger. Bij de verkoop van het complex werd geen btw in rekening gebracht. De inspecteur is van mening dat dit wel had gemoeten.

De Rechtbank gaf de inspecteur gelijk en concludeerde dat inderdaad btw verschuldigd was over de levering. Hof Arnhem-Leeuwarden was echter met belanghebbende van mening dat geen btw verschuldigd is omdat sprake is van de overgang van een algemeenheid van goederen. Advocaat-Generaal Ettema gaf de Hoge Raad vorig jaar het advies om het oordeel van het Hof in stand te laten.

Prejudiciële vragen van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft besloten eerst twee vragen te stellen aan het Hof van Justitie voordat zij haar oordeel uitspreekt.

Ten eerste wil de Hoge Raad weten of wel sprake kan zijn van de overgang van een algemeenheid van goederen als het gaat om een transactie die anders btw-vrijgesteld zou zijn.
Als dat het geval is, dan wil de Hoge Raad vervolgens weten of van belang is dat de projectontwikkelaar de onroerende zaak alleen heeft verhuurd met de intentie om de verkoop aantrekkelijker te maken, niet zozeer om zelf lange tijd te verhuren.

Impact voor de praktijk

De gewenste duidelijkheid heeft de Hoge Raad nog niet kunnen bieden. De uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden is echter ook niet vernietigd. Dit biedt ons inziens nog steeds kansen voor partijen die betrokken zijn bij de overdracht van een ontwikkelde onroerende zaak in verhuurde staat. In sommige gevallen kan de transactie als sprake is van de overgang van een algemeenheid van goederen zelfs zonder btw én zonder overdrachtsbelasting plaatsvinden.

Het is van groot belang om, zorgvuldig onderbouwd, het juiste standpunt in te nemen ten tijde van de verkoop. Bij een latere correctie kan dit tot naheffingsaanslagen leiden. Daarnaast is van belang om de rechtsingangen veilig te stellen, zodat een latere gunstige uitspraak van het Hof van Justitie en de Nederlandse rechters achteraf ook kan worden toegepast op uw situatie.

Meer weten?

Bent u betrokken bij de overdracht van een ontwikkelde onroerende zaak in verhuurde staat en wilt u meer weten? Neem dan contact op met een van onze collega's.