Luật xây dựng Việt Nam 2026: Tổng quan thực tiễn về sáu Nghị định hướng dẫn có hiệu lực từ ngày 01/7/2026

Mặc dù các Nghị định đã có hiệu lực được vài tháng, nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhà phát triển dự án, nhà thầu EPC, đơn vị tư vấn và bên cho vay vẫn đang đánh giá tác động thực tiễn của các quy định này đối với các dự án đang và sẽ triển khai tại Việt Nam.

Bài viết bên dưới sẽ tóm tắt ngắn gọn sáu Nghị định hướng dẫn và nêu bật những thay đổi chính mà nhà đầu tư nước ngoài và các bên liên quan đến dự án cần lưu ý khi cấu trúc, phát triển và triển khai các dự án xây dựng và hạ tầng tại Việt Nam.

1. Nghị định 206: Quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Nghị định số 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng ("Nghị định 206").

• Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng đối với dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới chưa phổ biến tại Việt Nam: chủ đầu tư được tham khảo, sử dụng giá, định mức và dữ liệu chi phí của các dự án tương tự ở nước ngoài [1].
• Sử dụng định mức nước ngoài trong xác định chi phí đầu tư xây dựng của dự án: đối với dự án đầu tư công có quy mô lớn hoặc kỹ thuật phức tạp, hoặc dự án áp dụng công nghệ mới chưa phổ biến tại Việt Nam, trường hợp cần thiết, chủ đầu tư được sử dụng định mức xây dựng nước ngoài để bảo đảm phù hợp với tiêu chuẩn và công nghệ áp dụng của dự án.
• Hướng dẫn bổ sung về xác định chi phí xây dựng trong thiết kế FEED (Front End Engineering Design) phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi [2].
• Định nghĩa khái quát, mang tính mở hơn về chi phí chuẩn bị xây dựng (trong tổng mức đầu tư xây dựng): thay vì liệt kê các hoạt động được xem là chi phí chuẩn bị xây dựng, Nghị định 206 xác định các chi phí này là chi phí thực hiện các công việc trong giai đoạn chuẩn bị dự án [3].
• Phương pháp xác định chi phí đối với các công việc không thể xác định chi phí từ khối lượng và giá xây dựng khi lập dự toán xây dựng: trong trường hợp này, chi phí được dự tính căn cứ vào nội dung, phạm vi và tính chất của công việc [4].
• Làm rõ cơ chế điều chỉnh dự toán xây dựng đã được phê duyệt trong một số trường hợp cụ thể: Nghị định 206 phân biệt giữa việc điều chỉnh dự toán xây dựng đã được phê duyệt trước thời điểm mở thầu, căn cứ mặt bằng giá và quy định hiện hành, và việc điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng, căn cứ các điều khoản của hợp đồng và quy định hiện hành về quản lý chi phí [5].
• Thành lập Hội đồng xác định đơn giá xây dựng: đối với dự án quan trọng quốc gia sử dụng vốn đầu tư công có công trình quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới chưa phổ biến tại Việt Nam, trường hợp cần thiết, người quyết định đầu tư được thành lập hội đồng để xác định giá vật liệu, thiết bị chuyên dụng [6].

2. Nghị định 207: Quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng

Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng ("Nghị định 207").

• Khuyến khích áp dụng Mô hình thông tin công trình ("BIM") trong quản lý xây dựng: chủ đầu tư và nhà thầu được thỏa thuận áp dụng BIM trong quản lý, nghiệm thu và bàn giao công trình xây dựng [7].
• Biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công xây dựng: làm rõ nội dung bắt buộc của kế hoạch biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công xây dựng [8] do nhà thầu lập, trình và tổ chức thực hiện [9].
• Trách nhiệm tiếp tục của nhà thầu sau thời hạn bảo hành: bãi bỏ quy định yêu cầu nhà thầu tiếp tục chịu trách nhiệm đối với phần công việc đã hoàn thành sau thời hạn bảo hành [10].

3. Nghị định 209: Quản lý vật liệu xây dựng

Nghị định số 209/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định về quản lý vật liệu xây dựng ("Nghị định 209").

• Sản xuất vật liệu xây dựng: khuyến khích sử dụng đất, đá thải và phế thải từ hoạt động khai thác, chế biến khoáng sản để sản xuất vật liệu xây dựng hoặc sử dụng cho công trình xây dựng [11].
• Ưu đãi đối với vật liệu xây dựng bền vững và đổi mới sáng tạo: Chính phủ Việt Nam sẽ ban hành các chính sách ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển và sử dụng vật liệu xây dựng mới, tái chế, xanh, nhẹ, thông minh, thân thiện với môi trường, cũng như vật liệu phù hợp với vùng ven biển, hải đảo, bảo đảm phát triển bền vững và quốc phòng, an ninh [12].

4. Nghị định 210: Hợp đồng xây dựng

Nghị định số 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định về hợp đồng xây dựng ("Nghị định 210").

• Mở rộng phạm vi áp dụng: Nghị định 210 nay áp dụng đối với tất cả các loại dự án, bao gồm dự án sử dụng vốn tư nhân bên cạnh dự án đầu tư công và dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) [13] [14].
• Phân biệt các mốc thời gian quan trọng trong hợp đồng xây dựng: phân biệt giữa thời gian có hiệu lực của hợp đồng xây dựng và thời gian thực hiện hợp đồng [15].
• Phân loại hợp đồng xây dựng mới: bổ sung một số loại hợp đồng mới như hợp đồng theo chi phí cộng phí, hợp đồng theo kết quả đầu ra và hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm (%) [16].
• Quyền được gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng của nhà thầu [17]: bãi bỏ quyền theo luật định của nhà thầu được gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên giao thầu chậm thanh toán hoặc không thanh toán đối với dự án đầu tư công và dự án PPP [18].
• Bổ sung chế tài đối với việc nhà thầu không gia hạn bảo đảm thực hiện hợp đồng khi chậm tiến độ do lỗi của nhà thầu: ngoài trường hợp không thực hiện hợp đồng sau khi hợp đồng có hiệu lực, nhà thầu sẽ không được nhận lại bảo đảm thực hiện hợp đồng nếu không gia hạn hiệu lực của bảo đảm thực hiện hợp đồng để bao trùm khoảng thời gian chậm trễ thuộc trách nhiệm của mình [19].
• Làm rõ thời hạn đối với các thủ tục hợp đồng:
  • Quy định cụ thể trình tự và thời hạn (07 ngày) để phản hồi yêu cầu điều chỉnh hợp đồng xây dựng (áp dụng đối với dự án đầu tư công và dự án PPP) [20].
  • Không còn quy định thời hạn thông báo khiếu nại theo hợp đồng xây dựng, đồng thời quy định thời hạn chặt chẽ hơn (tối đa 07 ngày) để phản hồi khiếu nại đối với dự án đầu tư công và dự án PPP [21] [22].
• Làm rõ thời điểm thu hồi tiền tạm ứng: làm rõ rằng tiền tạm ứng được thu hồi khi tổng số tiền đã tạm ứng và tất cả các khoản thanh toán cho khối lượng công việc hoàn thành (điểm m khoản 3 Điều 12) đạt 80% giá hợp đồng [23].
• Làm rõ điều kiện và trình tự điều chỉnh phân chia công việc giữa các thành viên liên danh: khối lượng công việc giữa các thành viên liên danh được điều chỉnh khi bên giao thầu chấp thuận trên cơ sở (i) sự thống nhất của các thành viên liên danh, (ii) năng lực thi công xây dựng của thành viên và (iii) bảo đảm chất lượng, an toàn, hiệu quả và thời gian hoàn thành công trình [24].
• Mở rộng thẩm quyền của bên giao thầu trong thực hiện hợp đồng đối với dự án đầu tư công đặc biệt và dự án khẩn cấp: bên giao thầu được tự quyết định việc thực hiện và quản lý hợp đồng xây dựng đối với dự án đầu tư công đặc biệt và dự án, công trình khẩn cấp [25].
• Bổ sung tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp đối với thành viên Ban xử lý tranh chấp (DB): thành viên Ban xử lý tranh chấp phải bảo đảm tính khách quan, độc lập và không có xung đột lợi ích với các bên [26].

5. Nghị định 212: Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng và cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng

Nghị định số 212/2026/NĐ-CP ngày 17/6/2026 quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng và hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng ("Nghị định 212").

• Thay đổi trình tự cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng đối với cá nhân trong nước:
  • Bãi bỏ chứng chỉ hành nghề quản lý dự án và chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng [27].
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nay có thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề [28].
  • Rút ngắn thời hạn cấp mới chứng chỉ hành nghề từ 10 ngày xuống còn 06 ngày làm việc [29].
• Làm rõ việc bãi bỏ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng đối với tổ chức trong nước: bãi bỏ yêu cầu cấp chứng chỉ năng lực và các điều kiện năng lực cứng; chỉ yêu cầu công khai thông tin năng lực.
• Thay đổi thủ tục cấp Giấy phép hoạt động xây dựng đối với nhà thầu nước ngoài:
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nay có thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động xây dựng [30].
  • Rút ngắn thời hạn cấp mới giấy phép từ 20 ngày xuống còn 06 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ [31].

6. Nghị định 217: Quản lý hoạt động xây dựng

Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 quy định chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng ("Nghị định 217").

• Mở rộng phạm vi áp dụng Mô hình thông tin công trình ("BIM"): bắt buộc áp dụng BIM đối với tất cả công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, bắt đầu từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi ("BCNCKT") hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng [32].
• Hiện đại hóa thủ tục cấp giấy phép xây dựng: yêu cầu thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng theo hình thức trực tuyến và rút ngắn thời gian giải quyết phù hợp với Nghị quyết số 66.18/2026/NQ-CP ngày 18/5/2026 [33]
• Thu hẹp phạm vi dự án được miễn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng) [34].
• Bổ sung yêu cầu về tiêu chí môi trường và tiêu chí xanh vào nội dung BCNCKT đối với dự án đô thị [35].
• Bổ sung quy định về quản lý dự án đối với dự án đầu tư công đặc biệt nhằm thống nhất với Luật Đầu tư công và các chính sách thúc đẩy phát triển hạ tầng [36].

7. Kết luận

Việc ban hành sáu Nghị định mới đánh dấu một cột mốc quan trọng trong nỗ lực không ngừng của Việt Nam nhằm tinh gọn công tác quản lý xây dựng, thúc đẩy đổi mới công nghệ (như BIM) và phân cấp, phân quyền hành chính, qua đó tiệm cận hơn với các tiêu chuẩn quốc tế và thông lệ toàn cầu.

Có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, những cập nhật toàn diện này sẽ tác động đáng kể đến cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhà thầu và các ban quản lý dự án.

Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng được khuyến nghị chủ động rà soát các thay đổi pháp lý này, cập nhật quy trình tuân thủ nội bộ và điều chỉnh các mẫu hợp đồng cho các dự án sắp tới.

Chúng tôi có thể hỗ trợ gì?

Nếu Quý doanh nghiệp cần làm rõ thêm về tác động cụ thể của các quy định mới này đối với hoạt động kinh doanh của mình, vui lòng liên hệ đội ngũ Pháp lý của chúng tôi.

---

Căn cứ pháp lý

1. Khoản 2 Điều 4 Nghị định 206

2. Khoản 3 Điều 6 và khoản 2 Điều 12 Nghị định 206

3. Khoản 1 Điều 11 Nghị định 206

4. Điểm a khoản 2 Điều 12 Nghị định 206

5. Khoản 1 Điều 18 Nghị định 206

6. Khoản 5 Điều 24 Nghị định 206

7. Khoản 1 Điều 11 Nghị định 207

8. Phụ lục III Nghị định 207

9. Khoản 18 Điều 2, khoản 3 và khoản 5 Điều 15 Nghị định 207

10. Khoản 6 Điều 29 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/01/2021 quy định trách nhiệm tiếp tục này đối với nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị và các nhà thầu khác có liên quan.

11. Khoản 3 Điều 10 Nghị định 209

12. Khoản 1 Điều 12 Nghị định 209

13. Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 loại trừ dự án sử dụng vốn tư nhân khỏi phạm vi áp dụng bắt buộc, đồng thời khuyến khích các dự án này tự nguyện áp dụng.

14. Điều 2 Nghị định 210

15. Khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Nghị định 210

16. Điểm đ, điểm e và điểm g khoản 2 Điều 6 Nghị định 210

17. Trước đây, theo điểm b khoản 2 Điều 40 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 ("Nghị định 37"), nhà thầu có quyền yêu cầu gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên giao thầu chậm thanh toán hoặc không thanh toán.

18. Điểm a khoản 2 Điều 26 Nghị định 210

19. Điểm đ khoản 2 Điều 13 Nghị định 210

20. Điểm b khoản 4 Điều 22 Nghị định 210

21. Khoản 4 Điều 21 Nghị định 210

22. Trước đây là 28 ngày để phản hồi khiếu nại theo khoản 4 Điều 44 Nghị định 37

23. Điểm m khoản 3 Điều 12 Nghị định 210

24. Điểm c khoản 2 Điều 23 Nghị định 210

25. Khoản 6 Điều 4 Nghị định 210

26. Điểm b khoản 3 Điều 17 Nghị định 210

27. Khoản 2 Điều 55 Nghị định 212

28. Khoản 1 Điều 31 Nghị định 212

29. Khoản 2 Điều 30 Nghị định 212

30. Điều 44 Nghị định 212

31. Điều 46 Nghị định 212

32. Điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217

33. Điều 54 Nghị định 217

34. Điểm b và điểm đ khoản 2 Điều 27 Nghị định 217

35. Điểm p khoản 1 Điều 29 Nghị định 217

36. Điều 71 Nghị định 217

---

📄 Vui lòng tìm đọc chi tiết ở tài liệu bên dưới.