Reform des Telekommunikationsgesetzes (TKG) tritt in Kraft – Nebenkostenprivileg für Kabel-TV-Kosten entfällt

Die Regelung gilt für nach dem 1. Dezember 2021 neu errichtete gebäudeinterne Hausverteilnetze ab sofort. Bei vor diesem Zeitpunkt bereits bestehenden Hausverteilnetzen gilt hingegen eine Übergangszeit, wonach die Umlagefähigkeit für Telekommunikationsdienste auf den Mieter erst ab dem 1. Juli 2024 automatisch entfällt.

Mieter, die ihre Telekommunikationsdienste von dem Vermieter beziehen, haben dann ab dem 1. Juli 2024 ein sogenanntes „Opt-out-Recht“ und können den Bezug von Telekommunikationsdiensten kündigen, ohne dass dies Auswirkung auf den Mietvertrag hat, wenn der Bezug von Telekommunikationsdiensten bereits seit 24 Monaten läuft (§ 71 Abs. 2 Satz 3 TKG). Sofern die Abrechnung im Rahmen des sog. Nebenkostenprivilegs über die Mietnebenkosten erfolgt, endet der Bezug von Telekommunikationsdiensten jedoch automatisch zum 30. Juni 2024, ohne dass es einer gesonderten Erklärung des Mieters bedarf.

Eigentümern bzw. Vermietern und Netzbetreibern steht ein Sonderkündigungsrecht für bestehende Telekommunikations-Bezugsverträge nach § 230 Abs. 5 TKG zu. Die Mieter müssen ab dem jeweiligen Zeitpunkt einen individuellen Vertrag zum Bezug von Telekommunikationsdiensten abschließen bzw. es steht den Mietern sodann frei, ihren Anbieter selbst auszuwählen oder gänzlich auf Telekommunikationsdienste zu verzichten.

Glasfaserbereitstellungsentgelt wird umlagefähig

Gleichzeitig soll mit der Novelle die Umlagefähigkeit der Kosten für eine moderne gebäudeinterne Glasfaser- Infrastruktur vorangetrieben werden. Grundstückseigentümer bzw. Vermieter, die in Form neuer Glasfaserleitungen in die gebäudeinterne Glasfaser- Netzinfrastruktur mit Anbindung an ein öffentliches Netz mit hoher Kapazität investieren, sind künftig berechtigt, die vom Telekommunikationsunternehmen dafür in Gestalt eines „Glasfaserbereitstellungsentgelts“ berechneten Gebühren auf die Mieter umzulegen (§ 2 Nr. 15 c BetrKV i. V. m. § 72 TKG). Die umlagefähigen Kosten sind pro Wohneinheit auf maximal 5,00 € monatlich bzw. 60,00 € jährlich begrenzt (jeweils brutto, d. h. inklusive Umsatzsteuer) sowie zeitlich auf bis zu fünf Jahre befristet. Falls dieser Zeitraum zur Refinanzierung der Gesamtkosten nicht ausreichend sein sollte, darf der Zeitraum auf höchstens neun Jahre verlängert werden. Der Zeitraum für Refinanzierung reicht regelmäßig dann nicht aus, wenn der Grundstückseigentümer bzw. Vermieter das wirtschaftlichste Angebot ausgewählt hat und die ihm vom Netzwerkbetreiber des öffentlichen Telekommunikationsnetzes in Rechnung gestellten Kosten pro Wohneinheit den Betrag von 300,00 € überschreiten. Die Kosten für den Hausanschluss sind hingegen nicht berücksichtigungsfähig und etwaige Zuschüsse Dritter (bspw. öffentliche Fördermittel) entsprechend abzuziehen.

Voraussetzung für die Umlage des Glasfaserbereitstellungsentgelts auf Mieter ist, dass die neu geregelten Vorgaben gemäß § 72 TKG und § 556 Abs. 3a BGB eingehalten sind. Bei bestehender Glasfaser- Netzinfrastruktur, die im Zeitraum vom 1. Januar 2015 bis zum 1. Dezember 2021 errichtet wurde, kann innerhalb des Übergangszeitraumes bis zum 30. Juni 2024 auf das Glasfaserbereitstellungsentgelt umgestellt werden. Bei nach dem Übergangszeitraum errichteter gebäudeinterner Glasfaser- Netzinfrastruktur müssen diese spätestens bis zum 31. Dezember 2027 funktionsfähig errichtet sein und entsprechend umgestellt werden.

Alternativ können Vermieter bzw. Grundstückseigentümer die Glasfaser-Netzinfrastruktur selbst errichten. Der erstmalige Einbau stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, die als Mieterhöhung gegenüber dem Mieter nach Maßgabe des neu eingefügten § 555 b Nr. 4 a) BGB geltend gemacht werden kann.

Fazit und Ausblick

Hinsichtlich der Vermietung von Gewerbeflächen ist bei konkretem Bedarf bei Vertragsschluss zu empfehlen, die Umlage von Telekommunikationsdiensten als sonstige Nebenkosten zu vereinbaren, nachdem diese nicht mehr im Katalog des § 2 BetrKV aufgeführt sind. In Bezug auf die Vermietung von Wohnraum ist zu beachten, dass eine Kostenregelung im Wege einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag betreffend den Bezug von Telekommunikationsdiensten vereinbart werden könnte. Dabei darf eine Mindestvertragslaufzeit von höchstens 24 Monaten nicht überschritten werden und im Anschluss muss die Vereinbarung für den Mieter monatlich kündbar sein.

Vermieter sollten sich frühzeitig mit Netzanbietern in Verbindung setzen und die Möglichkeit hinsichtlich des Ausbaus von Glasfaserkabeln oder den Neuabschluss von günstigen Telekommunikations- Mehrnutzerverträgen ausloten bzw. gegebenenfalls von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Besonderes Augenmerk sollte im Falle des Glasfaserausbaus auf den Ablauf des Bereitstellungszeitraums betreffend die gebäudeinterne Glasfaser-Netzinfrastruktur gelegt werden. Denn ab diesem Zeitpunkt ist der Vermieter für die Betriebsbereitschaft der Glasfaser-Netzinfrastruktur selbst verantwortlich.

Mieter, die ihre Telekommunikationsdienste über den Vermieter als Nebenleistung zum Mietvertrag beziehen, sollten beachten, dass ab dem 1. Juli 2024 sodann keine Versorgung mehr mit Telekommunikationsdiensten über den Vermieter erfolgt. Die betroffenen Mieter müssten dann einen individuellen Vertrag zum Bezug von Telekommunikationsdiensten abschließen.

Autor

Sebastian Philipp Steffek
Tel: +49 30 208 88 1446

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.