BGH – Verjährung des Anspruchs auf Zustimmung zur Löschung eines vormerkungswidrig eingetragenen Rechts (Zwangssicherungshypothek)
BGH zur Zwangssicherungshypothek
Hintergrund der Entscheidung
Im entschiedenen Fall wurde zugunsten des Klägers im Februar 1999 eine Auflassungsvormerkung hinsichtlich einer Wohnung im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Grundlage für die Eintragung war die Absicherung des lastenfreien Erwerbs der Wohnung im Rahmen eines Kaufvertrags. Etwa drei Jahre später, im März 2002, wurde der Kläger als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen. In der Zwischenzeit war zugunsten der Beklagten im Juli 2001 eine Zwangssicherungshypothek in das betreffende Wohnungsgrundbuch eintragen worden. Der Kläger begehrte, gestützt auf die Behauptung, dass er die Eintragung der Zwangssicherungshypothek erst im Jahr 2018 bemerkt habe, mit seiner sodann im selben Jahr erhobenen Klage, u. a. Zustimmung zur Löschung der Zwangssicherungshypothek, wogegen die Beklagte im Ergebnis erfolglos die Einrede der Verjährung erhob.
Das Landgericht Leipzig hatte die Klage abgewiesen, während die Berufung des Klägers vor dem Oberlandesgericht Dresden erfolgreich war und der BGH auf die Revision der Beklagten nunmehr entschied, dass dem Kläger grundsätzlich ein Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Zwangssicherungshypothek zustehe.
Eine Vormerkung ist zwar nicht Gegenstand der Verjährung, aber der mit einer Vormerkung besicherte schuldrechtliche Anspruch
Der BGH sieht den aus einer Vormerkung folgenden Zustimmungs- bzw. Löschungsanspruch (§ 888 Abs. 1 BGB) als grundsätzlich unverjährbar an. Die Regelung des § 902 BGB, wonach Ansprüche aus eingetragenen Rechten nicht der Verjährung unterliegen, sei insoweit nicht direkt auf die Vormerkung anwendbar, als die Vormerkung rechtlich kein im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht ist, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art. Nach dem BGH sei § 902 BGB allerdings analog auf die Vormerkung anzuwenden.
Vor dem Hintergrund, dass eine Vormerkung streng akzessorisch ist und mithin von dem Schicksal der durch sie besicherten Forderung abhängig, sei die Durchsetzbarkeit einer Vormerkung anhand der für den besicherten Anspruch jeweils maßgeblichen Verjährungsregeln zu bestimmen. Denn § 888 Abs. 1 BGB begründet einen unselbstständigen Hilfsanspruch, der allein der Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs dient und dessen Bestehen voraussetzt. Deshalb darf der Vormerkungsverpflichtete auch alle Einreden erheben, die dem Schuldner des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs gegen den Vormerkungsberechtigten zustehen und die Beklagte als Schuldnerin eines Anspruchs aus § 888 Abs. 1 BGB folglich auch die Einrede der Verjährung.
Nach dem BGH verjährt nicht der Hilfsanspruch, sondern allein der zugrunde liegende Hauptanspruch. Im vorliegenden Fall war der Hauptanspruch noch nicht verjährt.
Fazit und Ausblick
Die Entscheidung des BGH führt zu mehr Rechtssicherheit, indem nunmehr klargestellt ist, dass eine Vormerkung zwar unverjährbar ist, aber die Durchsetzbarkeit allein anhand der für den besicherten schuldrechtlichen Anspruch geltenden Verjährungsregelungen zu bestimmen ist.
In jedem Einzelfall sollte in diesem Zusammenhang geprüft werden, ob und unter welchen Voraussetzungen der einer Vormerkung zugrunde liegende Anspruch durchsetzbar ist, um etwaige Nachteile zu vermeiden und einem etwaigen Rechtsverlust, wie z. B. durch Verjährung, vorzubeugen. Unsere Rechtsanwält* innen sind mit den Einzelheiten der Rechtsprechung des BGH zu Grundstückssachen im Detail bestens vertraut und unterstützen Sie bei der Prüfung gerne.
Autor
Sebastian Philipp Steffek
Tel: +49 30 208 88 1446
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