BFH: Erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung und Drei-Objekt-Grenze bei erstmaligen Grundstücksveräußerungen im sechsten Jahr
In Abweichung zu dem Urteil des VII. Senats vom 15. Juni 2004 (VIII R 7/02) hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun mit Beschluss vom 20. März 2025 (III R 14/23) entschieden, dass unter besonderen Umständen des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann zu verneinen sein kann, wenn innerhalb von fünf Jahren nach dem Grundstückserwerb weder Veräußerungen noch vorbereitende Maßnahmen durchgeführt und im sechsten Jahr mehr als drei Objekte erstmals veräußert werden.
Sachverhalt
Die Beteiligten stritten über die Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG a. F. Die Klägerin, eine GmbH, war in eine Immobilienkonzernstruktur eingegliedert. Sie verwaltete eigenen Grundbesitz und vermietete und verpachtete Immobilien. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Gesellschafter-Geschäftsführer in 2012. Die GmbH veräußerte daraufhin im Jahr 2013 13 Immobilien.
Das Finanzamt versagte den Anspruch auf die erweiterte Kürzung aufgrund eines gewerblichen Grundstückshandels. Sie vertrat die Auffassung, dass die Klägerin von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe. Dementsprechend wollte das Finanzamt die erweiterte Kürzung für das Jahr 2011 versagen. Das Finanzgericht (FG) Münster gab der Klage der GmbH statt und begründete seine Auffassung damit, dass die hohe Zahl der Veräußerungen noch keine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt belege.
Entscheidung des BFH
Der BFH wies die Revision des Finanzamts als unbegründet zurück. Das Finanzgericht Münster habe zu Recht entschieden, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Die Drei-Objekt-Grenze, die als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gilt und damit zu einer Versagung der erweiterten Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG führt, wurde nicht überschritten. Nach der typisierenden Drei-Objekt-Grenze kann von einem gewerblichen Grundstückshandel nur ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mindestens vier Objekte veräußert werden. Solche Veräußerungen lassen typischerweise darauf schließen, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt. Veräußert – wie vorliegend – der Steuerpflichtige nicht mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, müssen – wie der BFH ausführt – noch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um rückwirkend eine Verkaufsabsicht zum Zeitpunkt des Erwerbs zu bejahen.
Da die Klägerin – in Abgrenzung zu BFH v. 15. Juni 2004 (VIII R 7/02) – keine schädlichen Vorbereitungsmaßnahmen innerhalb der fünf Jahre durchführte und zudem im Streitfall glaubhaft darlegen konnte, dass der plötzliche Tod des Gesellschafter-Geschäftsführers im Jahr 2012 ausschlaggebend für die Grundstücksveräußerungen war, war die Entscheidung der ersten Instanz nicht zu beanstanden. Diese Gegebenheit habe das FG als entscheidungserheblichen Umstand des Einzelfalles auch berücksichtigen und folglich einen gewerblichen Grundstückshandel verneinen dürfen.
Fazit
Es ist begrüßenswert, dass der BFH die engen Grenzen zum gewerblichen Grundstückshandel nicht weiter aufweicht. Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sind damit weiterhin grundsätzlich nur solche, die innerhalb von fünf Jahren angekauft und wieder verkauft werden. Werden Grundstücke außerhalb dieses Zeitraums veräußert, müssen weitere, durch die Finanzverwaltung darzulegende Umstände hinzutreten, um einen gewerblichen Grundstückshandel zu begründen.
Autor*innen: Dr. Kristina Frankus, Thomas Dennisen
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