Kammergericht: ordentliche Kündigung eines befristeten Gewerberaummietvertrags

Das Kammergericht hat bestätigt (Urteil vom 13. Januar 2022, Az. 8 U 205/19), dass ein befristeter Gewerberaummietvertrag gemäß § 550 Satz 1 BGB ordentlich kündbar ist, wenn aus einem Nachtrag zum Mietvertrag die Vertretung eines Mitmieters nicht eindeutig hervorgeht.

Sachverhalt

Zwischen dem klagenden Vermieter und der aus einer GmbH und einer weiteren Einzelperson bestehenden Personenmehrheit von beklagten (Mit-) Mietern war ein befristeter Gewerberaummietvertrag vereinbart. In den Jahren 2008 und 2011 haben die Mietparteien Nachträge zum Mietvertrag abgeschlossen, die auf Mieterseite jeweils lediglich von dem Geschäftsführer der GmbH in der Unterschriftenzeile nebst aufgebrachtem GmbH-Firmenstempel unterzeichnet wurden. Die mitmietende Einzelperson unterzeichnete die Nachträge weder eigenhändig noch war ein diesbezüglicher Vertretungszusatz oder eine andere auf seine Vertretung schließende Kennzeichnung in den Nachträgen enthalten. Der Kläger erklärte auf der Grundlage der fehlenden Vertragsunterzeichnung bzw. Vertretung des Mitmieters wegen des daraus resultierenden Schriftformverstoßes im Jahr 2017 die Kündigung des Gewerbemietvertrags und nahm den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Mietsache in Anspruch.

Inhalt der Entscheidung

Das KG gab dem Kläger Recht. Die Schriftform des § 550 BGB sei nur gewahrt, wenn alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins, Dauer und Vertragsparteien – in einer von allen Vertragsparteien unterzeichneten Vertragsurkunde enthalten seien. Abänderungen eines Mietvertrags bedürften ebenfalls der vorgeschriebenen Form.

Der auf Mieterseite unterzeichnende Geschäftsführer der GmbH habe die Nachträge nur im Namen der GmbH und nicht auch in Vertretung der mitmietenden Einzelperson unterzeichnet. Denn dadurch, dass der Geschäftsführer auf der Unterschriftenzeile neben seiner eigenhändigen Unterschrift auch den Firmenstempel der GmbH zugefügt habe, bringe er zum Ausdruck, lediglich die mietende GmbH vertreten zu wollen. Im Falle einer Personenmehrheit auf Mieterseite müssten – sofern der Mietvertrag nicht von allen Mietern unterzeichnet werde – die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der jeweils nicht unterzeichnenden anderen Vertragspartei hinzugefügt wurden. Andernfalls sei der Vertragsurkunde nicht zu entnehmen, ob die Unterschrift auch in Vertretung für die jeweils andere Mietpartei abgegeben wurde oder ob die Wirksamkeit des Vertrags so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die noch fehlenden anderen Vertragsparteien ihn unterschrieben haben.

Lediglich in der hier nicht vorliegenden Fallkonstellation, dass die Vertretung durch die den Vertrag unterzeichnende Person auch auf andere Weise hinreichend bestimmbar sei, sei ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. Dies sei z. B. dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter bzw. Vermieter auftrete und eine andere Person den Vertrag unterschreibe oder wenn die Vertretung im Rubrum des Vertrags angegeben sei. In diesem Fall könne die Unterschrift auf der mit „Mieter“ bzw. „Vermieter“ gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass die unterzeichnende Person die Vertragspartei bzw. sämtliche Mitmieter vertreten wolle. Das KG betonte in der Entscheidung auch, dass es für die Wahrung der Schriftform unerheblich sei, ob die Unterzeichnung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht erfolge. Selbst die Unterzeichnung durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht genüge dem Schriftformerfordernis, wenn der Vertrag später stillschweigend genehmigt werde.

Fazit und Ausblick

Durch die Entscheidung wird die ständige Rechtsprechung zum Schriftformerfordernis des § 550 BGB wiedergegeben und erneut klargestellt, dass sich die für den Abschluss eines Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von allen Vertragsparteien unterzeichneten Vertragsurkunde ergeben muss. Nachträge zum Mietvertrag müssen ebenfalls das Schriftformerfordernis einhalten. Wird dort die Schriftform nicht eingehalten, „infiziert“ dieser Mangel den Mietvertrag insgesamt und dieser kann daher ordentlich gekündigt werden.

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Autor

Sebastian Philipp Steffek
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 4-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.