IVA no Imobiliário: muito mais do que uma taxa

IVA reduzido na construção e reabilitação para habitação

O Pacote Fiscal da Habitação 2026 – Construir Portugal foi assumido pelo Governo como um dos principais instrumentos de política pública para enfrentar a crise imobiliária. Procurou-se romper com o paradigma de um regime anterior muito penalizador para habitação própria permanente (HPP) e assumiu-se uma alteração às regras “do jogo”, tendente a baixar o custo efetivo de construir e reabilitar para HPP.

Uma das mais badaladas medidas, corresponde à introdução da verba 2.42 na Lista I do Código do IVA, que determina a aplicação da taxa reduzida a determinadas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda e arrendamento habitacional para HPP, bem como um regime de devolução parcial (a posteriori) do IVA suportado por particulares na construção da sua HPP.

Não obstante, à semelhança de um tórrido dia de verão, esta verba (quando mal-enquadrada ou se mal interpretada) tem o potencial de fazer escaldar a fatura fiscal tanto de empresas como de particulares.

Primeiro, há que ter em atenção que a medida apenas se aplica a projetos cuja iniciativa procedimental tenha ocorrido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, deixando de, fora de forma inequívoca, os projetos iniciados antes dessa data – de facto, tal como o espaço à sombra num dia quente de verão, os benefícios não chegam a todos.

Mas há muitos outros aspetos a ter em conta para não falhar na aplicabilidade da medida.

Exige-se, que a venda para HPP ocorra no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização e que o destino do imóvel (HPP) seja expressamente mencionado na escritura.

Em caso de arrendamento (que deve ser isento de IVA), a renda mensal não pode exceder 2.300€, e o primeiro contrato, além de comunicado à AT, tem que entrar em vigor no prazo máximo de 24 meses após início de utilização, devendo o arrendamento habitacional durar pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos.

Ora, caso algum daqueles requisitos falhe, o sujeito passivo (mormente o Promotor), fica obrigado a entregar IVA (a diferença entre a taxa reduzida e a taxa normal) ao Estado. Se a venda ocorrer acima do preço “moderado” ou for incumprido o prazo de 24 meses para vender para HPP, a devolução do imposto ocorre através de substituição de declarações periódicas e pode implicar coimas que, dependendo do valor do IVA em causa, podem ser materialmente relevantes. No arrendamento, a devolução do imposto ocorre através de substituição de declarações periódicas sempre que o valor da renda mensal exceder o preço moderado.

Diferentemente, a falha de outros requisitos possibilita que a devolução do imposto opere em declaração periódica do período em que ocorre a escritura (ou período seguinte) e, no caso de arrendamento, do período de imposto em que se perde o direito à aplicação da taxa reduzida, (ou período seguinte) – nestas situações, não se prevê a aplicação de coimas.

De felicitar, no entanto, a clarificação trazida pela nova lei de que, não sendo o imóvel afeto pelo adquirente a HPP (ou sendo-o, tal ocorra por período inferir a 12 meses) mantém-se a taxa reduzida de IVA em apreço, operando-se um agravamento de 10% do IMT na esfera do adquirente. No arrendamento habitacional, caso o imóvel não permaneça arrendado por 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos, não existe regra similar e como tal, poderá o Promotor ter que devolver o IVA se aquele requisito falhar.

No que toca à regra da inversão, o regime também se move entre zonas de sol e de sombra.

Se por um lado, a regra da inversão se mantém quando o adquirente pratique operações que confiram o direito à dedução, total ou parcial, do imposto, por outro, nas situações em que o adquirente desenvolve exclusivamente operações que não conferem esse direito, a aplicação da regra inversão do sujeito passivo passa a ser obrigatória, mas só quando estejam em causa empreitadas de construção ou reabilitação abrangidas por esta medida (isto é, ao abrigo da verba 2.42). Nestas situações, o adquirente deve, nos casos em que seja aplicável a verba 2.42 da lista I anexa ao Código do IVA, informar o respetivo prestador para que possa faturar sem IVA, mas avizinha-se alguma confusão, especialmente se as circunstâncias alterarem durante a obra e não existir uma comunicação regular entre empreiteiro e promotor.

No limite, um conjunto de exigências tão denso que transforma o que deveria ser um “verão sereno” num verdadeiro exercício de resistência fiscal.

Assim, como quem se aventura no mar, o acesso a este benefício exige atenção às correntes e ao timing e entre zonas de exposição plena e áreas mais resguardadas, a aplicação destas medidas exige, uma leitura particularmente atenta.

E é, por isso, que, se para enfrentar o calor dos dias de verão podemos sempre um refresco bem gelado, também perante este novo enquadramento fiscal e as consecutivas alterações ao enquadramento que já se encontrava em vigor, importa encontrar as estratégias certas e atempadas para navegar em segurança.

E porque quem se preparar de forma mais atempada e estruturada será quem beneficiará, de forma mais impactante, destas medidas, a Forvis Mazars (através da sua equipa dedicada ao setor imobiliário) encontra-se já empenhada em apoiar os seus clientes, acompanhando de perto estas alterações, discutindo abordagens possíveis e antecipando cenários que permitam potenciar a eficiência fiscal, mitigar riscos e ajustar esta nova realidade aos investimentos.