Skatteregler vid privatuthyrning – vad ska man tänka på?

En privatbostad är i regel en bostad som du själv använder privat, till exempel en villa eller ett radhus, en ägarlägenhet, en bostadsrätt i ett äkta bostadsrättsföretag eller en hyresrätt som du hyr ut i andra hand. För småhus och ägarlägenheter räknas bostaden som privatbostad om du eller någon av dina närstående använder mer än hälften av bostadens yta, antingen som permanent boende eller som fritidsboende. Om det är ett tvåfamiljshus räcker det att du eller dina närstående använder minst 40 procent av ytan.

När du räknar ut om du ska betala skatt får du först göra ett schablonavdrag på högst 40 000 kronor från hyresintäkten. Avdragen får inte vara större än dina intäkter. Det betyder att om hyresintäkterna är lägre än avdragen behöver du normalt inte ta upp uthyrningen i deklarationen. Utöver schablonavdraget kan du också ha rätt till andra avdrag, men vilka avdrag som gäller beror på vilken typ av bostad du hyr ut.

För småhus eller ägarlägenhet får du dra av 20 procent av hyresintäkterna, vilket täcker driftskostnader som el, vatten och sophämtning. Vid uthyrning av bostadsrätt kan du dra av din månadsavgift till föreningen (exklusive kapitaltillskott) för den uthyrda delen och perioden, och eventuell uthyrningsavgift till föreningen. För hyresrätter får du göra avdrag för den del av din hyra till hyresvärden som motsvarar uthyrningen.

Däremot får du inte göra avdrag för dina faktiska kostnader, även om de skulle vara högre än schablonavdraget och de övriga avdrag som kan vara aktuella. Det gäller till exempel kostnader som uppstår i samband med uthyrningen, som ökade driftkostnader, extra försäkringar, ombyggnationer, reparationer, inköp av möbler eller eventuella lånekostnader för bostaden.

Med hyresintäkt avses i princip all ersättning du får för att någon får bo i bostaden. Det handlar inte bara om själva hyran, utan även om t.ex. bokningsavgifter och andra ersättningar som ni har kommit överens om och som hör ihop med uthyrningen. Om du hyr ut via en digital plattform ska du i många fall ta upp den avtalade hyran som intäkt, även om plattformen tar ut en avgift som du betalar. Som hyresintäkt räknas också sådant du får i annan form än pengar, till exempel om du byter bostad med någon eller om hyresgästen utför arbete på bostaden som en del av överenskommelsen.

Såhär beräknar du eventuellt överskott:

Ska jag redovisa moms på min privatuthyrning?

Som utgångspunkt är uthyrning av fastighet undantagen från moms. Däremot finns ett undantag från undantaget vilket innebär att uthyrning som har karaktär av hotellverksamhet omfattas av momssatsen 12 procent. Din uthyrning kan anses motsvara hotellrörelse om:

• Bostaden ligger i Sverige,
• Din privatuthyrning sker regelbundet och inte bara vid enstaka tillfällen,
• Hyresperioden inte överstiger sex månader per hyresgäst, (enligt en ny dom från Högsta förvaltningsdomstolen, HFD (HFD 2026-01-30 mål nr 4731–25) fastslog HFD att uthyrningar under fyra till sex månader kan medföra momsplikt).
• Bostaden är möblerad och,
• Du marknadsför privatuthyrningen med pris per dygn eller vecka, eller inkluderar tjänster såsom städning, handdukar, schampo, byte av sängkläder etc.

Trots att din uthyrning kan bli momspliktig är avdragsrätten för moms begränsad. Kostnader som avser reparation, om- eller tillbyggnad omfattas av ett strikt avdragsförbud för stadigvarande bostad och ger därför inte rätt till momsavdrag. Skulle du däremot hyra ut en fastighet på heltid med moms, kan du få avdrag för bl.a. reparationer och liknande, givet att det inte till någon del används som en privatbostad. Detta tolkas mycket strikt varför det som utgångspunkt är i princip omöjligt att få avdrag för kostnader kopplade till en fastighet som är utformad som en privatbostad om du inte helt kan avskilja dig från dispositionsrätten till bostaden.

Om du redovisar utgående moms på uthyrningen har du dock som utgångspunkt rätt till avdrag på ingående moms för kostnader som är direkt hänförliga till uthyrningen, t.ex. handdukar, schampo, sängkläder eller städning.

Den 1 januari 2025 höjdes omsättningsgränsen för skattebefrielse från moms från 80 000 kr exkl. moms till 120 000 kr exkl. moms. Det innebär alltså om dina intäkter från hotellrörelsen understiger 120 000 kr behöver hyresvärden inte redovisa moms på uthyrningen. Omsättningsgränsen inkluderar även momsfri försäljning.

Våra kommentarer

För de flesta som hyr ut en privatbostad är den praktiska frågan om uthyrningen ger ett skattepliktigt överskott eller ej. Det är därför klokt att redan från början ha koll på vilka ersättningar som erhålls och vilka avdrag som får göras, särskilt om du hyr ut via plattformar.

När det gäller moms är utgångspunkten att privat uthyrning av bostad är momsfri, men att moms kan bli aktuell om uthyrningen får en mer hotell liknande karaktär. Om du hamnar i ett läge där uthyrningen bedöms som momspliktig är det samtidigt viktigt att komma ihåg att avdragsrätten ofta är begränsad, särskilt för kostnader som rör själva bostaden, medan kostnader som är direkt kopplade till uthyrningen normalt ligger närmare till hands för avdrag.

Har du frågor om det vi skrivit är du välkommen att kontakta oss.