BFH klärt offene Frage zur Drei-Objekt-Grenze bei Kapitalgesellschaften
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BFH: Drei-Objekt-Grenze bei Kapitalgesellschaften
Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG ist für Immobiliengesellschaften ein zentrales Instrument zur Vermeidung von Gewerbesteuer. Voraussetzung ist, dass die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Wird diese Grenze überschritten, entfällt die Begünstigung. Lange war nicht abschließend geklärt, ob es bei Kapitalgesellschaften auf eine nachhaltige Betätigung zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb gemäß § 15 Abs. 2 EStG ankommen kann. Dies ist nun im Zusammenhang mit einem etwaigen gewerblichen Grundstückshandel durch den Bundesfinanzhof (BFH) geklärt worden.
Nachhaltigkeitskriterium spielt bei Kapitalgesellschaften keine Rolle
Mit Urteil vom 03.06.2025 (III R 12/22) hat der BFH entschieden, dass es für Kapitalgesellschaften auf die Nachhaltigkeit einer Tätigkeit nicht ankommt. Veräußert eine Kapitalgesellschaft im dritten Jahr nach Erwerb fünf Mehrfamilienhausgrundstücke in einem einzigen Verkaufsakt („en bloc“) an eine Erwerberin, ist die Drei-Objekt-Grenze überschritten. Dies indiziert einen gewerblichen Grundstückshandel und führt zum Verlust der erweiterten Kürzung, ohne dass geprüft werden muss, ob die Tätigkeit nachhaltig im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG ist. Der BFH begründet dies insbesondere mit dem Wortlaut des Gesetzes. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG verweist nicht auf § 15 EStG und enthält kein Nachhaltigkeitserfordernis. Schon eine einmalige En-bloc-Veräußerung mehrerer Objekte kann die erweiterte Kürzung damit ausschließen. Die Schwelle für den Verlust der Begünstigung ist bei Kapitalgesellschaften damit nochmals niedriger als in Teilen der Praxis angenommen.
BFH bestätigt jedoch die Abschirmwirkung der Kapitalgesellschaft
Eine weitere Aussage verdient in diesem Urteil besondere Aufmerksamkeit: Für den BFH kann einer Objektgesellschaft nicht konzernintern eine Wiederholungsabsicht zugerechnet werden. Dies sah das Finanzgericht noch anders. Für den BFH ist es unerheblich, ob innerhalb einer Unternehmensgruppe eine einheitliche Geschäftsführung in Personalunion besteht. Entscheidend bleibt die Tätigkeit der einzelnen Gesellschaft. Die Abschirmwirkung der Kapitalgesellschaft wird damit gestärkt, und eine Zurechnung konzerninterner Absichten (oder gar Zählobjekte) scheidet aus.
Praktische Konsequenzen für Immobiliengesellschaften
Für die Praxis bedeutet dies, bereits vier Verkäufe innerhalb von fünf Jahren können die erweiterte Kürzung kosten, unabhängig davon, ob die Objekte einzeln oder en bloc veräußert werden, ob die Verkäufe an einen oder mehrere Erwerber erfolgen oder ob die Gesellschaft ursprünglich eine langfristige Vermietung beabsichtigte. Wird die Drei-Objekt-Grenze überschritten, ist der Rahmen der Vermögensverwaltung verlassen, und zwar ohne Rückgriff auf das Nachhaltigkeitskriterium.
Die Entscheidung sorgt für Rechtssicherheit und verdeutlicht, dass die erweiterte Kürzung bei Kapitalgesellschaften streng auszulegen ist. Für Immobiliengesellschaften ist daher eine vorausschauende Planung unerlässlich, um steuerliche Risiken zu vermeiden.
Autor: Max Ullenboom
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