2026년 양도소득세 개편안, ‘보유’보다 ‘거주’가 중요해지는 이유

2026년 8월 3일 발표된 양도소득세 세제개편안의 핵심은 보유기간 중심의 세제 혜택을 축소·폐지하고 거주기간 중심으로 전환하는 데 있습니다. 특히 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제 제도가 대폭 개편되면서 실거주 여부가 향후 양도소득세 부담을 결정하는 중요한 기준이 될 전망입니다. 다만 현재는 정부안 단계로, 향후 국회 심의 과정에서 내용이 변경될 수 있습니다.
 

장기거주소득공제 도입과 공제체계 개편

이번 개편안에서는 기존 장기보유특별공제를 주택과 비주택으로 구분해 운영할 예정입니다. 주택은 ‘장기거주소득공제’, 토지·상가 등 비주택은 ‘장기보유소득공제’로 이원화됩니다. 이는 단순히 장기간 보유한 주택보다 실제로 장기간 거주한 주택에 세제 혜택을 집중하겠다는 정책 방향을 반영한 것으로 해석됩니다.
 

거주기간 중심으로 바뀌는 장기공제 제도

현재 1세대 1주택자는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%를 각각 인정받아 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

그러나 개편안은 보유기간에 대한 공제를 단계적으로 축소하고 거주기간에 대한 공제를 확대하는 방향으로 설계되었습니다.

• 2027년까지: 현행 유지(보유 연 4% + 거주 연 4%)
• 2028년: 보유 연 2% + 거주 연 6%
• 2029년 이후: 거주 연 8%만 인정(보유 공제 폐지)

이에 따라 2029년부터는 장기간 주택을 보유했더라도 실제 거주하지 않았다면 공제 혜택이 크게 감소할 수 있습니다. 반면 장기간 실거주한 1세대 1주택자는 현행과 동일하게 최대 80% 공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.
 

장기거주소득공제 한도 신설

이번 개편안은 공제율뿐만 아니라 공제금액 자체에도 한도를 설정했다는 점에서 의미가 있습니다.

기존에는 공제율 한도만 존재했으나, 개편안에 따르면 다음과 같이 공제액 상한이 새로 도입됩니다.

• 2028년: 최대 20억원
• 2029년 이후: 최대 10억 원

따라서 양도차익 규모가 큰 고가주택의 경우 공제율이 높더라도 실제 공제받을 수 있는 금액은 제한될 수 있습니다.
 

실거주 장기보유자에 대한 세제 지원 확대

반면 실거주자에 대한 세제 지원은 강화될 예정입니다. 개편안에 따르면 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하의 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 기존 연 250만 원에서 2,500만 원으로 확대됩니다. 이는 실거주 목적의 장기 보유를 유도하고 실수요자에 대한 세 부담을 완화하기 위한 조치로 볼 수 있습니다.
 

거주기간 산정 예외 규정

정부는 취학, 근무상 형편, 질병 치료 및 요양 등 불가피한 사유로 거주하지 못한 경우에 대한 예외 인정 체계도 유지할 방침입니다. 다만 구체적인 인정 범위와 적용 기준은 향후 법률 개정 과정에서 최종 확정될 예정입니다.
 

1세대 1주택자의 양도소득세 부담 변화

이번 세제개편안은 한마디로 ‘오래 보유한 주택’보다 ‘오래 거주한 주택’을 우대하는 방향으로 요약할 수 있습니다. 반면 장기간 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 주택을 2029년 이후 양도할 경우에는 양도소득세 부담이 크게 증가할 가능성이 있습니다. 이 때문에 시장에서는 경과규정이나 예외규정 확대의 필요성도 제기되고 있습니다.

정부는 이번 개편을 통해 투자 목적의 주택 수요를 억제하고 실거주 중심의 주택시장 환경을 조성하겠다는 정책 목표를 제시하고 있습니다. 다만 현재는 정부안 단계인 만큼 향후 국회 심의 과정에서 어떤 내용으로 최종 확정될지 지속적인 확인이 필요합니다.