iDNES.CZ: Daně 2025: Jak správně zdanit příjmy, když pronajímáte nemovitost; 17. 2. 2026

Pasivní příjmy z nájmu jsou oblíbeným přivýdělkem pro zaměstnance, OSVČ i penzisty. „Výhodou příjmů z nájmu je, že z nich neplatíte sociální ani zdravotní pojištění, zdaňují se pouze daní z příjmu. I předčasní důchodci tak mohou mít příjmy z nájmu v libovolné výši, aniž by tím ohrozili svůj předčasný důchod,“ upozorňuje Michal Hrbatý, ze společnosti UlovDomov.cz.

Roční zúčtování a povinnost podat daňové přiznání

Pokud zaměstnanec vedle příjmů ze zaměstnání dosáhne i jiných zdanitelných příjmů podle § 7 až § 10, například tedy příjmu z nájmu (ale i kapitálového majetku nebo ostatních příjmů) vyšších než 20 000 korun za rok, nemůže požádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování daně. „Do limitu se přitom nepočítají příjmy osvobozené od daně a příjmy podléhající srážkové dani,“ dodává Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Forvis Mazars.

O roční zúčtování daně mohli nejpozději do 15. února požádat svého zaměstnavatele jen zaměstnanci, kteří mají mimo příjmy ze zaměstnání ještě další roční zdanitelné příjmy do 20 000 korun. Zaměstnanci s příjmem z nájmu nad 20 000 korun se tedy nevyhnou podání daňového přiznání. musí tak učinit sami, nebo využít službu daňového poradce.

Termíny a elektronické podání formuláře

Ideální je využít elektronické formuláře finanční správy na portálu Moje daně, které již nabízejí velmi dobrý komfort – od průvodce při vyplňování přes průběžnou kontrolu až po nahrání nezbytných příloh a odeslání. Připomínáme, že elektronicky musejí přiznat své příjmy všichni živnostníci, drobní podnikatelé a další OSVČ, kteří mají ze zákona zřízenou datovou schránku.

Elektronické řešení nejen šetří čas, ale zároveň prodlouží i termín pro splnění daňové povinnosti. Posledním dnem pro elektronické podání je totiž pondělí 4. května 2026. Základní lhůta podání u papírových daňových přiznání je kratší, letos připadá na středu 1. dubna 2026.

Na příjmy z nájmu se ani nadále nevztahuje povinnost podávat přehledy pro správu sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovnu – přehledy se kvůli příjmům z nájmu nevyplňují.

Jaké daňové přiznání a jaké přílohy?

Zaměstnanci s pasivními příjmy, tedy například z nájmu, vyplňují klasické čtyřstránkové daňové přiznání, a to včetně příslušné přílohy. Pro výpočet dílčího základu daně z nájmu je určena příloha číslo 2.

Do daňového přiznání se uvádí všechny zdanitelné příjmy za rok 2025, to je příjmy ze závislé činnosti (zaměstnání) i příslušný pasivní příjem z nájmu. „K vyplnění daňového přiznání je potřeba si od všech zaměstnavatelů vyžádat potvrzení o zdanitelných příjmech, kde je uvedena souhrnná roční hrubá mzda a zaplacená částka zálohové daně z příjmu během roku; toto potvrzení je nedílnou přílohou daňového přiznání,“ upozorňuje Gabriela Ivanco. V řádku 39 daňového přiznání se uvádí dílčí základ daně z nájmu.

Výdaje u příjmů z nájmu

V příloze číslo 2 se u příjmů z nájmu nebo z kapitálového majetku uplatní i příslušné výdaje, takže dílčí základy daně jsou příjmy ponížené o související výdaje.

Výdaje pro příjmy z nájmu je možné uplatnit:

• ve skutečné výši (odpisy nemovitosti, opravy, daň z nemovitých věcí apod.), nebo
• 30% výdajovým paušálem, přičemž maximální částka výdajů při uplatnění ročního výdajového paušálu je 600 000 korun.

„Skutečné výdaje se zpravidla nevyplatí obdarovaným, kteří získali nemovitost darem osvobozeným od daně. Takovou nemovitost totiž nelze odepisovat, a právě odpisy tvoří hlavní část skutečných výdajů. Podobně u seniorů nebo lidí bez dalších příjmů často úplně stačí základní sleva na poplatníka, která pokryje daň z nájmu, zejména pokud nepronajímají více nemovitostí,“ upozorňuje Michal Hrbatý.

Rozlišení nájmu (§ 9) a podnikání (§ 7)

Příjmy z nájmu se zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů pouze tehdy, pokud pronajímatel poskytuje nájemci samotnou nemovitost bez dalších služeb. V okamžiku, kdy je s pronájmem spojeno poskytování doplňkových služeb, jako je pravidelný úklid, výměna ložního prádla, recepční služby nebo krátkodobé ubytování typu Airbnb, jedná se již o podnikání podle § 7. Takové příjmy podléhají nejen dani z příjmu, ale také odvodům na sociální a zdravotní pojištění.

Kdo zdaňuje příjem z nájmu u manželů?

V případě příjmu z nájmu nemovitosti ve společném jmění manželů zdaňuje tento příjem jeden z nich. Manželé tak mohou svoji daňovou povinnost optimalizovat, pokud jeden z nich pro své aktivní příjmy v plném rozsahu nevyužívá daňové slevy a daňové odpočty.

„Pokud si manželé nejsou jisti, zpravidla zdaňuje příjem z nájmu ten s nižším daňovým základem,“ říká daňová poradkyně Gabriela Ivanco.

Zdaňují příjem z nájmu i lidé v důchodu?

Povinnost odevzdat daňové přiznání za rok 2025 mají všichni daňoví poplatníci, kteří nemají příjmy ze zaměstnání, pokud jejich roční zdanitelné příjmy přesáhnou 50 000 korun.

„Penzisté mající pouze roční příjem z nájmu do 50 000 korun tak nemusí daňové přiznání vyplňovat,“ daňová poradkyně společnosti Forvis Mazars.

Státní důchody jsou až do 36násobku minimální mzdy platné na začátku roku 2025 (tedy do roční částky 748 800 korun) osvobozeny od daně z příjmu, přičemž naprostá většina penzistů má roční důchod do tohoto limitu.

Důchodci s ročními příjmy z nájmu nad 50 000 korun sice musí podat daňové přiznání, ale často nakonec nemusí platit žádnou daň. „Díky základní slevě na poplatníka jim daňová povinnost v mnoha případech vyjde nulová,“ upozorňuje Michal Hrbatý. Obecně totiž platí, že do ročního daňového základu 205 600 korun je daň z příjmu nulová, přičemž tato hranice odpovídá uplatnění základní slevy na poplatníka ve výši 30 840 korun při 15% sazbě daně.

Daně 2025:

• Předčasný důchod nezbavuje povinností. Kdo musí podat přiznání?
• Jak si odečíst hypotéku z daní? Za zaplacené úroky se vracejí až desetitisíce
• Zrušili jste předčasně životko či penzijko? Musíte podat daňové přiznání
• Boj o daňovou slevu na děti. Jak ji uplatnit, když expartner nechce vydat potvrzení?

Pronájem bytu, ve kterém nebydlím

Úroky z hypotečního úvěru lze uplatnit dvěma odlišnými způsoby – buď jako nezdanitelnou část základu daně při řešení vlastní bytové potřeby, nebo jako daňový výdaj u příjmů z nájmu. Nezdanitelný odpočet úroků je možný pouze tehdy, pokud poplatník nemovitost skutečně využívá k vlastnímu bydlení nebo zde bydlí jeho manželka, děti či rodiče.

Pokud je byt využíván výhradně k pronájmu, nelze úroky uplatnit jako osobní daňový odpočet. V takovém případě je však možné zahrnout zaplacené úroky z úvěru mezi skutečné výdaje u příjmů z nájmu, pokud úvěr souvisí s pořízením nebo technickým zhodnocením pronajímané nemovitosti.

Maximální výše nezdanitelného odpočtu úroků činí 300 000 korun ročně u bytové potřeby pořízené do 31. prosince 2020 a 150 000 Kč u bytové potřeby pořízené od 1. ledna 2021.

Publikováno na serveru iDNES.cz dne 17. února 2026