BGH – Erhöhter Kaufpreis für den vorkaufsberechtigten Mieter im Kaufvertrag ist unzulässig!
Erhöhter Kaufpreis für vorkaufsberechtigten Mieter
Sachverhalt
Verkäufer und (Erst-)Käufer beurkundeten einen Kaufvertrag über eine vor der Aufteilung in WEG vermietete Eigentumswohnung. In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien, dass der Kaufpreis ca. 163.000 € betrage, sofern das Mietverhältnis innerhalb von einem Monat nach Übergabe beendet werde und sich auf 146.000 € reduziere, wenn dieser Fall nicht eintrete. Der Mieter übte sein Vorkaufsrecht aus mit der Folge, dass mit ihm grundsätzlich ein inhaltsgleicher Kaufvertrag mit dem Verkäufer zustande kam. Der Mieter zahlte den überhöhten Kaufpreis jedoch unter Vorbehalt und verklagte den Verkäufer auf Zahlung der Kaufpreisdifferenz in Höhe von ca. 17.000 €.
Inhalt der Entscheidung
Der BGH gab dem Mieter Recht und urteilte, dass diese differenzierende Kaufpreisabrede im Verhältnis zum vorkaufsberechtigten Mieter eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter darstelle und daher unwirksam sei. Dies gelte auch dann, wenn der Erstkäufer – wie hier – den höheren Kaufpreis nur ausnahmsweise (unter bestimmten engen Voraussetzungen) zu entrichten habe, während der Vorkaufsberechtigte diesen bei Ausübung des Vorkaufsrechts stets schulde.
In seiner Entscheidung stützt sich der BGH insbesondere auch auf die Gesetzgebungsmaterialien und die Intention des Gesetzgebers, den Mieter vor einer Verdrängung aus seiner Wohnung zu schützen (z. B. drohende Eigenbedarfskündigung durch Erwerber). Zu dem Vorwurf, der Mieter erhalte die für ihn „leerstehende“ Wohnung zu einem deutlich günstigeren als den Marktpreis, verwies der BGH darauf, dass dem gesetzgeberischen Willen ebenfalls zu entnehmen sei, dass etwaige wirtschaftliche Vorteile dem Mieter zugutekommen sollten, da der Gesetzgeber gerade keinen Gebrauch von einer entsprechenden Einschränkung gemacht habe. Hierbei verweist er darauf, dass Kaufgegenstand des Mietvertrags ohnehin eine vermietete Wohnung sei, mithin der Verkäufer letztlich auch nur den Preis erhalte, den er im gängigen Marktumfeld erhalten hätte.
Fazit und Ausblick
Die Entscheidung des BGH schafft im Ergebnis Rechtssicherheit. Nachdem die Kaufpreise für vermieteten und unvermieteten Wohnraum gerade in Ballungszentren wie Berlin mittlerweile erhebliche Unterschiede von bis zu 30 % ausmachen, war bis zuletzt offen, ob einem Mieter diese Preisdifferenz im Rahmen der Vorkaufsrechtsausübung zustehe oder aufgrund vertraglicher Gestaltung – jedenfalls teilweise – rechtswirksam auch dem Verkäufer zugutekommen könne.
Gern unterstützen wir Sie bei sämtlichen Rechtsfragen im Zusammenhang mit (Mieter-) Vorkaufsrechten.
Haben Sie Fragen oder weiteren Informationsbedarf?
Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.