BGH: Eine Wohngemeinschaft hat keinen Anspruch auf Mieterwechsel

Die Mieter einer Wohngemeinschaft („WG“) verklagten ihren Vermieter auf Zustimmung bezüglich eines Austauschs von vier der insgesamt aus sechs Personen bestehenden WG gegen vier neue Personen, die bereits im Rahmen von Untermietverhältnissen in der Mietwohnung lebten. Die erbetene Zustimmung erteilte der Vermieter diesmal nicht, obwohl er den Mietern bei früheren Anfragen eines Mieterwechsels stets entgegengekommen war und der Mietvertrag im Wege von Nachträgen entsprechend angepasst wurde. Der jeweils im eigenen Namen der Mieter unterzeichnete Mietvertrag enthielt zum Mietwechsel keine gesonderten Regelungen.

Auf die Berufung gegen das erstinstanzlich noch obsiegende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg hatte das Landgericht Berlin die Klage abgewiesen.

Inhalt der Entscheidung

Der BGH hat die Revision des Klägers mit Urteil vom 27. April 2022 (VIII ZR 304/21) abgewiesen. Er entschied, dass es keinen allgemeinen Grundsatz gebe, wonach eine aus mehreren Mietern bestehende WG auch ohne konkrete vertragliche Abreden und ohne Hinzutreten besonderer Lebensumstände einen Anspruch auf einen Mieterwechsel habe. Diese besonderen Umstände lägen hier aber nicht vor.

Dies könne aber dann anders sein, wenn sämtliche Vertragsparteien bei Vertragsschluss auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelungen ersichtlich davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für einen Mieterwechsel ergeben kann, was insbesondere bei Studenten der Fall sei. Aus der bloßen Bezeichnung als WG und dem Abschluss eines Mietvertrags durch mehrere Mieter sei aber nicht ohne Weiteres abzuleiten, ob die Parteien einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel begründen wollten. Das Gesetz sehe auch im Fall einer Mietermehrheit kein Recht auf den Wechsel von Mietern vor.

Die Frage, ob der Vermieter einem Mieterwechsel zustimmen müsse oder gar eine antizipierte Einwilligung hierzu erteilt wurde, sei daher allein im Wege der Auslegung aufgrund der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen. Im Rahmen der Auslegung müssten die häufig gegenläufigen Interessen der Vertragsparteien berücksichtigt werden. Insbesondere sei zu beachten, dass ein Recht auf einen künftigen Mieterwechsel die Mieter im Vergleich zu der gesetzlichen Lage erheblich begünstigen würde und die Vermieter spiegelbildlich erheblich benachteilige.

Als mögliche Nachteile des Vermieters führte der BGH einerseits auf, dass infolge des stetigen Wechsels der ursprünglich von ihm ausgewählten Vertragsparteien ein wirtschaftliches Risiko für ihn entstehen könnte. Denn der aus dem Mietverhältnis ausscheidende bisherige Mieter hafte ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gesamtschuldnerisch mit den anderen Mietern zusammen für künftig entstehende vertragliche Verpflichtungen. Daneben bestünden bei einem laufenden Wechsel der Mietvertragsparteien Risiken bezüglich der Durchsetzung und Nachweisbarkeit von vermieterseitigen Ansprüchen, etwa bei Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen der Mietsache.

Zum anderen würde der Vermieter durch die beständige Aufnahme neuer Mieter in einen bestehenden Vertrag erheblich in seiner Dispositionsfreiheit eingeschränkt, weil seine Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen oder die Wohnung einer anderen Nutzung zuzuführen, im Vergleich zu einem Neuabschluss eines Mietvertrags dauerhaft erschwert werde. Letztlich werde dem Vermieter die freie Wahl des Vertragspartners genommen, wenn (WG-)Mietern ein Recht auf den Mieter-Austausch zustehe.

Demgegenüber erhalte der neu eintretende Mieter die Vorteile einer gesicherten Stellung als (Haupt-) Mieter und profitiere bei einem Mietvertrag mit mehreren Mietern von den bereits geltenden verlängerten Kündigungsfristen (§ 573 c Abs. 1, Satz 1 BGB). Gleiches gelte bezüglich der vergleichsweise günstigen Miete und den für eine Mieterhöhung in einem laufenden Mietverhältnis geltenden gesetzlichen Grenzen (vgl. §§ 558 ff. BGB). Die verbleibenden ursprünglichen Mieter würden auf diese Weise die Möglichkeit erhalten, dass (entweder nach und nach oder auf einmal) alle Mieter ausscheiden und durch Nachfolger ersetzt werden können. Im Gegensatz zu einer Untervermietung könnten sie hierdurch das Mietverhältnis flexibel, ohne größeren Aufwand und ohne die bei einer Untervermietung bestehende weitere Haftung jederzeit beenden und dadurch ihre wirtschaftliche Dispositionsfreiheit vollständig erhalten.

Fazit und Ausblick

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass auch Begleitumstände, die nicht unmittelbar im Mietvertrag geregelt sind, eine Rolle bei der Auslegung und dem Vollzug eines Mietverhältnisses spielen können. Aus Vermietersicht besteht damit aufgrund der Prämisse, dass „Wohngemeinschaft“ nicht gleich „Wohngemeinschaft“ ist, das latente Risiko, dass die Wohnung dauerhaft als „WG-Wohnung“ gewidmet ist und die Verfügungsbefugnis des Vermieters entsprechend limitiert ist. Angesichts dieser Rechtsunsicherheit sollte bei der Vermietung an mehrere Mieter mit dem geschilderten Risiko sorgsam umgegangen und aus Vermieter-Sicht entsprechende Regelungen im Vertrag aufgenommen werden.

Autor

Sebastian Steffek
Tel: +49 30 208 88 1446

Haben Sie Fragen oder weiteren Informationsbedarf?

Sprechen Sie uns an

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.