BGH – Sondereigentum nunmehr auch an einzelnen Stellplätzen bei einem „Duplexparker“ möglich

Sachverhalt

Zu der streitgegenständlichen Wohnanlage gehört eine Tiefgarage. 18 Stellplätze befinden sich auf einem auf Laufschienen gelagerten Palettensystem, welches horizontal verschiebbar ist, um die Zufahrt zu den übrigen „gefangenen“ Stellplätzen zu ermöglichen. Im Grundbuch wurde im Jahr 1996 Sondereigentum an diesen 18 Stellplätzen verbucht.

Die GdWE gelangte im Jahr 2019 zu der Auffassung, dass die (nunmehr sanierungsbedürftigen) Palettenstellplätze – abweichend von der seinerzeitigen Regelung in der Teilungserklärung – womöglich niemals sondereigentumsfähig waren, sondern nach wie vor im Gemeinschaftseigentum stehen. Bei den Miteigentumsanteilen, die nach der Teilungserklärung mit dem Sondereigentum an den Palettenstellplätzen verbunden sein sollen, würde es sich tatsächlich nur um sog. „isolierte Miteigentumsanteile“ ohne zugehöriges Sondereigentum handeln. Vor diesem Hintergrund hat die GdWE einen Nachtrag zur Teilungserklärung vereinbart, wonach nunmehr die „isolierten Miteigentumsanteile“ mit dem jeweiligen Wohnungseigentum des für den jeweiligen Stellplatz eingetragenen Eigentümers vereinigt werden und gewisse Sondernutzungsrechte (nicht: Sondereigentum) an Gemeinschaftsflächen begründet werden sollten.

Das Grundbuchamt hat den daraufhin im Jahr 2021 gestellten Eintragungsantrag zurückgewiesen; es sei bereits Sondereigentum verbucht. Die Beschwerde der GdWE vor dem Kammergericht war erfolglos. Sie zog daher bis zum BGH, um eine abschließende Entscheidung zur Frage der Sondereigentumsfähigkeit der Palettenstellplätze herbeizuführen.

Inhalt der Entscheidung

Der BGH untersucht die Frage sowohl nach dem alten als auch nach dem neuen Wohnungseigentumsrecht und kommt zu dem Ergebnis, dass vorliegend zu keinem Zeitpunkt Sondereigentum an den Palettenstellplätzen begründet wurde bzw. werden konnte.

Aus dem Eintragungsvermerk im Grundbuch ergebe sich nicht, worauf genau sich das Sondereigentum beziehe. Beziehe es sich auf die jeweils verschiebbare Palette, sei die Bestellung von Sondereigentum ebenfalls unwirksam. Zwar würden nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. (alte Fassung) Garagenstellplätze als sonderrechtsfähige abgeschlossene „Räume“ gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen gekennzeichnet seien. Umstritten sei aber, ob sich diese Fiktion nur auf das Merkmal der Abgeschlossenheit beziehe oder auch auf die Raumeigenschaft. Der Senat habe in der Vergangenheit lediglich entschieden, dass eine (ganze) Doppelstockgarage einen „Raum“ im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG a. F. bilde und als Ganzes sonderrechtsfähig sei. Offengelassen habe der Senat jedoch bislang, ob auch der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage sondereigentumsfähig sei.

Nunmehr hat der BGH diese offene Rechtsfrage dahingehend entschieden, dass nach der alten Rechtslage weder der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage (auch „Duplexparker“) noch der einzelne Stellplatz auf einem Parkpalettensystem nach § 3 Abs. 2 S. 2 WEG a. F. sondereigentumsfähig sei. Unter „Raum“ im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sei nämlich der lichte Raum in einem Gebäude vom Boden bis zur Decke zu verstehen. Diese Voraussetzung sei weder bei einem „Duplexparker“ (nur der halbe Raum) noch bei einem „Palettenparker“ (Raum verschiebt sich) erfüllt.

Beziehe sich die Sondereigentumsbestellung im vorliegenden Fall hingegen auf die jeweilige Bodenfläche, sei die Bestellung ebenfalls unwirksam. Zwar würde sich der lichte Raum in diesem Fall nicht verschieben. Nach § 5 Abs. 2 WEG a. F. stehen aber Verbindungs- und Zugangsflächen zwingend im Gemeinschaftseigentum, um die es sich hier handele, weil die „gefangenen“ Sondereigentumseinheiten nicht anders zu erreichen seien.

Weiter stellt der BGH klar, dass die Situation durch das – im vorliegenden Fall aber noch nicht anwendbare – Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz grundlegend umgestaltet worden sei. Gemäß § 3 Abs. 1 S. 2 WEG n. F. (neue Fassung) würden Stellplätze nunmehr von Gesetzes wegen als „Räume“ gelten; es wird also nicht nur noch das Kriterium der „Abgeschlossenheit“ fingiert. Nach dem Willen des Gesetzgebers (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 39) könne nunmehr auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten seien nach Ansicht des BGH trotzdem nur sondereigentumsfähig, wenn eine bestimmte (verschiebbare) Parkpalette einem Eigentümer zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird.

Fazit und Ausblick

Wie der Fall anschaulich zeigt, kann es selbst bei neueren, nach der WEG-Reform auftretenden Sachverhalten (Streit um Kostentragung!) erforderlich werden, sich mit der Frage der Sondereigentumsfähigkeit von Mehrfachparkern nach alter Gesetzeslage zu befassen. Hier hat der BGH seine Rechtsprechung dahingehend ergänzt, dass nach alter Rechtslage ein sog. „Duplexparker“ als Ganzes sonderrechtsfähig ist, nicht jedoch ein einzelner Stellplatz innerhalb des Duplexparkers. Letzteres hat sich durch die Reform des WEG-Rechts im Jahr 2020 geändert.

Stellplätze innerhalb eines sog. Parkpalettensystems waren nach alter Rechtslage überhaupt nicht sonderrechtsfähig; nach der neuen Rechtslage sind sie es, wenn ein einzelner Stellplatz bzw. ein Parkblech fest zugeordnet wird. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH hingegen die Frage, wie es sich bei einer automatisierten, mehreren Nutzern zugänglichen Parkvorrichtung verhält, die Stellplätze je nach Verfügbarkeit vergibt. Tendenziell dürfte der BGH dies aber wohl verneinen.

Mit Blick auf Kostentragungsregelungen und Eigentumsübertragungen kann Anlass für GdWE bestehen, die seinerzeit gegebenenfalls unwirksam gestaltete Eigentumslage bezüglich Mehrfachparkern nachträglich zu „heilen“. Dies sollte im Einzelfall rechtlich näher untersucht und eine individuelle Lösung entsprechend der BGH-Rechtsprechung gestaltet werden.

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2025. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.