Änderung des Besteuerungsvorrangs von Share Deals im Grunderwerbsteuergesetz – Das Ende der Signing/Closing-Ära?

Hintergrund

In der Literatur besteht nach derzeitiger Rechtslage Einigkeit über den Vorrang der Closing-Festsetzung nach § 1 Abs. 2a/2b GrEStG. Die Finanzverwaltung sah diesen Vorrang hingegen nur bei zeitgleichem Signing und Closing. Beim zeitlichen Auseinanderfallen wurde zunächst § 1 Abs. 3/3a GrEStG im Zeitpunkt des Signings und § 1 Abs. 2a/2b GrEStG im Zeitpunkt des Closings angewendet.

In der Praxis führte dies zu Problemen, da für die Aufhebung der Signing-Festsetzung nach § 16 Abs. 4a GrEStG beide Vorgänge jeweils vollständig und fristgerecht (innerhalb von zwei Wochen) angezeigt werden mussten (und noch müssen). Wurde eine der Anzeigen für letztlich ein und denselben Lebenssachverhalt nicht form- oder fristgerecht übermittelt, ordnete die in gleichlautenden Ländererlassen festgelegte Auffassung der Finanzverwaltung eine Doppelbesteuerung an.

Der BFH äußerte im vergangenen Jahr gleich in mehreren Beschlüssen Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieser Gesetzesauslegung durch die Finanzverwaltung und ordnete die Aussetzung der Vollziehung der jeweiligen Signing-Festsetzung zumindest in Fällen an, in denen zum Zeitpunkt der Steuerfestsetzung dem Finanzamt das Closing bereits bekannt war.  

Änderungen im Grunderwerbsteuergesetz

Als Reaktion auf anhaltende Kritik und die klare Positionierung des BFH sollen nun mit dem am 14.01.2026 im Kabinett beschlossenen Regierungsentwurf eines 9. StBerGÄndG 
grundlegende Anpassungen des GrEStG vorgenommen werden.

Die bisher geltenden Einleitungssätze aus § 1 Abs. 3, 3a GrEStG, die die Subsidiarität der Tatbestände im Hinblick auf die § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG regeln, sollen gestrichen werden. Dafür wird nach dem Absatz 3a folgender Absatz 3b eingefügt:

„(3b) Absatz 2a oder Absatz 2b gilt nicht, soweit Anteile in Erfüllung eines Rechtsgeschäfts im Sinne des Absatz 3 Nummer 1 oder Nummer 3 oder des Absatz 3a nach Abschluss dieses Rechtsgeschäfts übergehen oder die Anteile nach Absatz 3 Nummer 2 oder Nummer 4 oder nach Absatz 3a übergehen.“

Zusätzlich soll der relativ neue § 16 Abs. 4a GrEStG ersatzlos entfallen. Hiermit wird eine Rückkehr zum Prinzip materieller Subsidiarität ermöglicht, diesmal allerdings zugunsten des Signings gegenüber dem Closing. Eine Besteuerung des Closings bleibt weiterhin möglich, etwa wenn es beim Signing nicht zu einer Anteilsvereinigung kommt (z. B. Anteilserwerb durch mehrere jeweils mit Beteiligungen unter 90%) oder soweit zwischen Signing und Closing weiteres Grundvermögen hinzukommt. Die Regelung der Steuerschuldnerschaft wird dahingehend angepasst, dass neben dem Anteilserwerber auch die grundbesitzende Gesellschaft Steuerschuldnerin sein soll.

Weiterhin sieht der Regierungsentwurf eine Neufassung des § 8 Abs. 2 S. 2 GrEStG vor. So soll in Zukunft nicht nur bei Anteilsübertragungen auf Neugesellschafter, sondern auch bei Anteilsvereinigungen an einer Zielgesellschaft mit „vorgefasstem Plan zur Bebauung“ eines Grundstücks der Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Fertigstellung maßgeblich sein. Typische Projektentwicklungsfälle zwischen Signing und Closing sollen damit erfasst werden.

Die bisherige Anzeigefrist von zwei Wochen wird auf einen Monat verlängert. Bisher liegen keine Informationen vor, wann das Gesetz in Kraft treten soll.

Bedeutung für die Praxis

Der Regierungsentwurf ist vor dem Hintergrund der anhaltenden Kritik an der Verfassungsmäßigkeit der aktuellen Verwaltungspraxis ausdrücklich zu begrüßen. Die Umkehr des gesetzlichen Vorrangverhältnisses würde künftig verhindern, dass mit einer einzigen Transaktion zwei Steuertatbestände verwirklicht werden. Damit entfällt nach Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung das bislang schwer vermittelbare Risiko einer Doppelbesteuerung, das sich in zahlreichen Fällen leider realisiert hat und auf gerichtliche Klärung wartet.

Gleichwohl behalten die Anzeigepflichten weiterhin erhebliche Bedeutung, auch wenn die Folgen verspäteter oder ausgebliebener Anzeige weniger gravierend wirken. Die Verlängerung der Anzeigefrist verschafft allerdings mehr Zeit für die Zusammenstellung der erforderlichen Informationen und die Ermittlung des zuständigen Finanzamts, was im Einzelfall weiterhin eine Herausforderung darstellen kann.

Unabhängig davon dürfte die gerichtliche Aufarbeitung der „Altfälle“ weiterhin von großem Interesse sein und noch mehrere Jahre andauern. Unklar bleibt zudem, ob weitere Änderungen im Bereich der Befreiungstatbestände folgen werden. Zum 31. Dezember 2026 entfallen die Befreiungsnormen für die Grundstücksübertragungen zwischen ehemaligen sog. Gesamthandsgemeinschaften (Personengesellschaften) und ihren Gesellschaftern. Die bislang bestehende Begünstigung des Gesamthandsvermögens stellt ein wichtiges Gestaltungsmittel dar und ist einer der wesentlichen Gründe für Grundstücksübertragungen auf und zwischen Personengesellschaften. Eine Überarbeitung der Befreiungstatbestände wäre daher wünschenswert, um den Wegfall dieser Privilegierungen auszugleichen.

Autor*innen: Paulina Oster, Adam Bauschke