Maklerprovision muss beim Verkauf eines Einfamilienhauses hälftig zwischen den Parteien geteilt werden

Auf dem Immobilienmarkt herrschte in den vergangenen Jahren ein ungleiches Kräfteverhältnis. Verkäufer*innen nutzten ihre oft überlegene Verhandlungsposition aus, um die Maklerprovision vollständig auf die Grundstückserwerber*innen abzuwälzen. Dem versuchte der Gesetzgeber im Jahr 2020 einen Riegel vorzuschieben und führte zur Stärkung des Verbraucherschutzes u. a. den § 656c BGB ein.

Die Regelung sieht vor, dass ein*e Immobilienmakler*in, der*die für beide Parteien tätig wird, mit diesen (wirksam) nur eine Provision in gleicher Höhe vereinbaren kann. Sollte er*sie hingegen für eine der Parteien unentgeltlich tätig werden, kann er*sie auch von der anderen keine Provision verlangen. Die vorstehende Norm findet jedoch nur Anwendung, soweit es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in diesem Zusammenhang jüngst mit zwei Fragen zu befassen, nämlich einerseits, ob es sich bei einem gemischt genutzten Objekt um ein „Einfamilienhaus“ im Sinne der Norm handeln kann und ob § 656c BGB auch dann anzuwenden ist, wenn nicht der*die Verkäufer*in selbst, sondern eine ihm*ihr nahestehende Person den Maklervertrag abgeschlossen hat (BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24).

Sachverhalt

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin und wurde von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt. Zugleich hat sie mit den Beklagten als Kaufinteressent*innen einen Maklervertrag geschlossen – allerdings mit höherer Provisionsvereinbarung. Gegenständlich war ein Wohnhaus, das zusätzlich über einen als Büro genutzten Anbau nebst Garage mit eigenem Zugang und Hausnummer verfügte. Im Ergebnis kam es zum Verkauf der Immobilie; die Beklagten weigerten sich jedoch, die Provision an die Klägerin zu zahlen.

In der ersten und zweiten Instanz wurde die Klage auf Zahlung der Maklerprovision abgewiesen: Der Maklervertrag verstoße gegen den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB und sei deshalb unwirksam. Die klagende Maklerin ging in Revision.

Inhalt der Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte die Entscheidungen der Instanzgerichte. Er stellte zunächst klar, dass es sich (noch) um ein „Einfamilienhaus“ im Sinne des § 656c BGB handele, wenn dieses zu einem untergeordneten Anteil auch zu anderen als Wohnzwecken genutzt werde. Im Streitfall machte die Bürofläche rund ein Fünftel der Gesamtfläche des Bauwerks aus, womit sich nach Ansicht des Zivilsenats in der Gesamtschau nichts am Charakter eines Einfamilienhauses ändere. Entsprechendes gelte im Falle einer – flächenmäßig untergeordneten – Einliegerwohnung. Um ein Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes handele es sich daher, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene. Nach dem Schutzzweck der Gesetzesnorm komme nicht dem vom Veräußerer bisher verfolgten Nutzungszweck, sondern dem Wohnzweck des Erwerbers entscheidende Bedeutung zu. So könne auch der Erwerb eines Mehrfamilienhauses zur Nutzung als Einfamilienhaus erfasst sein.

Sodann arbeitete der BGH heraus, dass § 656c BGB analog anzuwenden sei, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter den Maklervertrag abschließe. Es liege eine planwidrige Regelungslücke des Gesetzes und eine vergleichbare Interessenlage vor. Mit Blick darauf, dass § 656c BGB zur Stärkung des Verbraucherschutzes eingefügt worden sei, sei kein anderes Ergebnis denkbar. Der Zweck der Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit dem Verkäufer selbst oder einem Dritten geschlossen wird. Umgehungsgeschäften wäre andernfalls „Tür und Tor geöffnet“. Der BGH betont, dass es nicht einmal auf ein besonderes Näheverhältnis zwischen Verkäufer und dem an seiner Stelle den Maklervertrag abschließenden Dritten ankomme.

Fazit und Empfehlung für die Praxis

Der BGH klärt mit seiner Auslegung des „Einfamilienhauses“ im Sinne des § 656c BGB eine bis dahin in der Rechtsprechung und juristischen Literatur teils umstrittene Frage und schafft damit Rechtssicherheit in der Praxis. Seine durchweg verbraucherfreundliche Auslegung der Norm dürfte mit Blick auf deren Sinn und Zweck und die Gesetzgebungshistorie zutreffend sein.

Allerdings obliegt es damit dem*der Erwerber*in – so er*sie denn in den Genuss des § 656c BGB kommen will –, dem*der Makler*in rechtzeitig und nachweislich zu offenbaren, wenn z. B. ein Mehrparteienhaus nach Erwerb „wie ein Einfamilienhaus genutzt werden soll“, d. h. den Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen soll. Doppelhaushälften und Reihenhäuser dürften daher in der Regel wie ein Einfamilienhaus zu behandeln sein und unter § 656c BGB fallen.

Makler*innen sollten der Entscheidung des BGH dagegen entnehmen, dass im Bereich von Wohnungen und Einfamilienhäusern unbedingt dieselben Provisionssätze mit Käufer*innen und Verkäufer*innen vereinbart werden sollen, um nicht den Provisionsanspruch insgesamt aufs Spiel zu setzen.

Autor: David Pamer

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2025. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.