Virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen – die Neuregelung des § 23 Abs. 1a WEG

Bisherige Rechtslage

Das WEG sah in § 23 Abs. 1 bislang zwei Formate für Wohnungseigentümerversammlungen vor, nämlich die „klassische“ Präsenzversammlung und die Hybridversammlung. Daran hat sich durch die Neuregelung nichts geändert: Die Präsenzversammlung ist die Grundform, wobei einzelnen Wohnungseigentümer*innen per Beschluss die hybride Teilnahme ermöglicht werden kann. Auch bei der Hybridversammlung handelt es sich also weiterhin um eine Präsenzversammlung. Hybrid teilnehmende Wohnungseigentümer*innen können ihre Rechte im Wege elektronischer Kommunikation – also insbesondere online – ausüben.

Die Neuregelung des § 23 Abs. 1a WEG

Mit § 23 Abs. 1a WEG wurde nun als dritte Möglichkeit die virtuelle Versammlung eingeführt, bei der die Wohnungseigentümer*innen nicht – und das ist ein wesentlicher Unterschied insbesondere zur Hybridversammlung – zwischen Präsenz- und Online-Teilnahme wählen können. Vielmehr besteht hier ausschließlich die Möglichkeit der Online Teilnahme. Die Vorschrift lautet wie folgt:

„Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“

Voraussetzungen und Inhalt 

Voraussetzung für die Durchführung virtueller Versammlungen ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer*innen mit einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Ein entsprechender Beschluss kann daher ggf. auch mit den Stimmen einiger weniger Wohnungseigentümer*innen gefasst werden. Zeitlich ist die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer*innen auf drei Jahre begrenzt – insbesondere zugunsten derjenigen Wohnungseigentümer*innen, die dagegen gestimmt haben (Minderheitenschutz). Nach Ablauf von drei Jahren ist eine erneute Beschlussfassung nötig.

Die Wohnungseigentümer*innen haben ferner die Wahl, ob Versammlungen ausschließlich virtuell durchgeführt werden („stattfindet“) oder ob sie auch als reine Online-Versammlungen durchgeführt werden können („stattfinden kann“). Im letzteren Falle ist die Möglichkeit also „angelegt“, es braucht aber noch einer weiteren Entscheidung durch die Wohnungseigentümer*innen, die diese durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss für die nächste Versammlung treffen können. Dies dürfte Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich die Möglichkeit virtueller Versammlungen lediglich offenhalten wollen, Flexibilität verschaffen.

Hinsichtlich der Vergleichbarkeit der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung ist der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 20/9890) streng. Vergleichbarkeit erfordert einerseits technisch die Durchführung einer Videokonferenz (Zwei-Wege-Audio- und -Videoverbindung in Echtzeit). Versammlungen in einem Chat oder Telefonkonferenzen kommen daher gerade nicht in Betracht, was einen weiteren Unterschied zur Hybridversammlung verdeutlicht.

Vergleichbarkeit bedeutet andererseits, dass die Wohnungseigentümer*innen alle Rechte wie in einer Präsenzversammlung ausüben können müssen (etwa Rederecht, Fragerecht, Recht zur Antragstellung, Stimmrecht).

Schließlich sind auch datenschutzrechtlich erhebliche Anforderungen zu beachten, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll.

Vor- und Nachteile der virtuellen Versammlung

Ein wesentlicher Vorteil der virtuellen Versammlung vor allem für den*die Verwalter*in dürfte die effizientere Gestaltung der Versammlung sein. Gerade im Vergleich zur Hybridversammlung muss der*die Verwalter*in bspw. nicht doppelt organisieren – vor Ort und virtuell – und nicht zwei „Räume“ – vor Ort und virtuell – im Blick haben. Dies erleichtert die Organisation, aber auch die Durchführung einer Eigentümerversammlung. Auch Kosten können eingespart werden, bspw. für die Saalmiete, aber auch für die (individuelle) An- und Abreise. Ferner ermöglicht die virtuelle Versammlung letztlich jedem*jeder Wohnungseigentümer*in die persönliche Teilnahme, unabhängig davon, wo er*sie sich gerade befindet.

Auch die Nachteile liegen allerdings auf der Hand: Es kann auch im Jahr 2025 nicht davon ausgegangen werden, dass alle Wohnungseigentümer*innen über die technischen Voraussetzungen und das erforderliche technische Know-how verfügen. Ferner dürften vor allem die „Diskussionskultur“ zwischen den Wohnungseigentümer*innen und das „Gehörtwerden“ leiden, was sich auf die Akzeptanz von (unliebsamen) Beschlüssen erheblich auswirken könnte. Nicht zuletzt vermag die Präsenzversammlung auch generell Gelegenheit zum persönlichen Austausch geben, der rein virtuell erfahrungsgemäß nur schwierig oder gar nicht stattfinden kann.

Herausforderungen insbesondere für den*die Verwalter*in

Der*Die Verwalter*in muss künftig gleich drei Versammlungsformate und deren Umsetzung beherrschen. Während die Präsenzversammlung geläufig ist, müssen für Hybridversammlungen und virtuelle Versammlungen zunächst einmal die technischen Voraussetzungen und das technische Know-how geschaffen werden.

Hinzu kommt, dass der Beschluss über die Durchführung virtueller Versammlungen nach der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses (BT-Drucks. 20/12146) den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Der*Die Verwalter*in muss daher alle Interessen im Blick haben, damit einzelne Wohnungseigentümer*innen durch den Beschluss nicht unbillig benachteiligt werden. Dies kann es etwa erforderlich machen, dass der*die Verwalter*in die eigenen Räumlichkeiten oder technischen Support bei Wohnungseigentümer*innen zu Hause zur Verfügung stellen muss. Zwar kann die (technische) Unterstützung auch durch andere Wohnungseigentümer*innen geleistet werden, es steht aber zu befürchten, dass hier vor allem der Ruf nach dem*der Verwalter*in laut werden wird.

Daneben dürfte die konkrete Ausformulierung der Beschlussvorlage alles andere als einfach sein – insbesondere vor dem Hintergrund von Anfechtungsrisiken bei Beschlussmängeln –, worauf in diesem Beitrag nicht näher einzugehen ist.

Übergangsregelung für Präsenzversammlungen

Fassen die Wohnungseigentümer*innen vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur Einführung der virtuellen Versammlung, ist gemäß § 48 Abs. 6 WEG bis Ende 2028 noch mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer*innen hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Durch diese Übergangsregelung soll den Wohnungseigentümer*innen die Umstellung auf virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen erleichtert werden.

Ausblick

Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang Wohnungseigentümergemeinschaften von der Möglichkeit der virtuellen Versammlung (ausschließlich und dauerhaft) Gebrauch machen werden. Die aufgezeigten Vor- und Nachteile sollten gut gegeneinander abgewogen werden. Es muss gewährleistet sein, dass alle Wohnungseigentümer*innen technisch „abgeholt“ werden und insbesondere auch die Rechteausübung mit der Präsenzversammlung vergleichbar ist. Gerade für Verwalter*innen bedeutet dies ein weiteres zu beherrschendes Aufgabenfeld mit den aufgezeigten tatsächlichen und rechtlichen Schwierigkeiten.

Unsere mit den Anforderungen des WEG vertrauten Immobilienrechtsanwält*innen unterstützen und beraten Sie gerne.

Autor: Julian Bühler

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2025. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.