BFH: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind keine Werbungskosten
Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 14. Januar 2025 (Az. IX R 19/25) begründet die Zuführung von Hausgeldzahlungen eines Wohnungseigentümers zur Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft – auch unter Berücksichtigung der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Neuregelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit entsteht erst dann, wenn und soweit die angesammelten Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden.
Sachverhalt
Die Beteiligten stritten über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Werbungskosten im Zusammenhang mit Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger, ein Ehepaar, erzielten Einkünfte aus der Vermietung von Eigentumswohnungen und leisteten im Streitjahr Einzahlungen in Höhe von 1.326 Euro in die Erhaltungsrücklage. Das Finanzamt erkannte diese Beträge nicht als Werbungskosten an. Ein Werbungskostenabzug sei erst bei tatsächlicher Verausgabung der Mittel für Erhaltungsmaßnahmen möglich. Das Finanzgericht wies die hiergegen erhobene Klage ab.
Die Kläger legten Revision ein und argumentierten, dass bereits die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage als Werbungskosten zu qualifizieren sei, da diese zweckgebunden erfolge und sich der einzelne Wohnungseigentümer der Zahlung nicht entziehen könne. Sie verwiesen auf die durch § 9a WEG eingeführte Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und betonten, dass das Vermögen der Gemeinschaft gehöre und der einzelne Eigentümer keinen rechtlichen Anteil daran habe. Die bisherige Rechtsprechung sei daher überholt.
Das Finanzamt beantragte die Zurückweisung der Revision und verwies auf die maßgebliche wirtschaftliche Betrachtungsweise. Der BFH folgte der Argumentation des Finanzamts und bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts.
Begründung
Maßgeblich für die Entscheidung sei die Definition des Werbungskostenabzugs gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 EStG. Danach müssen Aufwendungen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftserzielung stehen. Zwar sei die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage zweckgebunden und entziehe dem Eigentümer die unmittelbare Verfügungsgewalt über die Mittel. Zum Zeitpunkt der Einzahlung bestehe jedoch kein konkreter Zusammenhang mit einer Vermietungstätigkeit, sondern lediglich eine gesetzliche Verpflichtung zur Bildung einer Rücklage im Rahmen der gemeinschaftlichen Eigentumsverwaltung. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung entstehe erst dann, wenn die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Auch die durch die WEG-Reform 2020 eingeführte volle Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft führe zu keiner abweichenden steuerlichen Beurteilung. Ein sofortiger Werbungskostenabzug im Zeitpunkt der Einzahlung würde zu einer steuerlichen Ungleichbehandlung gegenüber Einzelvermietern führen, die keine Möglichkeit zur Bildung einer Erhaltungsrücklage haben und deren Aufwendungen erst bei tatsächlicher Durchführung der Maßnahme steuerlich berücksichtigt werden. Darüber hinaus würde ein sofortiger Abzug zu einer steuerlich nicht gerechtfertigten Doppelbegünstigung im Verkaufsfall führen. Da die Erhaltungsrücklage regelmäßig in den Kaufpreis einfließt, würde der Eigentümer sowohl einen Werbungskostenabzug bei Einzahlung als auch einen wirtschaftlichen Vorteil über den Verkaufspreis erhalten.
Fazit
Der Entscheidung, mit der der BFH seine bisherige Rechtsprechung zur einkommensteuerlichen Behandlung der Erhaltungsrücklage bei Wohnungseigentümergemeinschaften bestätigt, ist im Ergebnis zuzustimmen. Erst im Zeitpunkt die Verausgabung der in die Erhaltungsrücklage eingezahlten Mittel kommt ein Werbungskostenabzug in Betracht.
Autoren: Luis Sistermanns, Stephan Franzen
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