OLG Frankfurt am Main: Formularmäßige „Change of Control“-Klauseln in Mietverträgen sind zumeist unwirksam

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand ein als „Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke“ bezeichneter Pachtvertrag über ein Hotel, der auf einem Formularvordruck von Haus & Grund zwischen den Klägern als Verpächter und der beklagten GmbH als Pächter abgeschlossen wurde. Der Pachtvertrag enthielt in § 10 Ziff. 2 S. 3 eine sogenannte „Change of Control“-Klausel, wonach bei Firmen ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform des Pächters als Gebrauchsüberlassung an Dritte gilt. Zu einer Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an Dritte ist der Pächter ohne Einwilligung des Verpächters aber nicht berechtigt.

Im Jahr 2023 veräußerte der frühere Alleingesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten seine Geschäftsanteile (zunächst 50 %, dann vollständig) an den neuen Geschäftsführer und Alleingesellschafter der Beklagten. Die Einwilligung des Verpächters wurde nicht eingeholt. Der Verpächter kündigte den Vertrag sodann außerordentlich. Er berief sich u. a. auf einen Verstoß gegen die „Change of Control“-Klausel nach § 10 Ziff. 2 S. 3 des Pachtvertrages, da der Pächter seine Anteile ohne Einwilligung des Verpächters übertragen habe.

Die beklagte GmbH widersprach der Kündigung und bestritt das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Insbesondere sei die „Change of Control“-Klausel unwirksam, da es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handele. Die Klausel weiche erheblich vom gesetzlichen Grundgedanken des § 540 BGB ab und nehme der Gesellschaft (andernfalls) die personelle Entscheidungsfreiheit.

In der Vorinstanz hatte das Landgericht Wiesbaden die Kündigung für wirksam gehalten und die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hatte jedoch Erfolg: Das OLG wies die Klage ab; die Revision wurde nicht zugelassen.

Inhalt der Entscheidung

Das OLG verneint zunächst eine unbefugte Überlassung der Mietsache an einen Dritten. Ein Gesellschafter- oder Geschäftsführerwechsel bei einer juristischen Person begründe keinen Wechsel des Vertragspartners im Miet- oder Pachtvertrag; dieser bestehe vielmehr unverändert fort. Es handele sich um Organbesitz der identischen Gesellschaft, der durch den oder die Geschäftsführer ausgeübt werde.

Das OLG verneint sodann auch eine Kündigung aufgrund der „Generalklausel“ des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB (wichtiger Grund, Interessensabwägung). Zunächst habe die Beklagte keine Pflicht zur Einholung einer Einwilligung des Verpächters getroffen. Ein Gesellschafter- oder Geschäftsführerwechsel begründe aus den o. g. Gründen keinen Wechsel des Vertragspartners. Auch als „Change of Control“-Klausel sei die Regelung unwirksam und verstoße gegen § 307 BGB, der allgemeinen Inhaltskontrolle im AGB-Recht.

Vorliegen von allgemeinen Geschäftsbedingungen

AGB sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. AGB liegen gemäß § 305 Abs. 1 S. 3 BGB nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind (sogenannte Individualvereinbarung).

Das OLG setzt sich im Rahmen seiner Prüfung daher mit der (streitigen) Frage auseinander, ob die „Change of Control“-Klausel möglicherweise als Individualvereinbarung wirksam vereinbart worden sein könnte, was sie der AGB-Kontrolle entzogen hätte. Das OLG verneint dies jedoch mit klaren Anforderungen:

Ein Vertrag könne bereits nach dem äußeren Anschein als Formularvertrag zu erkennen sein. Dies sei etwa dann der Fall, wenn es sich um ein gedrucktes Vertragsformular handele, bei dem nach der Lebenserfahrung alles für eine mehrfache Verwendung spreche. Dies sei hier Fall.

Das OLG stellt ferner klar, dass eine Individualvereinbarung mehr erfordert als nur die Möglichkeit, einen Vertragsentwurf zur Kenntnis zu nehmen oder punktuelle Änderungen vorzuschlagen. Entscheidend für ein „Aushandeln“ einer Klausel sei, dass der betreffende Klausel-Inhalt wirklich zur Disposition stand und zwischen den Parteien inhaltlich erkennbar verhandelt wurde. Es sei Sache der Partei, die sich auf das Vorliegen einer Individualvereinbarung berufe, hierfür entsprechenden Vortrag zu bieten. Dies ist den Klägern aber nicht gelungen.

Diejenige Vertragspartei, die einen Mustervertrag bzw. handelsüblichen Vordruck verwendet (hier: Haus & Grund), muss sich die Vertragsbedingungen als von ihr gestellt zurechnen lassen. Die für AGB erforderliche Mehrfachverwendungsabsicht ist dann indiziert.

Selbst wenn der Vertrag als Ganzes verhandelt wurde, genügt dies nach Auffassung des OLG nicht, um einzelne Klauseln aus dem AGB-Regime herauszunehmen. Entscheidend sei vielmehr, dass gerade der konkrete Klausel-Inhalt – hier die „Change of Control“-Klausel – im Zentrum einer echten Willensbildung beider Parteien stand. Im vorliegenden Fall ergab sich aus dem Vortrag des Verpächters kein Hinweis darauf, dass die Klausel zur Zustimmungspflicht bei Gesellschafterwechsel individuell besprochen oder modifiziert worden sei. Vielmehr wurde ein vom Verpächter entworfener Mustervertrag verwendet, dessen Klauseln ohne echte Einflussmöglichkeit übernommen wurden.

Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB

Da das OLG das Vorliegen von AGB bejahte, kam die Klausel anhand der sog. Inhaltskontrolle auf den Prüfstand. Bestimmungen in AGB sind gemäß § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Nach dem OLG besteht zunächst nur ein sehr begrenztes Schutzbedürfnis für denjenigen, der mit einer juristischen Person kontrahiert, da er sich bei Vertragsschluss bewusst sein muss, dass ein Wechsel des Geschäftsführers oder Gesellschafters vorkommen kann. Zudem sei der Verpächter grundsätzlich durch den vereinbarten Pachtzweck bereits vor einer unabgestimmten Verwendung durch den Pächter geschützt. Schließlich ergebe sich ein weiterer Schutz des Verpächters bereits durch die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten bei Nichterfüllung des Vertrags. In der Regel habe der Klausel-Verwender kein besonderes Interesse an bestimmten gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen.

Ein solches Interesse wurde von dem Verpächter vorliegend aber nicht ausreichend dargelegt oder bewiesen. Ein entsprechendes Interesse an der Formulierung einer weitgefassten „Change of Control“-Klausel könne ihm auch nicht zugutegehalten werden, weil jeder Verpächter mit einem Gesellschafterwechsel rechne bzw. rechnen müsse und die Annahme eines Kontrollwechsels bei jeglichem Wechsel im Gesellschafterbestand oder der Geschäftsführung zu weit gehe.

Das OLG bezeichnet „Change of Control“-Klauseln – in Bezug auf Miet- oder Pachtverhältnisse – sogar als „in der Regel unwirksam und nur dann ausnahmsweise zulässig, wenn zu Gunsten des Vermieters ein wichtiger Grund besteht, insbesondere, wenn er an der Person des Mieters ein besonderes Interesse hat“.

Fazit und Ausblick

Die Entscheidung des OLG Frankfurt enthält zwei wesentliche Aussagen:

1. Weit gefasste „Change of Control“-Klauseln, jedenfalls in Form von AGB, sind gemäß § 307 BGB unwirksam, wenn der Vermieter/Verpächter nicht ein schützenswertes Interesse geltend machen kann. Insbesondere pauschale „Change of Control“-Klauseln, die ohne sachliche Differenzierung jede Gesellschafteränderung zustimmungsbedürftig machen, erscheinen daher problematisch.
2. Diejenige Vertragspartei, die einen Vordruck bspw. eines im Einzelhandel vertriebenen Einheitsmietvertrages, eines Mustermietvertrages in einem Formularbuch oder eines Interessenverbandes (hier: Haus & Grund) verwendet, muss sich die Vertragsbedingungen als von ihr gestellt zurechnen lassen. Der bei AGB anwendbare Grundsatz der Mehrfachverwendungsabsicht ist dann indiziert mit der Folge der Anwendbarkeit des (strengeren) AGB-Rechts, und zwar unabhängig davon, wie oft die Vertragspartei den Vordruck tatsächlich verwenden wollte. Aus Sicht des Vertragspartners kann es daher Sinn machen, „problematische Klauseln“ – die man nicht sicher streichen kann – nicht anzutasten, um nicht in ein „Verhandeln“ und eine wirksame Individualvereinbarung zu kommen.

Die Relevanz der Entscheidung des OLG Frankfurt für die Praxis dürfte als hoch einzuschätzen sein, insbesondere da eine höchstrichterliche Entscheidung mangels zugelassener Revision vorliegend nicht ergehen wird und einschlägige obergerichtliche Entscheidungen – soweit ersichtlich – selten vorkommen. Die Entscheidung schafft zwar Rechtssicherheit in Bezug auf AGB und die Zurechnung bei Verwendung von Vertragsmustern, dürfte gleichzeitig aber auch zu Verunsicherungen in der Praxis führen, was „Change of Control“-Klauseln angeht. Denn auch wenn diese in der Rechtsprechung und juristischen Literatur bereits seit Längerem nicht unkritisch gesehen wurden, sind sie in der Praxis absoluter Standard, insbesondere in gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen. Bei diesen dürfte es sich auch häufig um AGB handeln. Es bleibt leider etwas unklar, was das OLG im Sinne eines „sehr begrenzten Schutzbedürfnisses“ als (noch) anerkennenswert – und damit wirksam – erachtet hätte und was nicht.

Für die Vertragsgestaltung bedeutet das: Wer auf die Person der Gesellschafter*innen oder Geschäftsführer*innen besonderen Wert legt, sollte dies klar und möglichst individualvertraglich festlegen. Hierfür muss man zum einen ein schützenswertes Interesse und eine sachliche Differenzierung geltend machen können. Zum anderen müssen Klausel-Gestaltungen transparent und begründet sein, um einer AGB-Kontrolle möglichst standzuhalten.

Autor: Julian Bühler