Entwicklung der Baupreise nach dem rasanten Anstieg in den Jahren 2018 und 2019

Wir hatten die Frage gestellt, inwieweit die Preisindizes des Statistisches Bundesamtes und der Statistischen Landesämter diesen Baukostenanstieg widerspiegeln. Da die Statistischen Landesämter wie auch das Statistische Bundesamt einen Baupreisindex für Ortskanäle veröffentlichen, haben wir die Entwicklung dieses Indexes näher betrachtet, der u. E. auch Rückschlüsse auf die Preise für Baumaßnahmen ins Trinkwasserleitungsnetz zulässt.

Überrascht waren wir, dass der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes für Ortskanäle in den Jahren 2017 und 2018 zwar stärker als in den Vorjahren angestiegen war, jedoch nicht in dem Maße, wie wir es aufgrund der Berichte unserer Mandanten erwartet hatten.

Erst die Betrachtung des Baupreisindexes der einzelnen Statistischen Landesämter für Ortskanäle hatte ergeben, dass sich der Baupreisindex der einzelnen Bundesländer teilweise stark abweichend vom Bundesindex entwickelt hatte.

Betrachtet hatten wir die Entwicklung des Baupreisindexes für Ortskanäle in den neuen Bundesländern (ohne Mecklenburg-Vorpommern). Wir waren zu dem Ergebnis gelangt, dass in Sachsen-Anhalt und Thüringen die Baupreisentwicklung in etwa der Entwicklung auf Bundesebene entsprach. In Sachsen, Berlin und Brandenburg lag der Anstieg der Baupreise für Ortskanäle hingegen deutlich über dem Anstieg auf Bundesebene.

Wie die nachfolgende Grafik verdeutlicht, hatte der Anstieg der Baupreise im Bundesland Sachsen bis zum Jahr 2018 zur Kompensation der sinkenden Baupreise Ende der 90er-Jahre geführt (Indizes einschließlich Umsatzsteuer – Entwicklung der „Brutto-Baupreise“).

Fraglich ist nun, wie sich der Baupreisindex für Ortskanäle seit Ende 2018 weiterentwickelt hat.

Auf Bundesebene hat sich der Index im Jahr 2019 ähnlich stark wie in den beiden Vorjahren 2017 und 2018 erhöht. Im Jahr 2020 verminderte sich die starke Preisentwicklung. Die „Netto-Baupreise“ für Ortskanäle stiegen auf Bundesebene nur noch um 2,3 %. Der Anstieg der „Brutto-Baupreise“ fiel infolge der Senkung der Umsatzsteuer zum 1. Juli 2020 von 19 auf 16 % mit 0,9 % noch geringer aus.

Vergleicht man die Entwicklung der „Brutto-Baupreise“ auf Bundesebene mit deren Entwicklung in Sachsen, wird deutlich, dass sich die Baupreise im Jahr 2019 in Sachsen wiederum erheblich stärker als auf Bundesebene erhöht haben.

In den Bundesländern Brandenburg und Berlin verlief die Baupreisentwicklung in den Jahren 2019 und 2020 weiterhin ähnlich wie im Bundesland Sachsen. Während die Baupreise für Ortskanäle in Thüringen in den Jahren bis 2018 ähnlich anstiegen wie auf Bundesebene, haben sich die Thüringer Baupreise im Jahr 2019 von der Bundesentwicklung entkoppelt und sind deutlich stärker angestiegen.

Der Baupreisindex für Ortskanäle für Sachsen-Anhalt entwickelte sich im Jahr 2019 – wie auch in den Vorjahren – weiterhin wie der Bundesindex. Im Jahr 2020 weicht die Entwicklung des Baupreisindexes erstmals seit langer Zeit von der Bundesentwicklung ab. Der Landesindex erhöhte sich etwas stärker als der Bundesindex.

Infolge des Mangels an Baumaterialien sind die Baupreise seit Anfang des Jahres wieder stark angestiegen. In der nachstehenden Grafik ist die Entwicklung der „Brutto-Baupreise“ seit Anfang 2020 dargestellt. Auffällig ist, dass nach der „Delle“ im 2. Halbjahr 2020 infolge der Umsatzsteuersenkung die Baupreise der neuen Bundesländer erneut stärker angestiegen sind als auf Bundesebene.

Damit entfernt sich der Baupreisindex für Ortskanäle der Länder zunehmend vom Bundesindex. Inwieweit diese Entwicklung ebenso für andere Preisindizes gilt, die für die Bewertung von Anlagevermögen der Trinkwasserversorgung und Abwasserentsorgung von Relevanz sind, lässt sich jedoch daraus nicht ableiten.

Für die Bewertung von Anlagevermögen finden nach unseren Erfahrungen stets die zur Verfügung stehenden Indexreihen des Statistischen Bundesamtes Verwendung. Es scheint daher unverändert geboten, bei Wertermittlungen insbesondere in Anbetracht der Baupreisentwicklung der letzten Jahre verstärkt darauf zu achten, ob die verwendeten Baupreisindizes zu Wiederbeschaffungszeitwerten führen, die die aktuellen örtlichen Baupreise tatsächlich widerspiegeln. Denkbar ist eine Verprobung der Ergebnisse anhand vergleichbarer Baumaßnahmen mit unterschiedlichen Anschaffungszeitpunkten oder mit Werten, die über das Mengenverfahren ermittelt worden sind.

Die Auswirkungen der abweichenden Entwicklung der Indizes soll folgendes Beispiel verdeutlichen:

Ein in Sachsen im Jahr 2001 angeschaffter „Ortskanal“ mit Anschaffungs- und Herstellungskosten von 100.000 € (brutto) hätte im Mai 2021 einen Wiederbeschaffungszeitwert (brutto) von ca. 155.800 €, wenn man diesen unter Verwendung des „Bundesindexes“ ermitteln würde. Würde man hingegen die Preisentwicklung in Sachsen über den Index des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen der Wertermittlung zugrunde legen, ergäbe sich ein Wiederbeschaffungszeitwert von ca. 184.100 € und damit ein um ca. 18 % höherer Wert.

Damit erscheint es zunehmend fraglich, inwieweit die Indexreihen des Statistischen Bundesamtes unverändert zur Ermittlung ortsspezifischer Wiederbeschaffungszeitwerte bzw. Sachzeitwerte geeignet sind.

Autor

Stefan Boden
Tel: +49 351 45 15 2348

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Public Sector Newsletter 3-2021. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.