Gewerbeimmobilien: Wer nicht energetisch saniert, verliert

Noch vor wenigen Jahren stand der Energieverbrauch von Gebäuden kaum oben auf der Prioritätenliste von Immobilienentwicklern und Bestandshaltern. „Doch ihr Blick auf die energetische Effizienz von Immobilien hat sich drastisch verändert“, beobachtet Bernd Wieberneit, Professor für Investment- und Asset-Management von Immobilien an der Hochschule RheinMain. Große Eingangshallen und Glasfassaden, Aufzüge, ganzjährige Klimatisierung, großflächige Beleuchtung – was lange Standard war, steht heute unter Druck. Und das liegt nicht allein daran, dass Deutschland unter den G20-Staaten derzeit die höchsten Strompreise hat.

Zusätzlichen Druck erzeugt eine Zahl, die aufhorchen lässt: Laut einer Erhebung der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF) entfällt nahezu die Hälfte der gebäudebezogenen CO₂-Emissionen auf Gewerbeimmobilien – obwohl der Anteil von Nichtwohngebäuden am gesamten Gebäudebestand lediglich etwa ein Drittel beträgt. Wieberneit benennt den Grund: „Gewerbeimmobilien verbrauchen in der Regel deutlich mehr Energie pro Quadratmeter als Wohngebäude.“ Die Dekarbonisierung des Gewerbebestands ist damit ein zentraler Hebel für die deutschen Klimaschutzziele.

Dazu kommen Weichenstellungen auf europäischer Ebene: „Der European Green Deal und in diesem Zuge die Taxonomie-Verordnung sowie die 2021 in Kraft getretene Offenlegungsverordnung der Europäischen Union (EU) bewirken die gezielte Lenkung von Kapitalströmen in Richtung grüner Investments“, sagt Wieberneit. Finanzmarktteilnehmer wie Asset-Manager oder Versicherungen müssen transparent dokumentieren, wie sie Nachhaltigkeitskriterien in ihre Investitionsentscheidungen einbeziehen.

Energieeffiziente Immobilien sind gefragt

Neben klassischen Faktoren wie der Lage werden damit tragfähige CO₂-Reduktionsstrategien und ein effizientes Energiemanagement zu entscheidenden Größen für den langfristigen Werterhalt. „Diese Faktoren beeinflussen nicht nur die Betriebskosten, sondern zunehmend auch Versicherbarkeit, Nutzbarkeit, Vermietbarkeit und den langfristigen Wert von Objekten. Die Immobilienstrategie ist darum Chefsache im Unternehmen, egal ob es Immobilien hält oder nutzt“, mahnt Wieberneit.

Dass Investoren und Nutzer*innen nachhaltige Immobilien tatsächlich verstärkt nachfragen und auch bereit sind, dafür mehr zu zahlen, belegt ein Report des Gewerbeimmobilien-Dienstleisters CBRE aus dem Jahr 2023. Demnach erzielen Büroimmobilien mit Green-Building-Zertifizierung gegenüber herkömmlichen Objekten eine um 6 bis 8 % höhere Miete und werden um 14 bis 16 % höher bewertet. „Dass nachhaltig gestaltete, attraktive Flächen dem Employer Branding eines Unternehmens zuträglich sind und ein Argument im Kampf um Talente darstellen, ist ebenfalls strategisch relevant“, ergänzt Wieberneit.

Die Kehrseite: Ineffiziente Bestandsgebäude verlieren an Wert und drohen zu Stranded Assets zu werden – das sind Gebäude, die sich nicht mehr rentabel nutzen, sanieren oder verkaufen lassen. Nach Schätzungen der EU gelten rund drei Viertel des europäischen Gebäudebestands als energetisch ineffizient. Der Markt bietet zwar Lösungen, mit denen sich Bestandsgebäude von reinen Energieverbrauchern hin zu dezentralen Knotenpunkten für Energieerzeugung, Batteriespeicherung und Verteilung entwickeln lassen. Hocheffiziente Photovoltaikanlagen produzieren in der Jahresbilanz häufig mehr Energie, als das Gebäude selbst verbraucht; Sensoren messen und regeln die Verbräuche in Echtzeit.

Sanierung oft schwer finanzierbar

Doch zu den Sanierungskosten kommen weitere Belastungen. Viele Gebäude müssten für grundlegende Modernisierungen zeitweise leergezogen werden – das verursacht Zusatzkosten und belastet das Verhältnis zu Bestandsmietern. Bei älteren Objekten mit schlechter oder fehlender Dämmung und ineffizienter Heiztechnik rechnet sich die Sanierung in einigen Fällen schlicht nicht.

Wer Fremdkapital braucht, hat es ohnehin schwer. „Die Banken agieren sehr vorsichtig bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Viele finanzieren nur zukunftsfähige, nachhaltige Flächen“, erklärt Wieberneit. Seit der Zinswende 2022 sind die Finanzierungskosten stark gestiegen, während Immobilienwerte und Transaktionsvolumina auf dem deutschen Markt nachgegeben haben. Wer in ein ineffizientes Bestandsgebäude investieren will, bekommt Kredite heute nur noch mit Auflagen – oder gar nicht. Wer als Bestandshalter nicht handelt, läuft bei einer laufenden Finanzierung Gefahr, dass ihm diese beim nächsten Fälligkeitstermin wegbricht.

Dieses Risiko betrifft viele Bestandshalter: In den kommenden Jahren laufen Immobilienkredite in einer Milliarden-Größenordnung aus, die in Zeiten niedriger Zinsen abgeschlossen wurden – die sogenannte Maturity Wall. Für zahlreiche der in den Boom-Jahren erworbenen Objekte wird eine Anschlussfinanzierung schwieriger oder scheitert ganz.

Neue Kapitalgeber eröffnen Möglichkeiten

Aus Sicht der Bankenaufsicht ist das folgerichtig. Das Ausfallrisiko bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen ist hoch; der Anteil von Stillhaltevereinbarungen zu notleidenden Krediten (Non-Performing Loans, NPLs) steigt. Für Banken entsteht ein doppeltes Risiko: Sinkende Immobilienwerte schwächen die Besicherung bestehender Kredite, während höhere Finanzierungskosten und geringere Erträge die Kapitaldienstfähigkeit der Objekte belasten. Werden Kredite notleidend, müssen Banken gegebenenfalls Wertberichtigungen vornehmen. Sie reagieren mit Laufzeitverlängerungen und angepassten Kreditbedingungen – das verschiebt das Problem, löst es aber häufig nicht.

Der Markt passt sich aber auch an: „Das sinkende Engagement der Banken bringt neue Kapitalgeber ins Spiel, die Chancen für Bestandshalter eröffnen“, sagt Wieberneit. Doch das Top-Management müsse sich rechtzeitig damit befassen, mahnt der Experte. Vorstand und Aufsichtsrat sollten neben der Energieeffizienz auch den Fälligkeitskalender ihrer Immobilienfinanzierungen und auch die Versicherbarkeit der Immobilien im Blick haben – und prüfen, für welche Objekte frühzeitig alternative Kapitalquellen erschlossen werden können.