Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sog. „Bau-Turbo“) ist in Kraft getreten

Kern-Norm des Bau-Turbo: § 246e BauGB

Als „Kern-Norm“ des Bau-Turbo kann der neue § 246e BauGB bezeichnet werden. Danach kann – zunächst befristet bis zum 31. Dezember 2030 – mit Zustimmung der Gemeinde von den Vorschriften des BauGB oder von den aufgrund des BauGB erlassenen Vorschriften – also von bestehendem Bauplanungsrecht – abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und Wohnungsbauvorhaben dient. Wohnungsbauvorhaben können aufgrund der Abweichungsmöglichkeit daher genehmigt werden, ohne dass „passendes“ Baurecht über das Bauleitplanverfahren bereits zur Verfügung steht (also vor allem nach § 34 BauGB oder eines Bebauungsplanes) oder erst noch geschaffen werden muss.

Zur Wahrung der sog. gemeindlichen Planungshoheit wird nicht „nur“ das Einvernehmen, sondern eine echte Zustimmung der Gemeinde zur Abweichung verlangt. Diese Zustimmung darf – anders als beim gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 BauGB – nicht nur wegen eines Verstoßes gegen Bauplanungsrecht (§§ 31, 33, 34 und 35 BauGB), sondern auch aus anderen Gründen versagt werden. Bei der Prüfung, ob sie ihre Zustimmung erteilt, dürfte sich die Gemeinde insbesondere daran orientieren können, ob die so geschaffenen städtebaulichen Verhältnisse auch mittels Bauleitplanung hätten herbeigeführt werden können. Die Zustimmung der Gemeinde gilt entsprechend § 36a Abs. 1 BauGB als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten verweigert wird.

Der Bau-Turbo wird insoweit vom Bauministerium ausdrücklich auch als „Experimentierklausel und Chance für unsere Städte und Kommunen“ bezeichnet. Soweit die Gemeinde ihre Zustimmung zu Abweichungen nicht erteilt, darf eine Zulässigkeitsentscheidung nicht nach Maßgabe der neuen Bau-Turbo-Regelungen getroffen werden. Es verbleibt dann beim bisherigen Genehmigungsrahmen; zügigere Vorhabensentscheidungen dürften dann aber gerade nicht möglich sein. Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung ist bindend für die Genehmigungsbehörde. Auf Zustimmungserteilung besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch; die nächsthöhere Behörde kann die Zustimmung nicht ersetzen.

Der Bau-Turbo soll vorrangig im bestehenden Siedlungsbereich, also auf innerstädtischen Flächen, Anwendung finden. Vorhaben im Außenbereich müssen zu den innerstädtischen Flächen im räumlichen Zusammenhang stehen. Umfasst sind ggf. aber auch Wohnungsbauvorhaben im Außenbereich, die sich trotz eines gewissen Abstands noch als organische Fortentwicklung des Siedlungsbereichs darstellen. Insgesamt dürften Wohnungsbauvorhaben im Außenbereich damit aber auch auf Grundlage der Neuregelung eher nur begrenzt durchgeführt werden können.

Erfordernis einer Baugenehmigung nach Bauordnungsrecht entfällt nicht!

Um Missverständnisse zu vermeiden: Der Bau-Turbo ist in erster Linie eine Regelung des (bundesrechtlichen) Bauplanungsrechts. Durch den Bau-Turbo entfällt daher insbesondere nicht das Erfordernis, eine Baugenehmigung für das Vorhaben nach den jeweiligen Vorschriften des Landesrechts einzuholen. Die Länder können (und sollten) eigene Instrumente vorsehen, das Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, um dem Bau-Turbo auch bauordnungsrechtlichen Vorschub zu leisten. Beispielhaft sei hier das „Gesetz für das schnellere Bauen“ vom 13. März 2025 in Baden-Württemberg genannt.

Weitere Regelungen des Bau-Turbos:

Als weitere gesetzliche Regelungen des Bau-Turbo mit Fokus auf Wohnungsbau oder Wohnraum seien beispielhaft ferner genannt:

• Bis zum 31. Dezember 2031 wurde die Verordnungsermächtigung in § 201a BauGB (Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt) verlängert. Gemeinden haben in solchen Gebieten daher auch weiterhin besondere Steuerungsinstrumente (Vorkaufsrechte, Baugebote) zur Hand, um auf Herausforderungen im Wohnungsbau reagieren zu können.
• Ferner sollen in Gebieten nach § 201a BauGB Mietwohnungen auch künftig nicht ohne Weiteres zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden können, da andernfalls die Verdrängung von Mieterinnen und Mietern aus ihrem gewohnten Lebensumfeld befürchtet wird. Daher wurde auch die Verordnungsermächtigung des sog. Umwandlungsschutzes gemäß § 250 BauGB um fünf Jahre bis zum 31. Dezember 2030 verlängert.
• Mit Zustimmung der Gemeinde kann im sog. nicht beplanten Innenbereich gemäß § 34 Abs. 3b BauGB vom Erfordernis des „Einfügens“ in die nähere Umgebung abgewichen werden. Dadurch sollen (weitere) Nachverdichtungspotenziale im Innenbereich aktiviert werden (z. B. die Hinterlandbebauung).
• Gemeinden können im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB in „begründeten Fällen“ von den Vorgaben der TA-Lärm abweichen. Dadurch können ggf. Lärmkonflikte in gewachsenen Siedlungsgebieten gelöst und die städtebauliche Nachverdichtung erleichtert werden.
• Mit Zustimmung der Gemeinde kann gemäß § 31 Abs. 3 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Dadurch kann baulich ggf. nachverdichtet werden, ohne dass ein bestehender Bebauungsplan erst geändert werden muss (Aufstockung im Bestand oder Hinterlandbebauung).

Fazit und Ausblick

Das politisch definierte Ziel, schneller und mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist sicherlich begrüßenswert. Ob die durch den Bau-Turbo hierfür eröffneten neuen Spielräume in der Praxis genutzt werden (können), bleibt jedoch abzuwarten und wird sich während der nächsten Jahre zeigen. Letztlich wird der Wohnungsbau auch von den sonstigen Baukosten abhängen. Bauherren sollten vor Antragstellung ggf. mit der Gemeinde in Kontakt treten und die Anwendung des Bau-Turbo erörtern, um möglichst Planungssicherheit über Art und Länge des Verfahrens zu erlangen.

Die Umsetzung wird vor allem von den Städten und Gemeinden abhängen, die sich, wenn sie sich zur Anwendung des Bau-Turbo entscheiden, ggf. neu aufstellen und strukturieren müssen. So könnte Schnelligkeit bspw. davon abhängen, dass die Gebiete, in denen Abweichungen zugunsten von Wohnungsbau möglich sein sollen, bereits frühzeitig von der Gemeinde festgelegt werden. Das schnellere Verfahren bedeutet auch weniger Öffentlichkeitsbeteiligung, was (orts-)politisch problematisch werden kann.

Gerne halten unsere auf das Immobilien- und Baurecht spezialisierten Rechtsanwält*innen Sie über die weiteren Entwicklungen informiert.

Autor: Julian Bühler

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.