BGH – Der Mieter muss den Renovierungszustand bei Übergabe beweisen!

Sachverhalt

In dem streitgegenständlichen Fall haben die Mietvertragsparteien einen Formularmietvertrag geschlossen, der vom Vermieter vorgegeben war. Dieser Mietvertrag enthielt eine Klausel, die dem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter flexibler Fristen auferlegt. Diese Fristen sollten sich entsprechend des Zustands der Wohnung und des Grads der Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Ferner ist eine Regelung vorgesehen, wonach dem Mieter auch die Beweislast für den Umfang der im Lauf der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen trifft.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Der Mieter hält die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam. Insbesondere meint er, dass es dem Vermieter obliege, die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zu entkräften.

Entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme fortlaufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter hier wirksam ist.

Denn auch wenn die Vornahmeklausel so formuliert ist, dass sie auf renoviert, unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassene Wohnungen angewendet werden kann, ist die Klausel deswegen nicht unwirksam, da allein der Zustand der Wohnung bei der Übergabe entscheidend sei. Den Mieter trifft die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Dies hat der klagende Mieter aber nicht hinreichend dargelegt. Aus dem Umstand, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs.1 S. 2 BGB entspreche, könne auch nicht der Schluss gezogen werden, dass es dem Vermieter obliege, die gem. § 307 Abs.2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit der Klausel zu entkräften. Diese Auffassung berücksichtige – so der BGH – nicht, dass Vornahmeklauseln, welche die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf den Mieter überwälzen, im Grundsatz zulässig seien. Dies entspreche der jahrzehntelangen ständigen Senatsrechtsprechung.

Ferner habe das Beschwerdegericht zu Recht in der im Mietvertrag enthaltenen Beweislastregelung, wonach der Mieter für den Umfang der während seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig ist, keine gem. § 309 Nr. 12 BGB unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters gesehen. Denn eine solche Regelung entspricht für den hier gegebenen Fall der Wirksamkeit der Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen den allgemeinen prozessualen Regelungen zur Beweislast, wonach der Schuldner beweispflichtig für die – gem. § 362 I BGB zum Erlöschen der gegen ihn gerichteten Forderung führende – Erfüllung ist. Dies gilt nicht nur für den Fall, dass der Schuldner auf Erfüllung in Anspruch genommen wird, sondern auch für den Fall, dass der Gläubiger Rechte wegen Nichterfüllung geltend macht.

Fazit und Ausblick

Der BGH hält an seiner Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 fest und u. a. bestätigt, dass der Mieter die Beweislast dafür trägt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist und eine Vereinbarung, die dem Mieter die Beweislast für den Umfang der während seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen auferlegt, wirksam ist. Vor diesem Hintergrund sollten Mieter besonders sorgfältig vorgehen und den Zustand der Wohnung bei Einzug beweisfest und detailliert dokumentieren. Dies sollte idealerweise durch ein Übergabeprotokoll nebst Fotos geschehen, wobei das Übergabeprotokoll auch vom Vermieter unterschrieben sein muss. Diese Dokumentation kann später z. B. in einem Gerichtsverfahren als Beweismittel dienen, sollte es zu Unstimmigkeiten bezüglich des Zustands der Wohnung kommen.

Insgesamt erscheint die Entscheidung angreifbar. Kritiker bemängeln, dass eine Verschiebung der Beweislast zuungunsten des Mieters stattfinde. Denn es sei traditionell Aufgabe des Vermieters, nachzuweisen, dass er seine vertraglichen Pflichten erfüllt hat, also auch, dass er die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand überlassen habe.

Autorin: Pegah Adam

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