BGH – Rechtsprechungsänderung: Ein sog. Nachbarerbbaurecht ist fortan eine rechtlich zulässige Gestaltungsvariante!

Sachverhalt

Die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin beabsichtigte, in einer deutschen Großstadt ein Kaufhaus zu errichten. Zu diesem Zweck vereinbarte sie seinerzeit mit einer Erbengemeinschaft, deren Mitglied die Beklagte ist, die Bestellung eines Erbbaurechts an einem im Eigentum der Erbengemeinschaft stehenden Grundstück. Der Vertrag ließ ausdrücklich zu, dass benachbarte Grundstücke in die Bebauung einbezogen werden. Zugleich wurde eine Pflicht zur späteren Trennung der Gebäudeteile vorgesehen, damit auf dem Erbbaugrundstück ein eigenständiges Gebäude verbleiben kann. Zusammen mit einem anderen Erbbaurecht und weiteren Grundstücken stand der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin eine geschlossene Baufläche zur Verfügung. Hier ließ sie ein Einkaufszentrum errichten, dessen einheitlicher Gebäudekomplex sich über insgesamt fünf Grundstücke erstreckt.

Seit Februar 2021 zahlte die Klägerin den zu entrichtenden Erbbauzins nicht mehr. Die Beklagte leitete daraufhin Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ein. Die Klägerin wehrte sich hiergegen und argumentierte, dass das Nachbarerbbaurecht seit jeher unwirksam sei – und damit auch kein Anspruch auf Erbbauzins bestehe. Das Landgericht Düsseldorf gab der Klägerin recht; das OLG Düsseldorf hingegen entschied im Sinne der Beklagten.

Inhalt der Entscheidung des BGH

Der BGH musste sich im Rahmen seiner Entscheidung ein weiteres Mal mit der Frage der Zulässigkeit eines sog. Nachbarerbbaurechts befassen. Erstmals im Jahr 1973 hatte der Senat ohne nähere Begründung die Unzulässigkeit eines solchen Rechts angedeutet (Urteil vom 22.06.1973 – V ZR 160/71). Im Jahr 2016 hatte er diese Sichtweise noch einmal bestätigt (Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/15).

Der Senat gibt seine bisherige Rechtsprechungslinie auf und stellt fest: Ein Erbbaurecht kann für ein bestehendes oder noch zu errichtendes einheitliches Gebäude bestellt werden, das sich baulich auf benachbarte Grundstücke erstreckt.

Nach dem Wortlaut des § 1 Abs. 3 ErbbauRG sei zwar die Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere auf ein Stockwerk, unzulässig. Beim Nachbarerbbaurecht würden die Befugnisse des Erbbauberechtigten jedoch gerade nicht räumlich beschränkt, sondern allenfalls erweitert.

Zudem zeigten die Gesetzgebungsmaterialien, dass der Gesetzgeber mit § 1 Abs. 3 ErbbauRG die Zulässigkeit eines Erbbaurechts nur an einem Teil eines Gebäudes deshalb abgelehnt hat, weil dies zu schlecht abgrenzbaren Rechtsverhältnissen betreffend ein Gebäude führen würde und damit Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert wären.

Schließlich bestünde ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten. Das sog. Gesamterbbaurecht scheitere häufig daran, dass nicht alle Eigentümer der erforderlichen Grundstücke zum Abschluss eines einheitlichen Gesamterbbaurechtsvertrages bereit seien.

Im Ergebnis wies der BGH die Revision zurück: Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die Erbengemeinschaft hätten in dem Erbbaurechtsvertrag von 1965 die Bestellung eines zulässigen Erbbaurechts vereinbart. Der wirksame Erbbaurechtsvertrag begründe einen entsprechenden Erbbauzinsanspruch.

Zusammenfassung und Empfehlung für die Praxis

Die Entscheidung des BGH schafft gewissermaßen Erleichterung: Das Nachbarerbbaurecht ist künftig eine rechtlich zulässige Gestaltungsvariante. Dies ist für die Praxis – insbesondere bei komplexen Gewerbe- und Einzelhandelsimmobilien – von erheblicher Bedeutung. Auch schafft der BGH Rechtssicherheit, denn in der Vergangenheit faktisch bereits geschaffene Nachbarerbbaurechte werden bzw. sind wirksam.

Vertragliche Vorsorge ist jedoch unerlässlich. Bei Beendigung eines Nachbarerbbaurechts, beim Heimfall oder bei der Zwangsvollstreckung können komplexe Zuordnungsfragen entstehen, weil das Gebäude naturgemäß nicht ohne Weiteres an den Grundstücksgrenzen trennbar ist. Es empfiehlt sich daher, im Erbbaurechtsvertrag von vornherein klare Regelungen für diese Fälle – etwa zu Rückbauverpflichtungen, Kostenverteilung und Nutzungsrechten – zu treffen.

Autor: David Pamer

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