BGH stellt klar: Ohne ausdrücklichen Hinweis auf die Zahlungspflicht ist ein Online-Maklervertrag endgültig unwirksam

Im Rahmen seines Urteils vom 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) hatte der Bundesgerichtshof sich einmal mehr mit der Frage nach den Anforderungen an einen online abgeschlossenen Maklervertrag und den vorvertraglichen Aufklärungspflichten des Maklers auseinanderzusetzen. Die Entscheidung fällt – im Lichte des Europarechts – einmal mehr verbraucherschützend aus. Laut BGH sei ein Maklervertrag, wenn kein ausdrücklicher Hinweis auf die Zahlungspflicht an der richtigen Stelle platziert wird, endgültig unwirksam, selbst wenn der Interessent weitere Dienste in Anspruch nehme.

Sachverhalt

Im Sommer 2021 bot eine Maklerin ein Einfamilienhaus im Internet an. Nach einem Telefonat mit einem Interessenten versandte ihre Software automatisch eine E-Mail mit Link zum Web-Exposé und den Maklervertragsunterlagen. Der Interessent setzte ein Häkchen und klickte auf „Senden“. Kurz darauf bat er um einen Besichtigungstermin und erwarb die Immobilie schlussendlich für EUR 985.000. Die Maklerin stellte EUR 29.303,75 Provision in Rechnung, die der Käufer nicht zahlte. Das Landgericht Stuttgart wies die Provisionsklage der Maklerin ab, das OLG Stuttgart verurteilte den Käufer zur Zahlung. Der BGH gab schließlich dem Käufer recht.

Inhalt der Entscheidung

Wer als Unternehmer im elektronischen Geschäftsverkehr mit einem Verbraucher einen zahlungspflichtigen Vertrag schließe, müsse die Bestellsituation so gestalten, dass der Verbraucher seine Zahlungspflicht ausdrücklich und bewusst bestätige, so der BGH. Eine Schaltfläche müsse dafür gut lesbar mit „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer vergleichbar eindeutigen Formulierung beschriftet sein. Die schlichte Bezeichnung „Senden" genüge diesen Anforderungen nicht, denn sie mache dem Verbraucher nicht klar, dass er eine kostenpflichtige Verpflichtung eingehe.

Ein unter Verstoß gegen die gesetzlichen Anforderungen geschlossener Online-Verbrauchervertrag sei nicht nur schwebend, sondern endgültig unwirksam (§ 312j BGB)! Der Gesetzgeber habe diese strenge Rechtsfolge bewusst gewählt, um Verbraucher vor nicht erkennbar kostenpflichtigen Vertragsabschlüssen im Internet zu schützen. Damit widersprach der BGH ausdrücklich dem OLG. Dieses hatte den Käufer trotz unzureichender Hinweis-Buttons im Ergebnis dennoch zur Zahlung verurteilt, weil er den schwebend unwirksamen Vertrag durch seine Besichtigungsanfrage jedenfalls nachträglich bestätigt bzw. geheilt habe.

Laut BGH reiche die Besichtigungsanfrage des Käufers nicht aus, den unwirksamen Vertrag zu „heilen“. Dafür wäre eine ausdrückliche Erklärung des Interessenten erforderlich gewesen, sich zur Provisionszahlung zu verpflichten. Da das OLG hierzu keine ausreichenden Tatsachenfeststellungen getroffen hatte, insbesondere nicht zur Frage, ob eine unterzeichnete „Vermittlungs- und Nachweisbestätigung“ als Bestätigung genügt, verwies der BGH die Sache zur erneuten Entscheidung zurück.

Fazit und Empfehlung für die Praxis

Maklerverträge kommen heute überwiegend digital zustande, weshalb das Urteil des BGH hohe Praxisrelevanz hat. Das Urteil mahnt Immobilienmakler einmal mehr zu vorvertraglicher Vorsicht. Dem Verbraucher muss im Zeitpunkt der Bestätigung des Erhalts der Unterlagen durch Betätigung des Sendebuttons bewusst sein, dass er durch Abschluss des Vertrags bereits einen zahlungspflichtigen Vorgang in Gang setzt. Makler sollten ihre Online-Vertragsabschlussprozesse daher sorgfältig durchdenken und sicherstellen, dass der entscheidende Button die Zahlungspflicht klar (und rechtzeitig) benennt – etwa durch die Formulierung „zahlungspflichtigen Maklerauftrag erteilen“. Makler dürfen sich nach der Entscheidung des BGH auch nicht auf der Annahme ausruhen, eine Provisionspflicht werde jedenfalls dadurch begründet, dass der Kaufinteressent dem Ganzen Fortgang gibt – etwa durch Vereinbarung eines Besichtigungstermins.

Wer dies versäumt, riskiert, trotz erfolgreich vermitteltem Kauf keinen Provisionsanspruch durchsetzen zu können. Denn Rechtsfolge der fehlenden Belehrung über die Zahlungspflichtigkeit der Bestellung ist die (endgültige) Unwirksamkeit des gesamten Vertrags. Der Streit um die Maklerprovision ist alles andere als ein theoretisches Szenario, wie unsere langjährige Prozesserfahrung zeigt.

Autor: David Pamer

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.