BGH – Gutgläubiges Ehepaar muss Wohnhaus nach Behördenfehler doch nicht abreißen, jedoch gegen Entschädigung ausziehen!

Sachverhalt

Ein Ehepaar mit zwei Kindern erhielt im Jahr 2010 den Zuschlag für ein Grundstück bei einer Zwangsversteigerung und wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Daraufhin rissen sie das bislang dort stehende Haus ab und bauten ihr Eigenheim. Finanziert haben sie dies mit einem Kredit, der mit einer Grundschuld auf dem Grundstück in Höhe von EUR 280.000,00 abgesichert war. Ein Jahr später meldete sich jedoch der wahre Eigentümer des Grundstücks. Der in der Schweiz lebende Amerikaner hatte das Grundstück von seiner Großtante geerbt, von der Zwangsversteigerung hatte er jedoch nichts mitbekommen. Deshalb legte er Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss ein, welcher sodann 2014 rechtskräftig aufgehoben wurde. Das LG Potsdam entschied, dass das Grundbuchamt des Amtsgerichts Luckenwalde es versäumt habe, in ausreichendem Maße nach dem Erben zu suchen, weshalb die Versteigerung nicht rechtmäßig gewesen sei. Der wahre Eigentümer erhob daraufhin Klage und verlangte vom beklagten Ehepaar Grundbuchberichtigung, Räumung und Herausgabe des Grundstücks, Beseitigung des neu gebauten Hauses, Zahlung von Nutzungsersatz und Löschung der Grundschuld. Die Beklagten sind der Meinung, der Kläger schulde ihnen Wertersatz für das Haus, da es sich hierbei um eine nützliche Verwendung auf seinem Grundstück handele, welches sie erst herauszugeben hätten, wenn sie den Wertersatz erhielten.

Vorinstanzen

Als Erstes war das LG Potsdam (Urteil vom 5. Juni 2020 – 1 O 330/14) mit der Klage befasst, welches 2014 schon den Zuschlagsbeschluss aufhob. Dies entschied zwar, dass der Kläger neben einem Anspruch auf Nutzungsersatz auch einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung hat, da er aufgrund des rechtskräftig aufgehobenen Zuschlagbeschlusses nie sein Eigentum verloren hatte. Im Übrigen wies es die Klage jedoch im Hinblick auf § 242 BGB ab, da insbesondere die Herausgabe und Räumung des Grundstücks mit Treu und Glauben und Rücksicht auf die Verkehrssitte nicht vereinbar seien.

Beide Parteien legten daraufhin Berufung zum OLG Brandenburg ein (Urteil vom 29. Juni 2023 – 5 U 81/20). Auch das OLG entschied, dass der Kläger sein Eigentum nie verloren hat und insoweit einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung hat. Darüber hinaus verurteilte das Gericht die beklagte Familie aber auch dazu, das Grundstück zu räumen und herauszugeben, die Grundschuld zu löschen und sogar das neu errichtete Haus abzureißen. Der Einwand des Rechtsmissbrauchs nach § 242 BGB liegt dem Gericht nach nicht vor. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nach dem OLG ebenfalls nicht, da der Kläger die Beseitigung des Hauses verlangt, ihm somit keine Werterhöhung des Grundstücks bliebe und es demnach keine nützliche Verwendung für ihn sei.

Entscheidung des BGH

An der Eigentümerstellung des Klägers hat auch der BGH im Rahmen der Revision keine Zweifel und bestätigt ebenfalls den Grundbuchberichtigungsanspruch wie auch den Räumungsanspruch. Anders sieht der BGH jedoch das Vorliegen eines Zurückbehaltungsrechts und damit eines Entschädigungsanspruchs selbst als gegeben. In Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung gibt der BGH den sogenannten „engen Verwendungsbegriff“ auf und schließt sich dem in der Literatur bevorzugten „weiten Verwendungsbegriff“ an, wonach die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück eine Verwendung im Sinne von § 996 BGB sein kann. Auch die Frage, ob eine Verwendung nur dann nützlich ist, wenn sie für den Eigentümer aufgrund seiner konkreten Interessenlage einen Wert hat, oder ob es alleine auf die objektive Verkehrswerterhöhung ankommt, hat der BGH nun erstmalig entschieden. Während das OLG noch davon ausging, dass keine nützliche Verwendung vorliegt, da der Eigentümer kein Interesse an dem Haus hat und es beseitigt haben will (s. o.), schließt der BGH sich dem objektiven Ansatz an. Somit haben die Beklagten eine nützliche Verwendung getätigt, sodass sie vom Kläger eine Entschädigung verlangen können.

Außerdem hat der BGH entschieden, dass die Beklagten ihr neu errichtetes Wohnhaus nicht auf eigene Kosten beseitigen müssen. Dies wird mit der Gutgläubigkeit der Beklagten begründet. Der gutgläubige und unverklagte Besitzer wird vom Gesetz als besonders schutzwürdig gesehen und muss keinen Schadensersatz für das Eigentum zahlen. Nach dem BGH würde sich ein Wertungswiderspruch ergeben, wenn die Beklagten zwar keinen Schadensersatz für den Abriss des Gebäudes leisten bräuchten nach § 989 BGB, aber gemäß § 1004 Abs.1 BGB dazu verpflichtet wären, es auf eigene Kosten abzureißen.

Auch die Löschung der Grundschuld schulden die Beklagten nach dem BGH nicht. Zwar haben die Beklagten durch die Bewilligung der Grundschuld als Nichtberechtigte bzw. „Bucheigentümer“ über das Grundstück verfügt, allerdings schulden sie nach § 816 Abs. 1 BGB nur die „Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten“. Vorliegend haben sie jedoch nur die Sicherung des Darlehens erlangt, nicht aber die Grundschuld. Inhaberin der Grundschuld ist nämlich die Bank. So jedenfalls die Auffassung des BGH. Diese Bewertung könnte aber nach der Zurückverweisung vor dem OLG noch eine Rolle spielen.

Fazit und Bedeutung für die Praxis

Das Eigentum an dem Grundstück hat die Familie zwar nicht behalten, allerdings müssen sie es zumindest nicht abreißen und können hierfür Wertersatz verlangen. Wie hoch der Ersatzanspruch ist, muss nun das OLG Brandenburg noch entscheiden. Wie in den Medien berichtet wird, ist der geplante Termin vor dem OLG am 26. Januar 2026 jedoch abgesagt worden. Die Parteien sind nach Angaben des Gerichts in Vergleichsgesprächen.

Nach Abschluss des Verfahrens wird es zudem noch um die Frage gehen, inwieweit das Land Brandenburg für die Angelegenheit einzustehen hat. Immerhin ist die ganze Angelegenheit erst durch die fehlerhafte Zwangsversteigerung des AG Luckenwalde ins Rollen gekommen. Für solche Fälle, in denen Beamte ihre Amtspflichten verletzen, besteht der sogenannte Amtshaftungsanspruch. Das Justizministerium des Landes Brandenburg stehe daher nach eigener Aussage im kontinuierlichen Austausch mit der Familie und strebe eine außergerichtliche Einigung an.

Die Entscheidung des BGH unter Aufgabe der alten Rechtsprechung zum Verwendungsbegriff ist eine kleine Sensation. Seit Generationen haben Juristen Probleme mit der Handhabung des Verwendungsbegriffs gehabt. Die Entscheidung ist daher einerseits aufgrund der durch sie geschaffenen Rechtssicherheit und leichteren Handhabbarkeit zu begrüßen. Bei Verwendungen ist künftig für die Erstattungsfähigkeit nicht mehr zu prüfen, ob sie die Sache grundlegend verändern. Verwendungen sind alle Vermögensverwendungen auf die Sache. Dies gilt auch für die Abkehr von der subjektiven Wertbestimmung der Entschädigung und der Festlegung der objektiven Wertsteigerung als Entschädigung, begrenzt durch die tatsächlichen Aufwendungen. Auf der anderen Seite gewinnt man den Eindruck, dass der alte Verwendungsbegriff zur Herstellung von Einzelfallgerechtigkeit – und überdies zulasten des wahren Eigentümers – ohne Not geopfert wurde. Die Klärung des Verhältnisses von § 1004 BGB und Verwendungsersatzansprüchen durch den BGH ist auf Grundlage der schadensrechtlichen Interpretation des § 1004 BGB nachvollziehbar, verwischt aber die Grenzen von Schadenersatz und Beseitigungsansprüchen noch weiter.

Autor: Christoph von Loeper

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.