Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete – Justizministerium plant große Mieterschutzreform

Beweggründe für die Reform

Der Referentenentwurf des SPD-geführten Justizministeriums betrifft ein Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, das u. a. die folgenden behaupteten Probleme des Mietmarkts beschreibt und angehen möchte:

Bezahlbaren Wohnraum für ein langfristiges Mietverhältnis zu finden, wird trotz Geltung der Mietpreisbremse gerade in angespannten Wohnlagen immer schwieriger. Dazu trägt bei, dass Rechtsunsicherheit über den Anwendungsbereich und die Handhabung der Mietpreisbremse besteht. Dies gilt zum einen für die vom Anwendungsbereich der Mietpreisbremse ausgenommene Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, dessen Grenzen in der Praxis unklar sind. Zum anderen gilt dies für die Vermietung von möbliertem Wohnraum. Denn die Höhe des Möblierungszuschlags ist bisher nicht geregelt und dieser muss nicht im Mietvertrag ausgewiesen werden. Dies birgt die Gefahr, dass die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird. Klare Regelungen sollen dem entgegenwirken.

Auch in bestehenden Mietverhältnissen kann es für Mietende zu besonderen Belastungen kommen. Dies gilt insbesondere für Mietende mit Indexmietverträgen in angespannten Wohnlagen, da die Mietpreisbremse nur die Ausgangsmiete begrenzt. Daher sollen Mietende in Ausnahmesituationen mit extremen Preissteigerungen, wie nach Beginn des Angriffskrieges gegen die Ukraine, besser geschützt werden.

Wenn Mietende ihre Mietschulden innerhalb einer sogenannten Schonfrist vollständig begleichen, können sie eine außerordentliche Kündigung abwenden. In der Praxis erfolgt aber häufig zugleich eine ordentliche Kündigung. Um auch in diesen Fällen Schutz vor einem Wohnungsverlust zu ermöglichen, soll die Zahlung innerhalb der Schonfrist einmalig auch eine ordentliche Kündigung abwenden können.

Hohe Preissteigerungen, gerade auch bei den Modernisierungskosten, belasten auch Vermietende. Insbesondere private Kleinvermieter sehen sich durch Modernisierungen und das anschließende Mieterhöhungsverfahren großen Herausforderungen ausgesetzt. Vermietenden soll es daher auch bei höheren Modernisierungskosten ermöglicht werden, die entsprechenden Mieterhöhungen einfacher zu berechnen.

Wesentlicher geplanter Inhalt des Reformvorhabens

Indexmietverträge

Es wird eine Kappungsgrenze für Indexmieterhöhungen eingeführt. Diese werden auf jährlich 3,5 Prozent begrenzt, soweit sich eine Mietwohnung in Gemeinden oder Teilen einer Gemeinde befindet, die durch die jeweilige Landesregierung als Gebiet bestimmt sind, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Mit dieser Änderung in § 557b BGB soll den Bundesländern die Möglichkeit eröffnet werden, in angespannten Wohnungsmärkten eine Kappungsgrenze für Indexmieten einzuführen.

Schonfristregelung (Befriedigung nach Kündigung)

Das geltende Recht sieht nur bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs Regelungen zum Schutz von Mietenden vor, deren Zweck es ist, Obdachlosigkeit zu vermeiden. In der Praxis erklären Vermietende bei Zahlungsrückständen häufig aber auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung, sodass das Mietverhältnis trotz erfolgter Schonfristzahlung endet. Wenn die Mietforderungen des Vermieters durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mietende künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können, weshalb die mieterschützenden Regelungen, die für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten, insbesondere die sogenannte Schonfrist, einmalig auf die ordentliche Kündigung übertragen werden. Die Schonfrist soll für beide Kündigungsarten einheitlich zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage enden. Damit hat sich der Gesetzgeber eindeutig positioniert, nachdem der BGH in diversen Entscheidungen (u. a. zuletzt vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 177/23) die analoge Anwendbarkeit der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung mangels planwidriger Gesetzeslücke – häufig entgegen der 66. Kammer des Berliner Landgerichts – abgelehnt hatte. Darüber werden auch weitere mieterschützende Regelungen der außerordentlichen Kündigung auf die ordentliche Kündigung übertragen. Sofern der Vermieter vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung befriedigt wird, soll auch die ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein (Befriedigung vor Kündigung).

Möblierte Vermietung (Möblierungszuschlag)

Für die möblierte Vermietung soll in einem neuen § 556d Absatz 1 a BGB ausdrücklich geregelt werden, dass Vermietende nur einen am Zeitwert der Möbel orientierten angemessenen Möblierungszuschlag erheben dürfen, wobei den Mietparteien eine einfache Möglichkeit zur pauschalen Bestimmung des Möblierungszuschlags zur Verfügung gestellt wird, indem dieser anhand eines Prozentsatzes der Nettokaltmiete berechnet werden kann. Vermietende sollen künftig in einem neuen § 556g Absatz 1b BGB verpflichtet werden, den Mietenden vor Vertragsschluss Auskunft über den Möblierungszuschlag zu erteilen, damit Mietende die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung im unmöblierten Zustand ermitteln können. Sofern eine Auskunft über den auf die Möblierung entfallenden Anteil nicht erfolgt, soll die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe durch gesetzliche Fiktion als unmöbliert vermietet gelten. Bei der Bestimmung des Möblierungszuschlags sind der Anschaffungswert der Einrichtungsgegenstände und deren Abnutzungsgrad zu berücksichtigen, wobei in der Regel der Möblierungszuschlag angemessen ist, wenn er bei voll ausgestattetem Wohnraum 5 Prozent der für die Nutzung des Wohnraums geschuldeten Miete nicht übersteigt.

Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (Kurzzeitvermietungen)

Die Ausnahmen nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB von den dort genannten Mieterschutzvorschriften sollen nur noch bei Vermietungen über einen Zeitraum von bis zu maximal sechs Monaten gelten, wobei Vermietende sich zusätzlich nur auf den Ausschlusstatbestand berufen können sollen, wenn Mietende die Wohnung aus einem besonderen Anlass anmieten. Dieser „Sonderbedarf“ galt nach der Rechtsprechung bereits, wird nun aber auch ausdrücklich kodifiziert. Vermietende wie Mietende können im Rahmen der aktuellen Rechtslage schwer einschätzen, ob das Mietverhältnis tatsächlich noch von den Ausnahmeregelungen für den vorübergehenden Gebrauch umfasst wird, weshalb, um Rechtssicherheit für beide Seiten zu schaffen, eine Konkretisierung notwendig ist.

Kleine Modernisierungsmaßnahmen

Um zu gewährleisten, dass das vereinfachte Verfahren gemäß § 559c Abs. 1 BGB zur Berechnung der Mieterhöhung auch in Zukunft in dem ursprünglich vom Gesetzgeber bezweckten Umfang bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen zur Anwendung kommen kann, soll dessen Anwendungsbereich ausgeweitet und die Wertgrenze von derzeit 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben werden. Durch den erweiterten Anwendungsbereich soll sich die zeitliche Belastung für Vermietende – im Vergleich zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen, die nicht unter § 559c Abs. 1 BGB fallen – reduzieren. Gleichzeitig soll nunmehr auch bei Mieterhöhungen in Folge von „kleinen Modernisierungsmaßnahmen“ ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter in § 561 BGB eingeführt werden.

Übergang von Mietverhältnissen bei Veräußerung zwischen Miteigentümern

In § 566 BGB soll die Einschränkung gestrichen werden, dass der Erwerber ein „Dritter“ sein muss, um auch den Erwerb zwischen Miteigentümern zu erfassen. Nach der Rechtsprechung des BGH gehen Mietverhältnisse gemäß § 566 BGB nicht über, wenn ein Miteigentümer sein Miteigentum an einen anderen Miteigentümer veräußert, da dieser nicht „Dritter“ im Sinne der Vorschrift ist. In der Folge verliert der veräußernde Miteigentümer zwar das Eigentum, er bleibt aber Vermieter. Dieses Ergebnis entspricht aber regelmäßig nicht den Vorstellungen und Interessen beider Mietvertragsparteien und kann zu Rechtsunsicherheit und komplizierten Vertragssituationen führen.

Digitalisierung der Belege im Gewerbemietrecht

Durch die Einführung eines Verweises in § 578 Abs. 1 BGB auf § 556 Abs. 4 soll nunmehr (im Wohnraummietrecht wurde dies bereits durch das vierte Bürokratieentlastungsgesetz umgesetzt) auch im Gewerbemietrecht die Möglichkeit geschaffen werden, dass Vermietende die (Nebenkosten-)Belege elektronisch bereitstellen dürfen.

Datenerhebung für qualifizierte Mietspiegel

Darüber hinaus sollen Behörden, die Mietspiegel erstellen, künftig auf zusätzliche Daten wie Grundsteuerdaten und Objektadressen zugreifen dürfen. Dadurch sollen Mietspiegel genauer und aussagekräftiger werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete sollte dadurch besser und objektiver bestimmt werden können.

Fazit und Ausblick

Bei dem Gesetzentwurf handelt es sich bislang um einen nicht abgestimmten Ressortentwurf. Dieser muss daher noch innerhalb der Regierungskoalition beraten und abgestimmt werden und anschließend das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Da die geplanten Änderungen auch nicht unmittelbar Ausfluss des vereinbarten Koalitionsvertrags sind und zudem Vermietende durch den Entwurf Einschränkungen zu erwarten haben, ist zu vermuten, dass der finale Koalitionsentwurf – von der CDU – tendenziell noch abgeschwächt wird. Auf der anderen Seite gibt es auch noch Anregungen zu weiteren Verschärfungen. So hat die Grünen-Fraktion im Bundestag gefordert, dass Vermietern für eine Dauer von fünf Jahren eine Eigenbedarfskündigung verwehrt werden soll, sofern Mieter zuvor erfolgreich die Mietpreisbremse durchgesetzt haben.

Vermieter können bezüglich der (Abschaffung der) Mietpreisbremse jedenfalls nicht auf Rückenwind aus Karlsruhe zählen. Das Bundesverfassungsgericht hat jüngst entschieden (Beschluss vom 8. Januar 2026 – 1 BvR 183/25), dass die Verlängerung der Mietpreisbremse im Jahr 2020 in Berlin mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Tendenziell bleibt zu befürchten, dass der Gesetzgeber die Entscheidung als Rechtfertigung nehmen könnte, die Mietpreisbremse auch über 2029 hinaus zu verlängern.

Sollte der Gesetzentwurf wie vorgelegt umgesetzt werden, werden Gestaltungsspielräume für Vermieter enger werden:

Insgesamt sorgt die Ausweisung des Möblierungszuschlags für Transparenz und ermöglicht die Überprüfung der Mietpreisbremse. Risiken liegen insbesondere in Formfehlern bei der Möblierungsauskunft. Diese können zu Rückforderungsansprüchen führen, da die Wohnung als unmöbliert gilt. Die (faktische) Deckelung des Möblierungszuschlags auf 5 Prozent der Nettokaltmiete dürfte aber vor allem bestimmten Betreiberkonzepten nicht gerecht werden.

Kurzzeitvermietungsmodelle über sechs Monate werden in jedem Fall den Mieterschutzvorschriften wie der Mietpreisbremse und den üblichen Kündigungsregelungen unterstellt. Die Obergrenze sorgt hier zwar für Rechtssicherheit – vormals lag nach Einschätzung von Gerichten ein vorübergehender Gebrauch häufig zwischen wenigen Wochen und mehr als einem Jahr –, ob eine „starre Grenze“ aber der Lebens- und Arbeitswirklichkeit entspricht, dürfte fraglich sein.

Die Kappung von Indexmieterhöhungen in Ballungsräumen sieht sich vielfacher Kritik ausgesetzt. Die bisherige Regelung hat sich in der Vergangenheit grundsätzlich bewährt, da sie für Transparenz sorgte und beide Vertragsparteien nur abhängig vom Verbraucherpreisindex – denn andere Mieterhöhungen sind bei Geltung von Indexmieten ausgeschlossen – eine Anpassung verlangen können. Lange Zeit sind viele Mieter mit Indexmieten gut gefahren. Dass nunmehr eine Ausnahmesituation hoher Inflation/Indexerhöhungen in Folge des Krieges zwischen Russland und der Ukraine als Aufhänger für eine Begrenzung der Indexmieten genommen wird, vermag nicht so recht zu überzeugen. Andererseits dürfte die Begrenzung von 3,5 % im Jahr in „normalen Zeiten“ aber ohnehin kaum zur Geltung kommen und daher auch für Vermieter akzeptabel sein. Die Regelung gilt nicht im Gewerbemietrecht.

Die Neuregelungen zur Schonfrist dürften einen gewissen Wertungswiderspruch beheben, dass nämlich trotz einer unwirksam gewordenen außerordentlichen Kündigung der Mieter wegen der wirksamen ordentlichen Kündigung die Wohnung verlassen muss. Andererseits half bislang betroffenen Mietern zumindest die (ordentliche) Kündigungsfrist, um jedenfalls eine abrupte Obdachlosigkeit zu vermeiden. Da die Schonfristregelung für ordentliche Kündigungen allerdings auch nur einmal im Mietverhältnis anwendbar sein soll, gilt die Regelung daher nur für die erste Zahlungsverzugskündigung. Insofern dürfte die Regelung auch für Vermieter hinnehmbar sein, da bei weiteren Zahlungsverzugskündigungen allenfalls noch die außerordentliche Kündigung – so denn hier dann überhaupt die Schonfristregelung nach zwei Jahren wieder anwendbar ist – unwirksam werden kann.

Die weiteren Regelungen zu kleinen Modernisierungsmaßnahmen, der digitalen Bereitstellung von Nebenkostenbelegen, zu § 566 BGB sowie zu Datenerhebung für qualifizierte Mietspiegel sind zu begrüßen.

Unabhängig von diesem Entwurf soll – wie im Koalitionsvertrag vereinbart – eine Expertenkommission bis zum 31. Dezember 2026 dann weitere Vorschläge u. a. zu Themen wie Mietwucher und vor allem zu ordnungsbehördlichen Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse entwickeln und vorlegen.

Wir halten Sie über den Fortgang des Gesetzesvorhabens gerne informiert.

Autor: Christoph von Loeper

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.