BFH bestätigt die Grundsteuerregelungen im Bundesmodell

Hintergrund

Das Bundesmodell ermittelt den Grundsteuerwert anhand von Bodenrichtwerten und pauschalierten Gebäudekennzahlen. Bei Wohnimmobilien werden pauschalierte Nettokaltmieten angesetzt, die innerhalb der Bundesländer lediglich nach Mietniveaustufen differenzieren. Individuelle Besonderheiten und Lagequalitäten innerhalb einer Gemeinde bleiben unberücksichtigt, was zu systematischen Über- und Unterbewertungen führen kann. Kläger*innen aus mehreren Bundesländern rügten daher Verstöße gegen Art. 3 Abs. 1 GG.

Abweichungen der Bodenrichtwerte bis zu 30 % verfassungsrechtlich unbedenklich

Der BFH wies die Revisionen zurück. Die Neuregelung sei formell korrekt zustande gekommen, insbesondere stehe dem Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz gemäß Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG zu. Materiellrechtlich seien Abweichungen der Bodenrichtwerte von bis zu 30 % gegenüber dem Marktwert systembedingt und verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist gemäß § 220 Abs. 2 BewG allerdings erst bei Überschreitungen um mindestens 40 % möglich. Zu Abweichungen von mehr als 30 %, die jedoch nicht zu einer Überschreitung des Grundsteuerwerts um mindestens 40 % führen, äußert sich der BFH nicht. Insoweit besteht eine Rechtsschutzlücke.

Bedeutung für die Praxis und Ausblick

Für die Kommunen bedeutet das Urteil vorläufige Planungssicherheit bezüglich einer ihrer wichtigsten Einnahmequellen. Nachteilig betroffen sind insbesondere Grundstückseigentümer*innen in den elf Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, sowie mittelbar auch Mieter*innen, da die Grundsteuer über die Nebenkosten auf diese umgelegt werden kann (§ 2 Nr. 1 BetrKV i. V. m. § 556 Abs. 1 BGB).

Die Erfolgsaussichten der durch Haus & Grund und den Bund der Steuerzahler angekündigten Verfassungsbeschwerde sind zurückhaltend zu bewerten. Die überwiegende Mehrheit der Finanzgerichte bejaht die Verfassungsmäßigkeit. Eine abweichende Entscheidung des BVerfG würde eine Neuregelung des erst seit 2025 geltenden Bewertungssystems erfordern und einen immensen Verwaltungsaufwand bedeuten.

Die Entscheidungen sind ausschließlich für die Bundesländer von Bedeutung, die das Bundesmodell anwenden. Für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gelten sie aufgrund eigener Grundsteuermodelle nicht. Doch auch diese Modelle sind auf dem Prüfstand. So hat das FG München mit Urteil vom 18. Juni 2025 (Az. 4 K 702/24) die Regelungen des BayGrStG zur Ermittlung der Grundsteuer B im wertunabhängigen Flächenmodell für verfassungsgemäß erklärt; insbesondere liege kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 GG vor. Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt (BFH II R 33/25). Darüber hinaus wird der BFH nach Angaben der Richterin am BFH, Dr. Anette Kugelmüller-Pugh, voraussichtlich am 22. April 2026 zu Verfahren in Baden-Württemberg mündlich verhandeln, in denen es um das modifizierte Bodenwertmodell geht (BFH II R 26/24 und BFH II R 27/24). Die Entscheidungen sollen im Mai 2026 verkündet werden (BFH, Urt. v. 26.02.2025, II R 54/22, m. Anm. Dr. Anette Kugelmüller-Pugh, DStR 2026, 154, 164).

Hinweis

Die Grundsteuer‑Erklärungspflichten sind bis Ende März zu erfüllen. Unser Grundsteuer-Tool kann Sie bei der fristgerechten Erfüllung dieser Pflichten unterstützen, indem es die erforderlichen Angaben strukturiert ermittelt und eine transparente Bewertung mittels automatisierter Berechnungen auf Grundlage aktueller Bodenrichtwerte und objektspezifischer Daten ermöglicht. Darüber hinaus können Bescheide KI-gestützt ausgewertet und Meldungen unmittelbar übermittelt werden. Dies trägt zur Reduzierung von Fehlerquellen sowie zur Verringerung des administrativen Aufwands bei der Objektverwaltung bei.

Autor*innen: Patrick Wolff, Naomi Klinger

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.