BGH – Mieter haben keinen Anspruch auf gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum

Sachverhalt

Der Mieter (Beklagte) war seit Anfang 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin, die in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Nettokaltmiete betrug zunächst monatlich 460 €, ab dem 1. September 2021 monatlich 497,35 €. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts bat der Beklagte den Vermieter (Kläger) um eine Erlaubnis zur Untervermietung, die ihm zunächst auch erteilt wurde. Da sich der Auslandsaufenthalt verlängerte, vermietete der Beklagte die Wohnung an zwei Untermieter für eine monatliche Nettokaltmiete von insgesamt 962 €. Diese Untermiete überstieg die nach den Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) höchstzulässige Miete.

Der Beklagte bat die Hausverwaltung erneut um eine Untervermietungserlaubnis, die jedoch unbeantwortet blieb. Nachdem der Vermieter bei einer Besichtigung die Untermieter angetroffen hatte, mahnte er den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung ab. Da der Beklagte es ablehnte, das Untermietverhältnis zu beenden, erklärte der Kläger die fristlose und zugleich fristgemäße Kündigung des Mietvertrags.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Berlin änderte dieses das erstinstanzliche Urteil ab und verurteilte den Beklagten zur Herausgabe und Räumung der Wohnung. Der BGH bestätigte das Berufungsurteil im Ergebnis.

Einordnung: § 540 BGB und § 553 BGB

Bevor die wesentlichen Entscheidungsgründe des BGH-Urteils vorgestellt werden, soll ein kurzer Blick auf die allgemeinen Voraussetzungen der Untervermietung geworfen werden. Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB, der für alle Mietverhältnisse gilt, ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Bei der Wohnraummiete ist daneben § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beachten: Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Voraussetzung ist hierfür aber, dass der Mieter „einen Teil des Wohnraums“ dem Dritten überlässt; das Gesetz gibt dem Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung an Dritte – hierfür gilt dann wieder § 540 BGB –, was im Einzelnen aber umstritten ist. Die teilweise Überlassung wurde vorliegend unter großzügiger Auslegung angenommen, weil der beklagte Mieter einen Satz der Wohnungsschlüssel behielt und persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung lagerte (Mitgewahrsam an der Wohnung; vgl. dazu auch das „Gewahrsamsurteil“ des BGH vom 13. September 2023 – Az.: VIII ZR 109/22).

Ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist anzunehmen, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Untervermietung nachvollziehbar erscheinen lassen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist dabei als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Im vorliegenden Fall bestätigt der BGH zunächst, dass der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen (also Verringerung seiner Kosten) grundsätzlich als berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen ist: Der Gesetzgeber habe bei Einführung der Untervermietungserlaubnis gewährleisten wollen, dass das Mietverhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lasse, möglichst aufrechterhalten bleiben solle. Bereits der historische Gesetzgeber habe aber deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehe, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen. Dies gelte unverändert auch im Rahmen des § 553 BGB.

Soweit es also um die Untervermietung an sich geht – für die der Beklagte jedenfalls ursprünglich ja auch die Zustimmung eingeholt hatte –, lag ein berechtigtes Interesse vor. Hiervon umfasst ist indes nicht die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung, zumal der Mieter für diese (spätere) Untervermietung auch keine Zustimmung hatte. Da aus dem Fehlen eines berechtigten Interesses auch bereits kein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung bestand, konnte dahinstehen, ob ein solcher Anspruch auch aufgrund eines Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die Miethöhenregulierung zu verneinen wäre.

Fazit

Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung, wonach der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse anzuerkennen ist. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter über § 553 Abs. 1 BGB Anspruch auf ein „Zubrot“ durch gewinnbringende Untervermietung hat.

Wessen Rechte das Urteil stärkt, wird dabei unterschiedlich gedeutet. Eigentümerverbände sehen die Rechte von Vermietern gestärkt, da diese Mietern, die bei der Untervermietung nicht die Mietpreisgrenzen einhalten, kündigen können. Mietervereine sehen das Urteil dagegen mehrheitlich differenzierter. Einerseits meinen auch sie, dass Untervermietungen nur dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielungsabsicht des Mieters dienen können, und sehen den (Unter-)Mieterschutz dadurch gestärkt. Andererseits kritisieren sie, dass nun vielen Untermietern die Kündigung droht, und fordern hier Kündigungsschutz.

Man darf gespannt sein, wie Mieter es in der Praxis durchsetzen, immer die Mietaufwendungen des Hauptmietverhältnisses 1:1 an den Untermieter weiterzugeben. Weiterhin dürften Vermieter auch vermehrt Auskunftsbegehren an deren Mieter richten, um die Untermiethöhe herauszufinden und ggf. daraus Konsequenzen zu ziehen.

Die Rechtsprechung findet dagegen keine Anwendung auf Gewerberaummietverhältnisse und Mieter haben auch keinen gesetzlichen Anspruch auf Untervermietung. Die Parteien eines Geweberaummietvertrages können regeln, ob, an wen und unter welchen Voraussetzungen die Untervermietung zulässig ist.

Die richtige Ausgestaltung einer Untervermietungsklausel ist in der mietvertraglichen Praxis wichtig. Unsere auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwält*innen beraten Sie dabei gerne.

Autor: Julian Bühler

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.