BFH: Eine Betriebsverpachtung ist nicht kürzungsschädlich nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Kommanditgesellschaft (KG), betrieb bis 1987 ein Autohaus in eigenen Räumen. Im Jahr 1987 verpachtete sie das Autohaus an die X AG und veräußerte an diese das gesamte mobile Betriebsvermögen. Die X AG übernahm darüber hinaus auch die Mitarbeiter*innen und verpflichtete sich zur Fortführung des Geschäftsbetriebs. In den Streitjahren 2011 bis 2013 nutzte die Klägerin ein Ein-Raum-Büro als Verwaltungsbüro, während die übrigen Räumlichkeiten an die X AG und Fremdfirmen vermietet waren oder leer standen. Zudem beauftragte die Klägerin Fremdfirmen mit Wachdienst- und Pförtnerleistungen.

Das Finanzgericht (FG) Düsseldorf entschied, dass die Klägerin in den Streitjahren nicht ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und genutzt habe, da sie im Rahmen einer Betriebsverpachtung eine originär gewerbliche Tätigkeit ausgeübt habe, und versagte die erweiterte Grundstückskürzung (FG Düsseldorf v. 22. Juni 2022 – 2 K 2599/18 G).

Urteil des BFH vom 30. Oktober 2024

Der BFH hob das Urteil des FG auf und verwies die Streitsache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurück.

Der BFH stellte zunächst fest, dass die alleinige Überlassung von eigenem Grundbesitz nicht kürzungsschädlich ist, auch wenn es sich um eine Betriebsverpachtung handelt. Dabei liege eigener Grundbesitz im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auch dann vor, wenn sich der Grundbesitz nicht im Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft befindet, sondern zum Sonderbetriebsvermögen eines Gesellschafters gehört. Das Urteil knüpft so an das BFH-Urteil vom 19. Dezember 2023 (IVR 5/21) an, in dem er entschied, dass eine Betriebsverpachtung ausnahmsweise nicht kürzungsschädlich ist, wenn es sich bei den vermieteten wesentlichen Betriebsgegenständen ausschließlich um eigenen (bebauten) Grundbesitz handelt.  

Der BFH hat jedoch mangels hinreichender tatsächlicher Feststellungen des FG nicht über die etwaige Schädlichkeit der Wachdienst- und Pförtnerleistungen entschieden und die Klärung dieser Frage an das FG zurückverwiesen. Dennoch macht er deutlich, dass bei dieser Frage die Objektart und -größe nebst etwaigen besonderen räumlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen sind und auch das Merkmal der Gewinnerzielungsabsicht eine Rolle spiele. Zudem habe das FG zu beachten, dass eine auf das Gesamtobjekt bezogene Bewachung, die dem Schutz des Eigentums des Vermieters dient und daher in seinem Interesse erfolge, kürzungsunschädlich sein.

Schließlich habe das FG bei der Prüfung der Frage, ob Dienstleistungen, die die Klägerin im Zusammenhang mit der Parkplatznutzung durch alle Mieter bzw. durch die X AG und deren Kunden erbringt – vergleichbar mit einem Pförtnerdienst –, kürzungsschädlich sind, Art, Umfang und Zweck jener Dienstleistungen in den Streitjahren aufzuklären. Im Rahmen seiner nachfolgenden Würdigung wird es auch etwaige besondere tatsächliche Gegebenheiten der vermieteten Immobilie (Größe, Zuwegungen, Verteilung der Parkplätze etc.) berücksichtigen müssen.

Bedeutung für die Praxis

Es ist zu begrüßen, dass sich der BFH nicht der sehr strengen Auslegung des FG hinsichtlich des Ausschließlichkeitsgebots angeschlossen hat. Das FG hat sich diesbezüglich auf ein älteres BFH-Urteil bezogen (BFH v. 14. Juni 2005 – VIII R 3/03). Hier war der Fall jedoch gänzlich anders gelagert, da neben dem Grundbesitz Maschinen, Betriebs-, Lager- und Büroeinrichtungen sowie Betriebsvorrichtungen verpachtet und nicht – wie vorliegend – veräußert wurden.

Es verbleibt die Erkenntnis, dass nach wie vor in allen Zweifelsfragen, in denen noch keine eindeutige BFH-Rechtsprechung existiert, die Finanzverwaltung und – sich dem anschließend – häufig auch die Finanzgerichte sich fast zuverlässig für die Versagung der erweiterten Grundstückskürzung entscheiden. Entscheidet man sich für eine Klärung im Klageverfahren, sollte ein Revisionsverfahren mit einkalkuliert werden.

Autor*innen: Anja Spitzenberg, Max Ullenboom

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2025. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.