Grunderwerbsteuer aktuell: Vier wichtige Urteile des Bundesfinanzhofs im Überblick

1. BFH, Urteil vom 5. November 2025 (II R 9/23)

Erwerb eines Anteils einer Personengesellschaft durch den Treugeber vom Treuhänder

Gegenstand der Entscheidung war die Auflösung eines Treuhandverhältnisses über Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft. Der Treugeber erwarb die bisher vom Treuhänder gehaltenen Anteile unmittelbar. Der BFH bestätigte, dass dieser Vorgang Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG auslöst: Die Norm knüpft an eine Änderung des Gesellschafterbestands an – mindestens 90 % der Anteile müssen innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Da der Treugeber zivilrechtlich zuvor nicht beteiligt war, ist er bei der Übertragung als neuer Gesellschafter zu qualifizieren. Maßgeblich ist demnach die zivilrechtliche, unmittelbare Gesellschafterstellung. Bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands kommt es ausschließlich auf die bürgerlich-rechtliche Zuordnung an – die ehemalige wirtschaftliche Berechtigung des Treugebers bleibt außer Betracht. Da dieser vor Auflösung des Treuhandverhältnisses zivilrechtlich nicht als Gesellschafter anzusehen war, wird er durch den Anteilserwerb erstmals Gesellschafter und gilt damit als „neu“ im Sinne der Norm.

Zugleich versagte der BFH eine Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG. Es fehle an der erforderlichen Beteiligungsidentität: der Treugeber werde zwar Neugesellschafter, sei jedoch zuvor zivilrechtlich nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt gewesen. Ein Treuhandverhältnis genügt nicht, um im Rahmen der Befreiungsnormen der §§ 5 und 6 GrEStG eine Beteiligung am Vermögen der Gesamthand zu begründen.

Praxishinweis: Bei einem unmittelbaren Wechsel der Gesellschafterstellung für die Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 2a GrEStG kommt es allein darauf an, wer zivilrechtlich am Gesellschaftsvermögen beteiligt ist. Daher können im Zusammenhang mit einem Treuhandverhältnis  neben dem Übergang der unmittelbaren Beteiligung vom Treuhänder auf den Treugeber – wie im Streitfall – auch die Begründung der Treugeberstellung mit einem Gesellschafter der grundbesitzenden Personengesellschaft durch Vereinbarungstreuhand sowie das Auswechseln eines Treuhänders grunderwerbsteuerlich relevant sein. Die steuerlichen Konsequenzen sollten daher bereits bei der Gestaltung von Treuhandverhältnissen berücksichtigt werden.

2. BFH, Urteil vom 14. Januar 2026 (II R 24/23)

Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs

Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte erwarben gemeinsam ein Grundstück. Nachdem die Klägerin von dem Erwerb Abstand nehmen wollte, ließ sie ihren Rücktritt notariell beurkunden, während ihr Lebensgefährte am Kauf festhielt. Die Klägerin beantragte daraufhin die Aufhebung der gegen sie ergangenen Grunderwerbsteuerfestsetzung.

Der BFH stellte klar, dass eine Rückgängigmachung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG voraussetzt, dass der Übereignungseinspruch insgesamt beseitigt wird. Bei mehreren Erwerber besteht ein gemeinschaftlicher, auf eine unteilbare Leistung gerichteter Anspruch auf Eigentumsübertragung. Das Ausscheiden eines einzelnen Erwerbers lässt diesen Einspruch unberührt – der Kaufvertrag kann zivilrechtlich nur insgesamt aufgehoben werden.

3. BFH, Urteil vom 22. Oktober 2025 (II R 5/22)

Nießbrauch- und Wohnrechte sind in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, auch ohne Grundbucheintragung

Streitig war, ob ein zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht an dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist. Der BFH bejahte dies im vorgenannten Urteil: Nießbrauch- und Wohnungsrechte sind als sonstige Leistungen des Erwerbers im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zu qualifizieren und erhöhen damit die Bemessungsgrundlage. Entscheidend ist, dass der Erwerber das Grundstück belastet übernimmt und die Rechte Bestandteil der vereinbarten Gegenleistung sind. Auf eine dingliche Sicherung im Grundbuch kommt es nicht an – maßgeblich ist die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtung. Auch lägen nach Ansicht des BFH die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG nicht vor, da der Nießbrauch nicht auf dem Grundstück ruhte, da er zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags über das Erbbaurecht noch nicht dinglich bestellt war.

Praxishinweis: Lediglich schuldrechtlich vereinbarte Nießbrauchrechte zugunsten Dritter können die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage erhöhen; dies sollte bei der Kalkulation der Erwerbsnebenkosten berücksichtigt werden. Zu prüfen wäre im jeweiligen Einzelfall, ob ein dingliches Nießbrauchrecht als dauernde Last vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden kann, damit die Übernahme desselben nicht in die Gegenleistung einzubeziehen ist.

4. BFH, Urteil vom 8. Oktober 2025 (II R 20/23)

 Keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei grunderwerbsteuerpflichtigem Erwerbsvorgang

Eine Notarin hatte einen grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang nicht fristgerecht nach § 18 GrEStG beim Finanzamt angezeigt und beantragte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO. Der BFH lehnte diese Möglichkeit ab.

Der Notar ist nicht antragsberechtigt im Sinne des § 110 AO, da er nicht am Grunderwerbsteuerverfahren beteiligt ist. Er erfüllt mit der Anzeige nach § 18 GrEStG lediglich seine eigene gesetzliche Pflicht gegenüber dem Finanzamt. Darüber hinaus stelle der BFH klar, dass nach Ablauf der Anzeigefrist auch eine rückwirkende Fristverlängerung nach § 109 AO (analog) weder für den ebenfalls anzeigepflichtigen Steuerschuldner noch für den Notar in Betracht kommt.

Praxishinweis: Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der eigenen Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG. Steuerpflichtige sollten sich in Fällen der „doppelten“ Anzeigepflicht nicht ausschließlich auf die Anzeige durch den Notar verlassen, sondern beurkundete Erwerbsvorgänge fristgerecht beim Finanzamt anzeigen. Versäumnisse lassen sich nachträglich in der Regel weder durch Wiedereinsetzung noch durch rückwirkende Fristverlängerung korrigieren.

Autor: Adam Bauschke