Vorstellung neuer koordinierter Ländererlasse zur Grunderwerbsteuer bei Share-Deals und Treuhandverhältnissen

Die gleich lautenden Ländererlasse zur Anwendung von § 1 Abs. 2a und § 1 Abs. 2b GrEStG verweisen jetzt auf den „Zurechnungserlass“ vom 10. März 2026. Den bisherigen Abschnitt zum Treuhandverhältnis haben die Finanzbehörden gestrichen; die Vorgaben werden nun im separaten Erlass zu Treuhandgeschäften geregelt. Außerdem enthalten die Erlasse zur Anwendung von § 1 Abs. 2a GrEStG neue Begriffsdefinitionen, unter anderem zum „Anteil am Vermögen der Personengesellschaft“ und zum „Altgesellschafter“.

Die gleich lautenden Ländererlasse zur Zurechnung von Grundstücken für die Ergänzungstatbestände in § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG konkretisieren den Begriff des „Gehörens“. Maßgeblich ist danach weder das zivilrechtliche Eigentum noch das wirtschaftliche Eigentum, sondern die grunderwerbsteuerliche Zurechnung nach § 1 Abs. 4a GrEStG. Doppel- oder Mehrfachzurechnungen von Grundstücken sollen vermieden werden; eine Ausnahme gilt, wenn und solange die Gesellschaft die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG innehat. Zudem enthält der Erlass Regelungen zur Missbrauchsvermeidung: § 1 Abs. 2a S. 1 und 2 GrEStG sind auf Rechtsvorgänge nicht anzuwenden, die nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht oder nach § 16 Abs. 2 GrEStG zurückerworben wurden.

Die Ländererlasse zur Neugesellschafterstellung bei einer mittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands einer grundbesitzenden Personengesellschaft stellen klar, dass das BFH-Urteil vom 21. August 2024 (II R 16/22) nicht über den entschiedenen Einzelfall hinaus anzuwenden ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte in dieser Entscheidung angenommen, dass kein neuer Gesellschafter einer grundbesitzenden Personengesellschaft im Sinne von § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG hinzukomme, wenn eine mittelbar beteiligte Personengesellschaft in die Gesellschafterstruktur eingefügt werde (Verlängerung der Beteiligungskette), ohne dass sich die beteiligten Gesellschafter geändert hätten.

Die Ländererlasse zu Erwerbsvorgängen im Zusammenhang mit Treuhandgeschäften und Auftragserwerben beziehungsweise Geschäftsbesorgungen bündeln vier bislang separate Erlasse: zu grundstücksbezogenen Treuhandgeschäften sowie zu Grundstückserwerben durch Auftragnehmer und Geschäftsbesorger (12. Oktober 2007), zur Anwendung von § 1 Abs. 2a GrEStG (10. Mai 2022), zur Anwendung von § 1 Abs. 2b GrEStG (10. Mai 2022) sowie zu Erwerbsvorgängen im Sinne von § 1 Abs. 3 GrEStG im Zusammenhang mit Treuhandgeschäften und Auftragserwerben bzw. Geschäftsbesorgungen (19. September 2018).

Die Erlasse zur Anwendung von § 1 Abs. 2a und § 1 Abs. 2b GrEStG sowie zur Grunderwerbsteuer bei Treuhand- sowie Auftrags- bzw. Geschäftsbesorgungsverhältnissen sind in allen offenen Fällen anzuwenden. Die Erlasse zur Neugesellschafterstellung bei mittelbarer Änderung des Gesellschafterbestands (§ 1 Abs. 2a S. 1 und 2 GrEStG) vom 20. Februar 2026 gelten für Erwerbsvorgänge ab dem 6. Dezember 2024.

Autorin: Paulina Oster