BMF-Schreiben zur Gebäudesanierung: Wann sofort abziehbar, wann nur über AfA?

Hintergrund: „Betriebsbereiter Zustand“ und Zweckbestimmung

Wird ein Gebäude ab Anschaffung bereits genutzt (Vermietung oder Eigennutzung), ist es regelmäßig funktionstüchtig; spätere Instandsetzungs-/Modernisierungskosten sind dann keine Anschaffungskosten. Eine Ausnahme kann gelten, wenn ein vermietetes Objekt im zeitlichen Zusammenhang zur Anschaffung für Eigennutzung vorgesehen und deshalb gekündigt wird.

Anschaffungskosten können hingegen vorliegen, wenn das Gebäude objektiv nicht nutzbar ist (z. B. Heizung defekt) oder wenn Maßnahmen nötig sind, um die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers zu erreichen (z. B. Umrüstung der Elektroinstallation für Büronutzung).

Wesentliche Verbesserung: Standardhebung über „zentrale Ausstattungsmerkmale“

Herstellungskosten liegen u. a. vor, wenn Maßnahmen den Gebrauchswert insgesamt deutlich erhöhen. Bei Wohngebäuden ist dies insbesondere bei einer Standardhebung relevant: Maßgeblich sind ausschließlich vier Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster). Eine Standardhebung liegt regelmäßig vor, wenn ein Maßnahmenbündel mindestens drei von vier Bereichen deutlich verbessert. Energetische Effekte allein (z. B. geringerer Energieverbrauch) reichen nicht automatisch.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15-%-Grenze im Dreijahreszeitraum

Aufwendungen für Instandsetzung/Modernisierung sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu aktivieren, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung anfallen und netto mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen.

Bedeutung für die Praxis

Betroffen sind insbesondere Käufer von Bestandsimmobilien sowie Vermieter mit größeren Modernisierungsplänen. Entscheidend ist eine saubere Maßnahmenplanung und -dokumentation (Zeitpunkt, Zweck, betroffene Ausstattungsbereiche, Nutzungsbeginn). Andernfalls droht statt Sofortabzug nur die Absetzung für Abnutzung (AfA) – mit entsprechend später Steuerwirkung.

Autor: Markus Krinninger