Berliner Wohnraumsicherungsgesetz und Wohnungs- und Mietenkataster – Berliner Regierungskoalition plant umfassende Neuregelungen

Beweggründe für das Gesetzesvorhaben

Die Koalitionsfraktionen von CDU und SPD im Berliner Abgeordnetenhaus haben am 1. Juli 2026 einen Änderungsantrag zur Vorlage des Wohnraumsicherungsgesetzes (Drucksache 19/3072-1) eingebracht. Das Vorhaben verfolgt zwei zentrale Ziele: Zum einen soll das bestehende Ordnungsrecht für den Berliner Wohnungsmarkt – insbesondere das Wohnungsaufsichtsgesetz und das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – gezielt verschärft und präzisiert werden. Zum anderen soll mit dem Gesetz zur Errichtung eines Wohnungs- und Mietenkatasters (WMKG Be) erstmals eine einheitliche, digitale und statistisch belastbare Datengrundlage über die tatsächlichen Wohn- und Mietverhältnisse im Land Berlin geschaffen werden.

Hintergrund ist die nach Einschätzung der Koalition unzureichende Tatsachengrundlage für den Vollzug mietrechtlicher und wohnungsordnungsrechtlicher Vorschriften. Anlassbezogene Einzelfallinformationen, fragmentierte Datenbestände und uneinheitliche Erhebungen seien – gerade in einem angespannten Wohnungsmarkt – nicht ausreichend, um Bauleitplanung, Wohnungsaufsicht, Zweckentfremdungsaufsicht und mietpreisrechtliche Vorgaben wirksam durchzusetzen.

Wesentlicher Inhalt des Änderungsantrags

Änderungen im Wohnungsaufsichtsgesetz

Im Wohnungsaufsichtsgesetz werden zwei Anpassungen vorgenommen: In § 4 Absatz 1 wird das Ermessen der Wohnungsaufsichtsbehörde durch eine Soll-Verpflichtung ersetzt und der Verfügungsberechtigte zur unverzüglichen Mängelbeseitigung angehalten. Zudem wird in § 7 Absatz 3 eine neue Regelung eingefügt, wonach eine Räumungsanordnung erst für einen Zeitpunkt ergehen darf, zu dem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht. Damit soll verhindert werden, dass Bewohner infolge wohnungsaufsichtsrechtlicher Maßnahmen obdachlos werden.

Änderungen im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) wird in mehreren Punkten geändert. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird eine Ausnahme von der Anfangsmietpreisbindung bei Ersatzwohnraum eingeführt, da diese Gebäudetypen in der Regel selbst bewohnt werden und nur einen geringen Anteil am Berliner Mietwohnungsmarkt ausmachen. Zudem wird ein neuer Ausnahmetatbestand geschaffen: Bei Beseitigung von Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Zweckentfremdungsgenehmigungspflicht, sofern in angemessener Frist Wohnraum in mindestens gleichem Umfang errichtet wird. In diesem Fall tragen die Antragsteller die Nachweispflicht und die Beweislast. Zur Stärkung der Vollzugsmöglichkeiten der Bezirke werden die Auskunfts- und Vorlagepflichten der Verfügungsberechtigten erweitert: Künftig können auch Nachweise über den aktuellen und vergangenen Gas-, Wärme-, Strom- und/oder Wasserverbrauch pro Wohneinheit verlangt werden. Zugleich wird das Betretungsrecht des Bezirksamts auf von ihm Beauftragte erweitert, beschränkt auf die Erfüllung der Aufgaben nach dem Gesetz.

Das neue Wohnungs- und Mietenkataster (WMKG Be)

Wichtig ist zunächst, dass das WMKG Be kein materielles Mietpreisrecht des BGB schafft: Es ändert weder die mietrechtlichen Vorschriften des BGB noch ordnet es landesrechtliche Rechtsfolgen für die zivilrechtliche Wirksamkeit von Mietvereinbarungen an. Die zivilrechtliche Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche bleibt ausdrücklich dem ordentlichen Rechtsweg vorbehalten.

Kernstück des Änderungsantrags ist die Einführung eines neuen Gesetzes zur Errichtung eines Wohnungs- und Mietenkatasters (WMKG Be). Die für das Wohnungs- und Bauwesen zuständige Senatsverwaltung wird verpflichtet, ein zentrales, digitales Kataster zu führen, in das sämtliche im Land Berlin belegenen Mietwohnungen eingetragen werden müssen.

Eintragungspflichten der Vermieter

Eintragungspflichtig sind alle Vermieter – einschließlich Untervermieter – hinsichtlich der von ihnen überlassenen Mietwohnungen. Die Eintragungspflicht umfasst ein umfangreiches Datenprogramm: vollständige Adresse, Wohnfläche, Raumstruktur und Grundausstattung, Name und Anschrift des Vermieters, Zahl der Haushaltsangehörigen, Datum und Art des Wohnberechtigungsscheins, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, Höhe der Nettokaltmiete sowie die Zusammensetzung der Bruttowarmmiete, etwaige Modernisierungsumlagen und der auf die Wohnung entfallende Grundsteueranteil. Die erstmalige Eintragung hat innerhalb von zwölf Monaten nach Aufnahme des Regelbetriebs zu erfolgen; Änderungen sind innerhalb eines Monats zu aktualisieren. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit Geldbußen bis zu 10.000 €, bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen bis zu 100.000 €, geahndet werden.

Datenverarbeitung und Datenschutz

Die erhobenen Daten dürfen – streng zweckgebunden – für Statistik, Bauleitplanung, Wohnungsaufsicht, Zweckentfremdungsaufsicht sowie zur Prüfung mietpreisrechtlicher Verstöße nach § 5 WiStG und § 291 StGB an die jeweils zuständigen Stellen übermittelt werden. Ein allgemeiner öffentlicher Zugang zu personenbezogenen Einzeldaten ist ausdrücklich ausgeschlossen; mietverhältnisbezogene Daten sind zwei Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses zu löschen oder zu anonymisieren.

Klarstellend beschränkt sich die Auswertung der Katasterdaten durch die Senatsverwaltung auf eine Plausibilitäts- und Auffälligkeitsprüfung; sie begründet weder eine Entscheidung über die Vereinbarkeit eines Sachverhalts mit den gesetzlichen Regelungen noch über Bestand, Höhe oder Durchsetzbarkeit zivilrechtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

Benachrichtigung bei Auffälligkeiten

Ergeben sich aus der Auswertung der Katasterdaten tatsächliche signifikante Anhaltspunkte für einen Verstoß, informiert die Senatsverwaltung ausschließlich den Verfügungsberechtigten (d. h. den Eigentümer bzw. Vermieter) sowie die jeweils zuständigen Behörden – etwa Bußgeldbehörden oder Strafverfolgungsbehörden. Eine Benachrichtigung des Mieters ist gesetzlich nicht vorgesehen. Der Mieter erfährt also nicht, ob das Kataster bei seiner Wohnung eine Auffälligkeit festgestellt hat; er bleibt auf die eigenverantwortliche Durchsetzung seiner zivilrechtlichen Ansprüche vor Gericht angewiesen.

Fazit und Ausblick

Bei dem vorliegenden Änderungsantrag handelt es sich um einen noch nicht abgeschlossenen parlamentarischen Vorgang. Die Vorlage muss das parlamentarische Verfahren im Berliner Abgeordnetenhaus noch vollständig durchlaufen; Ausschussberatungen und eine abschließende Beschlussfassung stehen noch aus. Inhaltliche Änderungen im weiteren Verlauf sind daher nicht auszuschließen.

Für Vermieter können die Neuregelungen von erheblicher praktischer Relevanz sein. Sofern das Gesetz in der vorliegenden Form beschlossen wird, ergeben sich folgende konkrete Handlungspflichten und Risiken.

To-dos für Vermieter

Erstens sind sämtliche Mietwohnungen innerhalb von zwölf Monaten nach Aufnahme des Regelbetriebs vollständig digital einzutragen. Für größere Bestände wird eine Massendaten-Upload-Funktion bereitgestellt – gleichwohl müssen Prozesse und IT-Schnittstellen frühzeitig aufgesetzt werden.

Zweitens löst jede Änderung der einzutragenden Angaben – insbesondere jede Mieterhöhung, jede Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen und jede Modernisierungsumlage – eine Aktualisierungspflicht innerhalb eines Monats aus.

Drittens müssen sämtliche einzutragenden Daten intern systematisch erfasst und vorgehalten werden: Wohnfläche, Raumstruktur, Mietbeginn, Nettokaltmiete und Bruttowarmmiete-Zusammensetzung, Modernisierungsumlagen und Grundsteueranteil.

Kritische Punkte für Vermieter

Das Bußgeldrisiko ist erheblich: Verstöße gegen die Eintragungspflicht können mit bis zu 10.000 €, bei wiederholten oder besonders gewichtigen Verstößen mit bis zu 100.000 € geahndet werden. Die Geldbuße soll den wirtschaftlichen Vorteil aus dem Verstoß ausdrücklich übersteigen – wer also bewusst falsch einträgt, um Mietpreisüberhöhungen zu verschleiern, riskiert ein Bußgeld, das die erzielten Mehreinnahmen übersteigt.

Besonderes Augenmerk verdient das Selbstbelastungsrisiko: Verweigert ein Vermieter die Eintragung mit der Begründung, sie würde ihn selbst oder einen nahen Angehörigen im Sinne des § 383 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 ZPO der Gefahr strafgerichtlicher Verfolgung oder eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens aussetzen, ist dies kein sicherer Hafen. Die Senatsverwaltung darf diese Verweigerung selbst den zuständigen Behörden melden und anregen, die Daten anderweitig zu erheben – die Verweigerung kann damit zum Auslöser behördlicher Ermittlungen werden.

Schließlich besteht ein direkter Kanal zur Strafverfolgung: Die im Kataster erfassten Daten dürfen vollumfänglich für Verfahren nach § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und § 291 StGB (Mietwucher) an die zuständigen Stellen übermittelt werden. Das Kataster ist insoweit kein neutrales Statistikinstrument, sondern ein Vollzugsvorbereitungssystem mit unmittelbarem Kanal zu Bußgeld- und Strafverfolgungsbehörden.

Zu differenzieren ist dabei nach der Rechtsfolge, nicht nach der Datenerfassung selbst: Ein reiner Verstoß gegen die Mietpreisbremse – die Miete liegt über der zulässigen Höchstmiete, aber unterhalb der Schwellen strafrechtlich relevanter Vorschriften – ist vom Prüfungs- und Übermittlungsmechanismus des Katasters nicht ausgenommen. Im Gegenteil nennt § 1 WMKG Be die Prüfung, ob tatsächliche Anhaltspunkte für eine Abweichung von bundesgesetzlichen Begrenzungen der zulässigen Miethöhe vorliegen, ausdrücklich als eigenständigen Gesetzeszweck, und § 2 Absatz 6 Nummer 6 WMKG Be erlaubt hierfür die Übermittlung sämtlicher Katasterdaten (Nummern 1 bis 9) an die zuständigen Stellen – unabhängig von § 5 WiStG und § 291 StGB, die in Nummer 7 gesondert geregelt sind. Der entscheidende Unterschied liegt vielmehr darin, dass es für einen reinen Mietpreisbremse-Verstoß keine Bußgeld- oder Strafverfolgungsbehörde gibt, an die eine Meldung sachlich münden könnte: Die Mietpreisbremse ist und bleibt ein rein zivilrechtliches Instrument ohne eigenen Ordnungswidrigkeiten- oder Straftatbestand, sodass ihre Durchsetzung – trotz etwaiger Übermittlung von Anhaltspunkten an „die jeweils nach Landesrecht zuständigen Stellen“ – im Ergebnis beim Mieter vor dem ordentlichen Gericht verbleibt (dessen Unterrichtung gesetzlich nicht vorgesehen ist, s. o.). Das Kataster kann einen Mietpreisbremse-Verstoß also durchaus als Auffälligkeit identifizieren und diese Information weiterleiten; es kann aber weder selbst sanktionieren noch den Mieter informieren, und eine Bußgeld- oder Strafverfolgungsbehörde wird hierdurch – anders als bei § 5 WiStG und § 291 StGB – nicht aktiv.

Kritik am Gesetzesvorhaben

Mit dem neuen Wohnungs- und Mietenkatastergesetz (WMKG Bln) geht der Berliner Senat einen stark regulierenden (Sonder-)Weg, der jedoch keinen neuen Wohnraum schafft. Stattdessen etabliert das Instrument eine flächendeckende Datenerfassung, die pauschal alle Marktteilnehmer – insbesondere aber private Vermieter – mit einem Generalverdacht konfrontiert und der Immobilienwirtschaft erhebliche Verwaltungskosten aufbürdet. Besonders kritisch zu bewerten ist, dass der Antrag keinerlei Ausnahmefälle von der Eintragungspflicht vorsieht. Jede Mietwohnung und jedes vermietete Einfamilienhaus in Berlin fallen unter die Eintragungspflicht des WMKG Be. Durch diesen Eingriff steht zu befürchten, dass der Standort Berlin für dringend benötigte Investoren an Attraktivität verliert. Die strukturelle Schwäche des Gesetzes zeigt sich zudem am Vollzug, da den Behörden bei rein zivilrechtlichen Mietdifferenzen jegliche ordnungsrechtliche Handhabe fehlt und bei Verstößen nicht mal die Mieter selbst informiert werden sollen. Ob es daher zwingend erforderlich und verhältnismäßig ist, jede Wohnung zu erfassen, um eine hinreichende Informationsgrundlage zu schaffen, ist zweifelhaft. Nach unserer Einschätzung stellt sich – jedenfalls sofern der Vollzug mietrechtlicher und wohnungsordnungsrechtlicher Vorschriften ohnehin nicht Gegenstand des Gesetzes ist und aus unserer Sicht verfassungsrechtlich auch nicht sein kann – die Frage der praktischen Nützlichkeit dieser großen Datenmenge.

Die Verschärfungen im Wohnungsaufsichtsgesetz und im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz sind demgegenüber enger begrenzt und betreffen überwiegend spezifische Fallgestaltungen – sie dürften für die Mehrzahl der Vermieter weniger unmittelbare Handlungsrelevanz entfalten als das Mietenkataster.

Wir beobachten das Verfahren und halten Sie über den Fortgang des Gesetzesvorhabens gerne informiert.

Autor: Christoph von Loeper

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.