BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 zu Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden

Hintergrund

Mit Schreiben vom 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) seine Verwaltungsauffassung zur steuerlichen Behandlung von Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden aktualisiert. Im Mittelpunkt steht die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand, Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten sowie anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG. Die Einordnung ist für Steuerpflichtige von erheblicher Bedeutung, da sie darüber entscheidet, ob Aufwendungen sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig sind oder lediglich im Wege der Abschreibung für Abnutzung (AfA) über einen längeren Zeitraum berücksichtigt werden können. Das Schreiben ersetzt die bisherigen BMF-Schreiben vom 18. Juli 2003 und vom 20. Oktober 2017 und ist in allen offenen Fällen anzuwenden.

Kernaussagen des BMF-Schreibens

Das BMF konkretisiert zunächst die Voraussetzungen, unter denen Aufwendungen als Anschaffungskosten zu behandeln sind. Wird ein Gebäude bereits bei Erwerb genutzt oder kann es unmittelbar genutzt werden (Vermietung oder Eigennutzung) – befindet es sich also in einem betriebsbereiten Zustand – führen spätere Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig nicht zu Anschaffungskosten. Anschaffungskosten liegen dagegen vor, wenn das Gebäude bei Erwerb objektiv oder subjektiv nicht funktionstüchtig ist. Dies ist etwa der Fall, wenn wesentliche Gebäudeteile nicht nutzbar sind oder Baumaßnahmen erforderlich werden, um die vom Erwerber beabsichtigte Nutzung zu ermöglichen. Als Beispiel nennt das BMF die Anpassung einer für Wohnzwecke geeigneten Elektroinstallation an die Anforderungen einer künftigen Büronutzung.

Eine Besonderheit gilt bei vermieteten Gebäuden, wenn der Erwerber bereits im Zeitpunkt der Anschaffung die Eigennutzung beabsichtigt und die bestehenden Mietverhältnisse zeitnah kündigt. Nach Auffassung des BMF steht die vorübergehende Fortsetzung der Vermietung einer Beurteilung der Umbaukosten als Anschaffungskosten nicht entgegen. Maßgeblich ist vielmehr die von Anfang an bestehende Eigennutzungsabsicht des Erwerbers.

Darüber hinaus konkretisiert das BMF die Voraussetzungen, unter denen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen als Herstellungskosten wegen einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung zu behandeln sind. Bei Wohngebäuden kommt eine wesentliche Verbesserung insbesondere dann in Betracht, wenn der Gebrauchswert des Gebäudes durch eine Standardhebung deutlich erhöht wird. Maßgeblich sind dabei ausschließlich die vier zentralen Ausstattungsmerkmale Heizung, Sanitärinstallation, Elektroinstallation und Fenster. Eine Standardhebung liegt regelmäßig vor, wenn durch ein Bündel von Baumaßnahmen in mindestens drei dieser vier Bereiche eine deutliche Anhebung des Standards erfolgt. Dagegen führt eine bloße Verbesserung der Energieeffizienz oder eine Verringerung des Endenergiebedarfs für sich genommen noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes.

Zudem bekräftigt das BMF die Regelungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 2 EStG. Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, sind als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren, wenn sie ohne Umsatzsteuer insgesamt mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. In diesem Fall sind die Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig, sondern zu aktivieren und lediglich im Wege der AfA steuerlich zu berücksichtigen. Zu den einzubeziehenden Aufwendungen zählen grundsätzlich sämtliche innerhalb des Dreijahreszeitraums angefallenen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Schönheitsreparaturen.

Praxisrelevanz

Das Schreiben hat insbesondere für Erwerber von Bestandsimmobilien sowie Vermieter mit Modernisierungsplänen erhebliche praktische Bedeutung. Die steuerliche Qualifikation von Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen ist maßgeblich für den Zeitpunkt ihrer steuerlichen Berücksichtigung und hat damit Einfluss auf die Liquiditätswirkung der Maßnahmen

Vor diesem Hintergrund sollten geplante Modernisierungsmaßnahmen frühzeitig steuerlich analysiert und dokumentiert werden. Insbesondere die 15-%-Grenze innerhalb des Dreijahreszeitraums nach Anschaffung sowie die Modernisierung der zentralen Ausstattungsbereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster sind sorgfältig im Blick zu behalten. Eine vorausschauende Planung kann dazu beitragen, unerwartete Aktivierungspflichten und die damit verbundenen Liquiditätsnachteile zu vermeiden.

Von besonderer Bedeutung ist eine lückenlose Dokumentation der Maßnahmen, insbesondere hinsichtlich des Zeitpunkts der Durchführung, des Zwecks der Maßnahmen, der betroffenen Ausstattungsbereiche sowie des Nutzungsbeginns des Gebäudes. Eine entsprechende Dokumentation erleichtert den Nachweis der steuerlichen Einordnung im Rahmen einer späteren Außenprüfung.

Autor*innen: Daria Paula Wrona und Thomas Dennisen

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.