BGH – Die Mietpreisbremse gilt nicht für nachträgliche Mietreduzierungen im laufenden Mietverhältnis

Sachverhalt

Die Klägerin machte gegen den Beklagten als Hauptvermieter einer Wohnung Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse geltend, während der Beklagte widerklagend die Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrte. Die Wohnung befand sich im Geltungsbereich der Mietpreisbremse.

Der Beklagte vereinbarte mit einem Zwischenmieter, dass dieser die leerstehende Wohnung zur Weitervermietung anmiete. Der Zwischenmieter schloss so dann am 1. Juni 2020 mit der Klägerin einen Untermietvertrag mit einer Nettokaltmiete von zunächst monatlich 670 € ab.

Am 23. April 2021 fragte der Zwischenmieter die Klägerin per E-Mail, ob sie mit einer Reduzierung der Miete um 15 % einverstanden wäre, was die Klägerin noch am selben Tag per E-Mail bejahte. Am 27. April 2021 übersandte der Zwischenmieter ein (einseitiges) Schreiben mit der Überschrift „Nachtrag zum Mietvertrag/Anpassung der Netto-Kalt-Miete“, wonach die Nettokaltmiete rückwirkend zum 1. Dezember 2020 um 15 % reduziert wurde.

Am 30. April 2021 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis mit dem Zwischenmieter und lehnte auch den Abschluss eines direkten Mietvertrags mit der Klägerin ab. Mit Schreiben vom 27. März 2023 rügte die Klägerin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.

Das Berufungsgericht hat den Beklagten zur Erteilung der Auskunft verurteilt und die Widerklage bezüglich der Räumung und Herausgabe der Wohnung zurückgewiesen. Die Zulassung der Revision war wirksam auf den Auskunftsanspruch beschränkt.

Inhalt des Urteils

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der BGH entschied, dass das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin auf Erteilung der begehrten Auskunft zu Unrecht bejaht hatte, da die Vorschriften zur Mietpreisbremse zwischen der Klägerin und dem Beklagten – nach Übergang des Mietverhältnisses auf den Beklagten nach § 565 BGB – nicht anwendbar waren.

Die beanstandete Miete beruhte nicht auf einer zwischen der Klägerin und dem Zwischenmieter geschlossenen Vereinbarung bei Beginn des Mietverhältnisses, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mietreduzierung, für welche die Regelungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) nicht gelten.

Der BGH stellte klar, dass eine vertragliche Vereinbarung über die Mietreduzierung vorlag und nicht bloß eine einseitige Verzichtserklärung des Zwischenmieters. Die Anfrage des Zwischenmieters in seiner E-Mail vom 23. April 2021 war als Angebot zu verstehen, welches die Klägerin ausdrücklich mit E-Mail vom selben Tag angenommen hatte. Im Zeitpunkt des Eintritts des Beklagten in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis galt der Mietvertrag damit in der hinsichtlich der Miethöhe geänderten Fassung.

Hinsichtlich der nachträglichen Mietreduzierungsvereinbarung kam auch keine analoge Anwendung der Regelungen über die Mietpreisbremse in Betracht, da diese Regelungen sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gelten und für das laufende Mietverhältnis andere Regelungen zur Begrenzung der Miete existieren.

Fazit

Mit diesem Urteil führt der BGH seine Rechtsprechung fort und stellt klar, dass die Mietpreisbremse ausschließlich auf die ursprüngliche Miete bei Mietbeginn anwendbar ist und nicht auf eine nachträgliche Mietreduzierungsvereinbarung während des laufenden Mietverhältnisses.

Hätte dagegen nur ein „einseitiger Verzicht“ des Vermieters ohne Vertragsänderung vorgelegen, wäre die Mietpreisbremse anwendbar gewesen. Vermutlich hätte der BGH die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse auch dann verneint, wenn die nachträgliche Mietreduzierungsvereinbarung rückwirkend ab dem Mietbeginn „als Anfangsmiete“ vereinbart worden wäre.

Die Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen. Um die Mietpreisbremse zu umgehen, könnten Vermieter zunächst einen Mietvertrag mit einer unzulässig hohen Miete abschließen und die Miete kurz darauf einvernehmlich um einen geringen Betrag reduzieren, wobei die Miete aber weiterhin unzulässig hoch bleibt. In einem solchen Fall könnte der Mieter nicht mehr erfolgreich die Verletzung der Mietpreisbremse rügen. Mietern ist daher zu raten, entsprechende nachträgliche Mietreduzierungsvereinbarungen vor Abschluss zu prüfen.

Autor: Christoph von Loeper

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