Mietrechtsreform 2026 („Mietrecht II“): Der Regierungsentwurf – Änderungen gegenüber dem Referentenentwurf

I. Überblick

Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ adressiert weiterhin dieselben sechs zentralen Reformbausteine wie der Referentenentwurf: (i) gesetzliche Höchstgrenze für Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch, (ii) neue Transparenz- und Angemessenheitsregeln zum Möblierungszuschlag in angespannten Wohnungsmärkten, (iii) Begrenzung von Indexmietsteigerungen in angespannten Wohnungsmärkten, (iv) Ausweitung der Schonfristzahlung auch auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, (v) Anhebung der Wertgrenze für Kleinmodernisierungen im vereinfachten Verfahren auf 20.000 EUR sowie (vi) weitere Klarstellungen u. a. zu Mietspiegel-Daten und § 566 BGB. In einigen zentralen Regelungsbereichen ((i) bis (iii)) hat die Bundesregierung jedoch gegenüber dem Referentenentwurf wesentliche Änderungen vorgenommen.

II. Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB n. F.)

Kurzzeitvermietungen sollen künftig grundsätzlich maximal sechs Monate zulässig sein; unter bestimmten Voraussetzungen soll eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich sein. Außerdem wird das bislang aus Rechtsprechung und Literatur abgeleitete Erfordernis eines besonderen Bedarfs auf Mieterseite nunmehr ausdrücklich gesetzlich geregelt. Mehrere aufeinanderfolgende Kurzzeitmietverträge sind nur innerhalb der Gesamtobergrenze von sechs bzw. acht Monaten möglich; der Vermieter kann nicht frei entscheiden, vielmehr muss ein besonderer Bedarf des Mieters vorliegen. Die zulässigerweise vorgenommene Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch unterliegt auch weiterhin nicht der Mietpreisbremse.

Änderung gegenüber dem Referentenentwurf: Der Referentenentwurf sah noch keine Verlängerungsmöglichkeit über sechs Monate hinaus vor; der Regierungsentwurf eröffnet nunmehr unter bestimmten Voraussetzungen eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate.

III. Möblierungszuschlag (§ 556d Abs. 1a BGB n. F.)

Vermieter müssen den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen; der Zuschlag muss angemessen sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren; für voll ausgestattete Wohnungen soll eine 10-%-Pauschale der Nettokaltmiete eine einfache Handhabung ermöglichen. Neben der Pauschaloption sieht die gesetzliche Berechnungsmethode vor, dass monatlich maximal 1 % des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses – wobei eine Schätzung zulässig ist – angesetzt werden kann.

Änderung gegenüber dem Referentenentwurf: Im Referentenentwurf war die Pauschaloption noch auf 5 % der Nettokaltmiete begrenzt; der Regierungsentwurf hebt diesen Wert auf 10 % an und führt zugleich die zeitwertbasierte Berechnungsmethode (1 % des Zeitwerts monatlich) als alternative gesetzliche Berechnungsgrundlage ein.

Wird kein Möblierungszuschlag ausgewiesen, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert; der Ausweis kann jedoch nachgeholt werden – die Wohnung gilt dann noch zwei Jahre ab der Nachholung als unmöbliert, erst danach kann der Zuschlag verlangt werden. Die Änderungen zum möblierten Wohnen sollen nur für Mietverträge gelten, die nach Inkrafttreten der Reform abgeschlossen werden.

Änderung gegenüber dem Referentenentwurf: Der Referentenentwurf sah eine zeitlich unbegrenzte „Unmöbliert-Fiktion“ vor; der Regierungsentwurf beschränkt die Sanktion nunmehr auf zwei Jahre ab Nachholung des Ausweises und schafft damit einen verhältnismäßigen Anreiz zur nachträglichen Korrektur.

IV. Begrenzung von Indexmieterhöhungen (§ 557b Abs. 4 BGB n. F.)

Indexmietsteigerungen sollen in angespannten Wohnungsmärkten ab 3,0 % jährlicher Indexentwicklung nur noch zur Hälfte mietsteigernd berücksichtigt werden dürfen. Bei einer Inflation von beispielsweise 5 % wäre danach lediglich eine Mieterhöhung von 4 % möglich. Diese Regelung gilt auch für bereits bestehende Indexmietverträge in angespannten Wohnungsmärkten. Die Beschränkung gilt nicht für Indexmietanpassungen in Gewerbemietverhältnissen sowie bei Erbbaurechten (Erbbauzins).

Änderung gegenüber dem Referentenentwurf: Der Referentenentwurf sah eine vollständige Deckelung ab einer jährlichen Indexentwicklung von 3,5 % vor. Der Regierungsentwurf senkt den Schwellenwert auf 3 % und ersetzt die starre Kappung durch ein Halbteilungsmodell: Der 3 % übersteigende Teil der Indexentwicklung wird nur noch zur Hälfte auf die Miete angerechnet. Damit wird eine ausgewogenere Verteilung der Inflationsfolgen zwischen Mieter- und Vermieterseite angestrebt.

V. Inkrafttreten

Die meisten Änderungen sollen am Tag nach der Verkündung in Kraft treten; die Änderungen zur Kurzzeitvermietung sowie zur Höhe und zum Ausweis des Möblierungszuschlags sollen erst am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft treten. Der gesonderte zeitliche Vorlauf für die Möblierungsregelungen soll insbesondere Vermietern Gelegenheit geben, sich auf die neue Rechtslage einzustellen.

VI. Fazit

Wie bereits in unserem Artikel im Newsletter 2026-I vermutet, wurde der Regierungsentwurf – wahrscheinlich durch Einfluss der Unionsparteien – im Vergleich zum Referentenentwurf des SPD-geführten Bundesjustizministeriums noch abgeschwächt. Besonders hervorzuheben sind der Systemwechsel bei der Indexmiete vom starren Kappungsmodell zum Halbteilungsmodell sowie die Verdopplung der Pauschalgrenze beim Möblierungszuschlag auf 10 %.

Gleichwohl reiht sich der Regierungsentwurf insgesamt in eine regulatorische Verdichtung des Mietrechts ein, die Investoren und Vermieter zunehmend in ihrer Handlungsfähigkeit fordert. Die Vorgaben zum Möblierungszuschlag, der Kurzzeitvermietung und zur Kappung von Indexmieten bedeuten spürbare Einschränkungen. Investoren sollten bestehende Portfolios auf Anpassungsbedarf prüfen.

Der Bundestag hat den Entwurf der Bundesregierung am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Ein ursprünglich angestrebtes Inkrafttreten vor der parlamentarischen Sommerpause ist damit vom Tisch; das weitere Verfahren wird voraussichtlich im Herbst fortgesetzt. Das Bundesjustizministerium hat zudem weitere Maßnahmen zum Mieterschutz angekündigt; dazu soll eine Expertenkommission bis Ende 2026 Vorschläge vorlegen.

Wir halten Sie hier gerne auf dem Laufenden.

Autor: Christoph von Loeper

Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2026. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.